限地价、竞配套、“三道红线”，还有土地集中出让……
不知不觉，房地产市场“画风急转”，而这些市场动态和政策调控的背后，许多房地产公司也熬不住了，比如最近，又一家地方房企破产，它就是株洲华晨地产。
7月21日，株洲华晨地产宣布与重庆房企金科股份签订战略合作框架协议，意味着这家成立于1995年，总建筑面积超400万方的房地产企业就此终结，即将面临被合并重组的命运。
其实这两年时间里，房地产企业破产重组，或者资金链出问题的不在少数。数据显示，2021上半年，国内递交破产文书的房企达到203家。值得注意的是，华夏幸福、蓝光发展等老牌大型房企也爆出不少问题。
而且不但房地产企业破产数量多，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市最近又被约谈了。
看到这，不少人会问了：曾经躺赚的房地产市场，如今怎么了？
隔行如隔山。下面我们不妨通过监管、市场和自身角度来分析：
1、监管方面：“三座大山”如约而至。
“如果你是房地产开发商，你最害怕什么？”我想应该是资金链被牢牢地监管吧。
对于一家房地产企业老板来说，从投入资金开始，就恨不得马上收回投资款，或者开盘即售罄，并且“套出”购房者的预付资金来重新买地，继续开发下一个项目，这就是房地产企业最“理想”的资金运作方式。
但是理想很丰满，现实很骨感。一方面，房企必须受到住建局、人行、银保监等三座大山的监管，而且还要配合银行完成监管账户的监管，所以说，想套取资金并不容易。
而且，在2020年下半年以来，“三道红线”如约而至，对恒大等大型房地产企业产生了不小影响。6月19日，恒大集团宣布，恒大有息负债已从去年最高的8700多亿元降至5700多亿元，换而言之，这一年来，许老板赚了约3000亿元用于还债。
巨型房企是如此，更何况小型地方房企？
2、市场方面：房贷利率迅速攀升+房贷额度迅速收紧
作为一名银行从业者，房贷市场本人再熟悉不过了。
也就是在今年6月份左右，全国各大主要城市开始从金融渠道加强监管力度，纷纷上调首套和二手房贷款利率，而且缩紧房贷额度，有些地方二手房贷款甚至处于停贷状态。
以杭州为例，8月开始，杭州部分银行房贷利率执行定价再次上调，上调后的利率为首套LPR+160BP（执行利率为6.25%），二套LPR+172BP（执行利率为6.37%），据了解，这已经是今年杭州第五次上调房贷利率了。
相比其他城市也会逐步跟进，建议刚需者持续关注。
3、自身角度：资金运作不合理，就很可能陷入“困境”。
除了监管和市场的因素，房地产企业自身运作的因素也不可小觑。
2021年7月20日，宋都股份发布了公告称宋都基业投资股份有限公司董事会决议放弃杭政储出【2021】8号地块（以下简称8号地块）的土地使用权。而此前由于竞买该地块而缴纳的5000万保证金不予退还。
这是一个惊动当地市场的“信号”，说白了就是：房地产开发商宁愿白白损失5000万，也不想继续开发这块项目。很有可能，企业已经预见到了项目可能会面临亏损，倒不如直接放弃。
所以，其他房地产企业也是一样，资金运作不科学可能会引起不必要的问题，个人认为宋都的做法还是非常理智的。
总之，行业在变，市场在变，房地产行业已经不再是2年前的那个行业了，你们有感觉到吗？
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