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房价或站上10万+的定海社区,未来有大量新房可选!

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随着杨浦区旧改即将收尾,杨浦滨江段发生了翻天覆地的变化。其中,杨浦的定海社区作为城市转型升级的典型案例,从近10年的发展来看,这里已经展现出完全不一样的城市面貌。今天,笔者就带大家来一览这个“突飞猛进”的定海社区。


定海社区旧貌换新颜,板块发展愈发成熟!

从地理位置上来看,定海社区位于杨浦区的内中环,属于周家嘴路板块,距离杨浦东外滩约1公里。区域内唯一的轨交是12号线,这是一条换乘相当便捷的轨交线路,能和10多条轨交换乘。


良好的地理优势,当地居民自驾出行也是游刃有余,往前2公里上杨浦大桥,过江后可以直达浦东陆家嘴和金桥,而往后500米是军工路隧道和北横通道,这里是前往上海市区各区域的重要交通节点。


军工路隧道

由于定海社区属于一个以旧改为主的社区,这里曾经遍布了大量的棚户区。虽然这里曾经是上海人称为“下只角”的地段,但是随着旧改的大力推进,区域内近几年建成的新房和大规模的拆迁安置房,让这里有了全新的城市面貌。

不过比起大宁、古北、碧云这些崭新的国际社区,给人一种发展不均衡的感觉。主要是由于区域内还夹杂了一些工厂在里面。

长期居住在这一带的居民应该都很清楚,这里曾经也是杨浦区主要的工业基地,虽然不少工厂早已搬迁,但依然还是留存了一部分。其中规模最大的要属周家嘴路靠近军工路的杨浦铁路货运站,目前依然在投入运营中。


定海社区地块情况一览

目前定海社区内的商业配套还是可圈可点的,1公里内有商业面积约4.2万㎡的宝龙旭辉广场(靠近12号线隆昌路),7月底刚投入运营。涵盖服装、餐饮、超市等业态,盒马鲜生、必胜客、星巴克、喜茶等品牌已经入驻。


宝龙旭辉广场

购物方面,位于东外滩的杨浦奥特莱斯是市区内少有的城市奥特莱斯,在杨浦当地知名度较高。拥有各大主流时尚及运动品牌,品牌种类齐全。

另外12号线爱国路站上盖商业绿地国创大厦正在建设中,未来或也将带来一定体量的商业配套。


除了在建的住宅和写字楼,定海社区内还有一处养老机构在建。学校则有上海师范大学附属杨浦滨江实验小学,是由此前的内江路小学改名并重建而来。


在建养老院


重建后的杨浦滨江实验小学

就医方面,社区内有杨浦区中心医院,而最近的三甲医院有交通大学附属新华医院,8号线江浦路站出来就是,周边居民未来可以通过12号线换乘18号线(预计2021年底通车)直达。

综合来看,定海社区虽然谈不上高端,但是拥有完善的配套,非常适合居住。


两大新盘待入市,未来土地供应充足!

从今年的新房供应来看,上半年前三批集中认购新盘中,杨浦区这个大区竟然零供应。区内唯一入市的新盘是此前已经取证但一直未开的上海院子。不过下半年,杨浦区将迎来新的住房供应,其中定海社区内率先入市的龙光天境是龙光集团在上海的首个项目。

作为龙光在上海的第一个代表作品,是否会在产品上下功夫,争取做出受到市场认可的作品,这个让我们拭目以待。


龙光天境售楼处

从现场获悉,项目售楼处将在8月初对外开放,看房需要提前预约。项目首次推出的产品为建筑面积约100-150平3-4房,共4栋楼。其中105㎡三房约270套,158㎡四房约34套,得房率约80%。从走访中来看,整个社区的体量并不大,是一个紧凑型的社区。


而一街之隔的就是融创项目,项目规划早在半年前就公示,计划建设4幢17-18层高层住宅楼,其中有2幢由8层的多层住宅和高层住宅组合而成、有1幢由8层的保障房和高层住宅组合而成。目前仍然处于施工的早期阶段。



融创定海社区项目

另据刚公布的上海第二批集中供地名单中,定海社区将再次出让1幅纯宅地,杨浦区定海社区D2-2地块(定海街道152街坊),就位于龙光天境项目北侧,融创项目东侧,体量相比龙光和融创项目地块都要大很多,出让面积达到2.54万方。


杨浦定海社区D2-2待出让地块


地王频频出现,房价水涨船高

目前区域内新房的价格并未公布,但从定海社区上个月出让的宅地所对应的房地联动价来看,未来可售房源的指导价是10.8万/平,预计未来区域内新房价格或以此为标准。

纵观整个中环,这个价格虽然不是中环的天花板价,不过在杨浦境内已经算是高价了,去年杨浦内环内入市的保利天汇开盘均价也仅10.99万/平。

从周边二手房的价格来看,均价基本在8-9万/平。比较有代表性的是靠近军工路一侧的中环和润苑和中环和乐苑两个大型动迁安置基地,二手房挂牌核验价在8.2-8.6万/平。


二手房价格高企,主要是因为去年杨浦区诞生了多个地王项目,拉高了整个板块的地价,导致周边二手房价格借势高涨。

去年7月,龙光和招商激战74轮打败招商拿下杨浦定海社区D5-1地块,65441元/平的楼板价创下了杨浦楼板价新高,不过这一纪录随后被江浦社区的金隅刷新。

而短短数月后,融创便以70808元/平的楼板价拿下一街之隔的D1-5地块,再次刷新了定海社区楼板价纪录,要知道当时定海社区内的二手房挂牌均价也不过5-6万/平。


不管怎么说,虽然板块内的房价存在较高的溢价,但是定海社区近几年的发展势头还是很强劲的,配套成熟再加上内中环的地段优势,这里也将成为杨浦区未来最主要的新房供应板块。

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