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北京楼市:这里才是海淀的未来,投资客已提前布局

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐好,新人首问。 本人情况如下:京户,老家河北,独生子女,母亲已退休,父亲几年后退休,计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套,房贷压力还是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小,花了大价钱精心装修了老破小,但感觉居住体验仍然不佳,还是想住大房子。关于以后的改善有两种想法:一是常持老破小,在孩子上高中之后(目前还在备孕…以后孩子的学校在老破小附近)再搬到目前上庄的大房子,将已有的上庄房子作为改善之用,寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来,这样办的话省事不折腾,而且资金压力小;二是以后卖出老破小,在海淀四环五环另找改善置换,目前已有的上庄房作为以后父母之用。需要咨询您的是:一是因为目前没有房票了,再买房需要办理父母投靠,按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了?因为父亲还有几年才退休,母亲甚至为了早点获得房票想办离婚,然后她先投靠过来,这种情况下是否也能获得房票?二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些?三是您觉得故宫北院,上庄,中关村壹号这个u地区以后的发展前景如何,上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来?第四,也是最重要的,上庄的房子性质不是商品房,目前产权证还未办下来,不清楚以后的交易政策和属于哪类经适。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型,和我现在的房子一栋,真正是“一碗汤的距离”,价格也很让利,但就是属于先付70%,然后等房本办下来再过户,这种交易是不是风险太大,自己签的这种交易合同有法律约束力吗?

回答:你好,海淀重点是永丰,未来10年以后会有地铁新增,连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨,需要慢慢养。目前来看,还是离地理位置太远了,上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。 有两个问题: (1)引入的企业定位还是有问题。那边最大牌企业就是用友了、还有一堆银行软开,缺乏有活力的新晋网红企业 (2)和西北旺之间没有连续发展,形成了断层,中间隔了几公里,突然又规划了永丰。 反观上地西二旗西北旺,基本是无缝连接一点点发展过去的。 上地西二旗西北旺这一片已经连起来,无论产业还是小区;但跑到山后温泉这片,无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”,客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好,但发展10多年目前还是不如预期。 投资收益比较弱,如果考虑父母自住可以买,如果是考虑升值潜力,不建议继续加仓这里,同小区租房是最好的选择。把子弹投资到回报率更大的板块。 父母离婚后投靠可以获得房票,你们夫妻离婚,把房子都过户到老婆名下,再用你的房票买,也可以获得房票。 上庄要看具体哪个楼盘,不是商品房,可以合同交易,但是业主需要提供相同价值的抵押物 做公证。

提问:房姐您好!夫妻二人首套,工作地复兴门+亦庄河西,首付较少350万,月供可支持30000左右。准备生孩子,目标改善型三居,无学区需求。考虑老人协助看孩子,老房子在阜外和和平里。计划孩子上学回西城换房或租房,主要考虑房屋保值升值和通勤。求推荐区位及小区 目前看过大红门珠江骏景区域二手房,瀛海绿城和锦城园,亦庄金茂府,西红门熙悦宸著等。纠结二手房能快速入住,但是品质不如新房。

回答:你好,珠江骏景是周围环境太差,而且很难有改善的空间,小区里面也有点乱,那边做生意的多,好多发快递的,比较乱。 南海子主要承接亦庄,未来中轴线还是限制密度的,毕竟新旧和成熟度还赶不上亦庄和生天; 新盘我更倾向于亦庄金茂府一点,亦庄金茂府看着偏,但距离就业聚集区很近,而且有学校,加上以后人大附会不错,金茂府能算的上是学区房,保值能力还不错,自住环境也更好一点。

提问:房姐您好,我们现在在长三角城市,刚刚卖掉一套房子,手上有现金250万,老公有京户,想去北京暂时投资一套房子,可能以后几年会回北京发展。现在城市有一套房子贷款200万,北京买可能要二套贷款了。请问房姐有哪些投资区域、楼盘推荐?期房还是二手房?贷款方式?

回答:推荐主看朝阳板块 甜水园、金台路、十里堡等地段紧凑两居,或者常营附近次新。丰台 马家堡、草桥、角门等地也可以淘。二手为主,用等额本息,还款周期越长越好

提问:新人首问。1,哪里看公众号里底部的星球热门文章? 2,家庭情况:住单位小二居公租房,小区环境还可以,今年十月宝宝出生,目前需要考虑学区房嘛?老破小实在不想花那么多钱买,而且买了公租房需要退,还是得再租房住。想买个自住能保值增值的三居,sfsd,目前只能够上总价1000w左右的,家庭收入未来增长还可以,过两年再买个老破小学区也行。出行基本是开车,请问望京,亚运村,东三环附近有没有推荐的笋盘小区? 3,朋友们给我推荐海晟名苑,嘉明桐城,亚运新新家园,嘉美风尚,朝庭公寓,左家庄南里等,我实在不懂分析,请帮忙给予指导,多谢! 4,应该等子弹再多点,明年再出手买个更大点的4居嘛?

