从新华正达到天环物业 碧桂园服务并表背后的规模考量

7月28日，入局机场物业管理公司新华正达持股70%，加强对机场物业的布局；8月1日信息显示，碧桂园服务收购湖南天环物业100%股权，吃下了长沙本土“领头羊”物管公司，增加约700万平方米在管面积。

值得注意的是，该两项收并购背后早已有碧桂园投资的身影，此番股权变更相当于“左手倒右手”，将其纳入物业上市公司并表。

收购逻辑

工商资料显示，天环物业成立于2006年4月，法定代表人朱新星，注册资本500万元人民币，经营范围包括物业管理、建筑材料销售、日用杂品零售等。此前，该公司由深圳市帕拉丁五期股权投资合伙企业（有限合伙）、曹丰分别持股80%、20%。

帕拉丁五期股权投资成立于2015年11月，注册资本6718980万元人民币，属于货币金融服务。该公司由佛山市顺德区荣跃企业管理有限公司（下称“荣跃企管”）、增城市碧桂园物业发展有限公司、碧桂园地产集团有限公司、万向信托股份公司、佛山市慧佳企业管理有限公司分别持股79.8335%、9.9792%、9.9792、0.1634%、0.0446%。

其中碧桂园地产集团有限公司为碧桂园境内发债主体，亦是碧桂园在境内最主要经营主体；而其他持股方也多与碧桂园有关联。

荣跃企管成立于2016年8月，注册地址位于佛山市顺德区北滘镇三桂管理区办事处碧桂园国际会所，即顺德碧桂园总部范围内。此外，该公司与碧桂园多家项目公司均存在股权出质等关联；间接持股企业达1000家，疑似关联的59家公司里面，包括了碧桂园旗下博智林机器公司和凤凰优选平台等。

向上股权穿透，荣跃企管由佛山市顺德区捷逸企业管理有限公司100%持股，而该公司由自然人股东吴业能、吴春铭通过西藏捷诚投资管理中心（有限合伙）、西藏捷胜投资管理有限公司100%持股。

西藏捷诚有限合伙基金下有多达上千家入股公司，涉及了多家碧桂园地产开发、物业管理、产业地产、投资公司、子基金、长租公寓等相关公司。其中包括与分别持股50%投资了“深圳市碧桂园产业发展有限公司”及长租公寓公司。

业内分析，西藏捷诚显然是一家为碧桂园实现股权腾挪等一系列资金操作的基金。也有熟悉碧桂园的内部人士指出：“虽然没有直接持有股权，帕拉丁投资同样为碧桂园关联公司，为碧桂园家族投资公司。”

也有信息显示，此前碧桂园有通过将子公司或二级子公司剔除出报表的方式，达到间接改善集团资产负债的效果，其中便涉及西藏捷诚投资管理中心（有限合伙）之间有关联的股权交易。

此外，碧桂园服务不久前收购的海口新华正达空港服务有限公司，此前亦有碧桂园的身影。

7月28日信息显示，碧桂园生活服务集团股份有限公司成为海口新华正达空港服务有限公司的新投资人，持股70%股权。

原投资方深圳市慧和企业管理有限公司将退出，股权变更前，新华正达由慧和企管持股70%、徐薇持股30%；股权变更后，新华正达由碧桂园服务持股70%、徐薇持股30%。

而原投资方慧和企管由上文所述的顺德荣跃企管持股99.4746%、深圳市帕拉丁持股0.5254%。

另外值得一提的是，根据工商信息，帕拉丁五期股权投资的企业集团为民营火箭企业蓝箭航天。此前碧桂园创投相继参投蓝箭航天的融资——于2019年12月，蓝箭航天完成5亿元人民币C轮融资，投资方为碧桂园创投；2020年9月蓝箭航天宣布完成12亿元人民币C+轮融资，碧桂园创投参与领投。

并表考量

可以肯定的是，通过连续的股权交易，碧桂园服务正式将新华正达、天环物业并表。

不同于出表有降负债目的，并表则更多出于规模发展和业绩指标等方面的考量。

以新华正达为例，该公司成立于1994年11月，是国内空港综合配套服务供应商，主要服务包括航站楼保洁服务、飞机外蒙皮清洁服务、飞机客舱清洁服务、机坪保洁服务等。

该公司全资控股昆明新华正达航空服务有限公司及海口新华正达空港服务有限公司深圳分公司，旗下业务分部在云南、贵州、广西、湖南、湖北、深圳、广州等。

据了解，这是碧桂园服务拿下的第四个机场物业项目，此前其于2019年6月中标北京大兴国际机场南航基地物业管理项目，随后不久中标上海浦东机场T1航站楼水、电、空调等工程维修项目；今年5月份中标拉萨贡嘎机场T3航站楼项目。

一方面，碧桂园服务增强了机场物业的拓展，同步深入西南地区公共物业的市场；此外，按照4.25%增长率测算，到2021年新华正达营收有望突破1亿，追上上市公司新大正，这亦给碧桂园服务较好的营收预期。

在盈利预期上，非住宅类物业项目毛利率普遍高于住宅物业。以新大正为例，2020年住宅物业毛利率约为17%，公共物业毛利率则达到了21%。

业态拓展之余，在管规模亦是物管企业比拼的重点，本次碧桂园服务并表湖南天环物业应是一次较好的规模、业务补充。

据介绍，湖南天环物业迄今已发展成为长沙市最早获批国家一级资质的四家物业服务企业之一，并跻身长沙市物业服务行业前10强，具备国家城市房地产业物业管理一级资质，在长沙本土有“领头羊”的地位。

规模上，天环物业下辖5家分公司，1个子公司，管理面积约700万平方米，在长沙、湘潭、郴州、吉首等地有20多个直属项目，现拥有员工1000多人。

业态上，天环物业有近20年的完全市场化运作，承接物业类型涵盖住宅、别墅、写字楼、城市综合体、政府办公楼、学校和工业产业园，业务范围还包括全委接管服务、顾问咨询服务、销售案场服务、延伸增值服务合专业领域服务等多种合作模式。

可以发现，物业股竞争中，收并购外拓及股权并表大多从规模体量、战略布局补短、业务结构完善等方面考量，短期内亦包括拓展物业想象空间，以实现估值的提升；长期则更多是为发展空间和盈利性考虑。

加速收并购外拓，一方面有利于迅速提升第三方面积占比。根据年报，2020年碧桂园服务来自品牌拓展新增合同管理面积达到7246万平方米，占总新增合同面积的53.3%，而收并购的比例也达到11.5%。相比之下，来自碧桂园输送的面积占35.1%。

此外，新增外拓项目中，对存量项目占比和非居住业态项目占比也有所倾斜。2020年，碧桂园服务该两项指标分别为66%和50.2%。

今年以来，碧桂园服务在收并购外拓上除了从规模量级层面考虑之外，也更倾向于在业务层面不断拓展边界。在基础物管服务之上，城市服务、商业写字楼、团购等是未来几年的发力点，这都被认为是大有可图的业务。

据不完全统计，2020年1月-2021年8月，碧桂园服务新增对外投资共计22起，除收并购6家中小型物管公司及蓝光嘉宝扩充规模外，其他收并购的15家企业涵盖了科技、零售、金融、批发、媒体行业等；业务则包括商业资产运营、城市服务、社区团购、社区传媒、房屋租赁、保险经纪等。

据悉，其中有些为独立的业务板块，有些则是为配合原有业务的开辟，整合构筑完整的生态。