房产中介出现“倒闭潮”不是坏事

【环宇杂谈】

深圳房产中介从业人员多是一个不正常的现象，这是深圳楼市泡沫大、浑水摸鱼的机会多、赚钱效应强的一个折射。

李宇嘉

门前冷落鞍马稀，很贴近最近的深圳楼市。刚刚过去的7月份，深圳二手住宅成交2557套，迎来四连跌，也是自2011年后首次在非春节期间跌破3000套关口，深圳楼市景气程度也创下十年新低。当下，最受损或最煎熬的，还是房产中介行业。

根据深圳市房地产中介协会发布的最新报告，截至6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。另据该协会通过对全市4161间中介门店的摸底调查发现，今年上半年有104间门店已关闭且已办理工商注销，占总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占总调查样本的5.3%；另有3.3%的门店计划关停。

这么算来，深圳房产中介门店关店率、从业人员离职率均超过了10%。当下，几个月开不了一单的中介小哥太多了。照这个趋势下去，关店率、离职率还会攀升。某龙头中介说，他们预测有1/3的门店会关闭。笔者来深圳十几年，看惯了楼市起起伏伏，如影随形的是中介门店开店关店和从业人员的涌入涌出，他们和市场同频共振。

因此，中介关店离职这个现象见怪不怪。开店也好，从业也好，都是轻资产的，前期投入很少，多数人没把这个行业当终生事业，都是想着短期赚一把就撤。当市场回调的时候，很多人退出行业时也不会有太明显的调整阵痛，他们会心安理得地进入另外的行业。所以，开店关店、进入退出对经济和就业没有太大的影响。

不过，当下深圳中介行业的问题并不是周期性的起落，而是整个行业亟待一次蜕变性的改革。根据第四次全国经济普查，2018年底全国房地产中介就业人员158.3万人。按照全国城镇人口8.3亿人计算，每524个人中会有一个地产中介人员。根据深圳房地产中介协会的数据，截至今年6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人。这意味着深圳2200万实际管理人口中，每489个里头就有一个实名登记的地产中介从业人员。

但这个数据明显低估了，实际的从业人员远比这个数据大，间接从事这个行业的人更多。据不完全统计，寄生在房产融资链条上的中介人员超过了8万名，如果再加上职业炒客、房产投资机构，房产媒体、自媒体等，整个房产全链条的中介从业人员在15~20万人。当然实际的从业人员数量我们并不知道，但深圳中介人员太多了，这个结论是成立的。

说白了，还是深圳楼市赚钱效应太强了，吸引一波一波的年轻人前仆后继加入这个行业。我接触的一些中介从业人员告诉我，中介佣金只是他们的一部分收入，更多的是介绍客户做“过桥贷款”、消费贷，亲自下水炒房等。比如，看到有低估的房子挂牌，中介伙伴先拿下来，然后再加价卖出去，这一倒手赚到的钱，比佣金高很多倍。

近期，一则消息在房地产圈子流传，说明年上半年政府可能会出台新规，限制房屋交易的中介费不得超过当地社平工资的三倍。笔者查询了一下，2020年深圳市的社平工资是11620元，如果这一传言属实的话，那么表明深圳的房屋交易中介费将不能超过34860元。如果真的这样搞，那么对于深圳的房地产中介行业来说，可能是晴天霹雳。

现在，深圳房价太高了，房屋交易时中介费动辄就要10万元以上，如果每笔限制在34860元以内，那么深圳房产中介费可能会低于房屋成交价的0.5%，房地产中介整体收入势必要暴跌七成左右。

坏消息远不止于此，近期据悉深圳要上线“二手房交易系统”，该系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能，分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。尽管这个消息被迅速地撤掉了，但从“深房理”事件来看，清理整顿整个中介市场刻不容缓。房产中介从业人员多，但并没有改变深圳楼市一贯的乱象，比如虚假消息满天飞，投机炒作愈演愈烈，侵权行为屡屡上演。

大部分从业人员都想着，怎么在房价上涨的大潮中分一杯羹。所以，整个行业的服务质量并没有明显的提升。照理说，市场下行时应该是苦学习、锻炼内功的时机。但这段时间，每次经过房产中介门口，都会看到百无聊赖的中介人员在那里聊天、抽烟、刷微信。看来，大家已适应了这种调整，该走的都走了，留下来的选择冬眠，以期待楼市的下一个夏天。

笔者认为，深圳房产中介从业人员多是一个不正常的现象，这是深圳楼市泡沫大、浑水摸鱼的机会多、赚钱效应强的一个折射。洗尽铅华始见金，褪去浮华归本真。深圳楼市真的不需要那么多房地产中介从业人员，当中介行业不再吸引年轻人，当一直坚守的从业人员服务质量提高，并把这个行业当作终身事业，中介行业就回归本源了，整个行业也就成熟了。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）