回答:1. 看下精华帖,部分文章被星球限制,找机会再发出来 2. 如果你不是京户可以主看朝阳,,嘉铭桐城带陈经纶嘉铭学区,可以兼顾学区和自住。如果未来几年能筹足一套老破小学区首付现在就不用考虑学区,居住推荐看下 上京新航线、宝星国际、大西洋新城、朝庭公寓。 3. 不建议等,可以先筹借,提前上车更重要

提问:房姐,北京有哪些小区过万户吗?密度太大是不是不能买?

回答:融泽嘉园,天通苑西2和东1好像也接近万户 密度或大是缺点,按照缺点衡量对应的价值即可 小区的体量太大,出房多,对于价格的修正会很强,淘笋和评估不占优势。

提问:房姐您好: 我手中有300万,本人不能贷款,现在名下有回迁房但没下房本,等于首套无房看了好几的方向的房子 1.劲松一区老房1979年的40平米300万租金4000+但是房龄太老以后不好出手。 2.新宫南庭新苑全款加税费300万60平米,但是小区环境差租金低即便是4000元仅链家出租房有50多套都没租出去,空置率太高,但是房龄新今后19号线通车升值空间大不大。 3.赢海瀛海家园税费+房价300万环境好,出租3800,空置率一般吧房龄新离亦庄近好租一些.但是就一个地铁做支撑。 4.亦庄贵园南里290万租金4000+环境好6层板楼.房龄2002年的无电梯。 5.常营首开畅心园的房子,年代新些,小区环境一样乱,但是租金高,空置率低好出租,就是要交70%的税自采暖一套一居室50平米就要280万租金4600元.因为是全款做低网签,所以感觉还能接受 6.还有和义东里西里的房子南中轴路有规划,有升值空间和投资价值吗 我不住纯投资,或许两年或者五年就出手,哪个升值快些并能保值,看了好多地方找不到方向,请您指点该如何选择或者您给推荐几个楼盘 谢谢啦

回答:你好,这几个楼盘对比,优先常营首开畅心园。 劲松老公房的房龄太老,影响流动性。 瀛海家园已经超过我们圈定的远郊区域。 南中轴完全实现彻底翻身,但现在还是个遥远的愿景。

提问:房姐你好,我和男友都有北京户口,有首套购房资格,目前一人在西二旗,一人在五道口上班,月薪税前一共4W吧,男友手里子弹200-250左右,我有100出头吧,我们本来是想婚前各自把首套资格用了,他买个两人的婚房,我自己再买个小房子。关于婚房,目前看的想入手融泽嘉园,融泽的房子,有满五的和不满五的,以87平的两居来说,满五的话大概460W左右,不满五的话大概425W左右,不满五的总成本会低,但不能多贷款,首付要到350以上,就得我们俩一起买。大体情况就是这样,整理一下我的几个问题,希望房姐给些建议,帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五(可以多贷款,男友自己买首付够,我的首套资格不需要用)和不满五(总成本低,但首付高,需要我们一起凑首付,相当于一个首套资格没了,我的首付款也搭进去了),买哪种划算? 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的,我的首套资格还在,这样的话是考虑满五的还是不满五的合理?也就是说应该选总价低还是选多贷款? 3、 融泽两居的户型,我们在考虑87平和98平的,如图所示,各自有优缺点,87平的问题是次卧通过厨房二次采光,基本采不到光,优势是价格低二三十万,客厅和主卧朝南,98平的问题是客厅朝北,优势是两个房间很大,南北通透,这两个户型您觉得哪个更好一些? 4、 除了融泽,您觉得我们还可以考虑哪些区域?想上班不要太折腾,另外能有一定增值空间,未来几年好置换的。我们希望小区不要太老,15年以内,最好10年以内。 5、 我自己买的小房子的话,100万出头的首付可以考虑哪里呢?这个房子想的是短期租出去,未来父母退休了还可以来养老住,所以希望小区新一点,环境配套好一点,能有点增值价值就更好了。

回答:未满五的需要把税费一起加进去再比较,未满五标的能便宜10以上,就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房,主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错

提问:房姐,有一个疑问也是建议,经常看到您说类似于“680万首付对标1500万左右标的”,但是对于大多数人来说背上800万贷款从财力上还是心力上都是无法负担的,往往会被直接吓跑。不知道这么多月供是通过什么方式维持的?信用卡?是否应该将标的分为稳妥的、激进的或诸如此类的分级推荐?

回答:1.银行的风控比个人严格,尤其是北京。银行能贷给你,首先是你有还款的能力和余力,否则,贷款都贷不下来,就不要说买房和月供了。 2.推荐查看集合贴《月供怎么还?》 月供在月收入+信用卡\/12的2倍以内属于稳妥。 核心的指标是:你的现金流可以循环多久,对自己的月供能力有没有一个清晰的计算,从而得到合理的评估。

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