深圳楼市：别被打着拆迁名号的某些地段给骗了

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会员提问：五哥你好，我们家在罗湖，生活工作都在这边，现在有一张房票，有200-300万资金做首付，孩子9月份上小学，本来想为孩子买中学学位房的，但是深中的涨太多，德宏也感觉追不上大盘，也怕政策改变，现在想改投资一套三年换手的笋盘以后再考虑学位房，沙井海岸城感觉不容易，旁边的博林君瑞如果有笋二手可以买入吗？还是去把光明几个新盘都打一遍？还是说可以投资一套学位兼投资的二手房，松泉公寓或深中周边带拆迁概念的旧房？现在就是不知如何选筹，希望能高收益。

答：你好，感谢赞赏！ 1.柏林君瑞 11号线马安山站1.7公里，一栋回迁和五栋商品房分开管理，楼下有小体量商业，户型主要是89平三房以及部分135-160多大户型。 如何评价这个盘？ 那就要看未来了，虽然和香莎公馆距离地铁口距离相当，但二者所处片区五年后的面貌是截然不同的，隔壁的万科64万方和海岸城80万方旧改已经挖坑启动，这势必为整个片区的商业、教育以及居住环境带来巨大改变，既然这两个盘在体量、品牌上都更占优势，价格更高也是肯定的，如此一来，以博林君瑞，我认为优势明显，适合刚需和3-5年期的投资。 推荐户型G座B\C户型，东南向看花园。 此外还可以关注拾悦城，入手单价控制在6W以内。 2.松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，不建议入手 3.目前几个性价比高的盘继续打新没问题 如果是投资，能长持，优先沙井二手笋盘。

会员提问：五哥好，过年前我说服爸妈把龙华中心地铁口小三房的楼梯房卖了，准备换套600W以内新一点的电梯房来婚后住（父母有时会过来同住），我的工作在坂田布吉这边，以后可能会调去龙岗中心城、龙华、罗湖都有可能。现在纠结于买在哪里，买一手还是二手，总价高点还是低点，好地段小户型还是差地段大户型。我是首套房，单身，所以想慎重点。600W左右的压力大，500W左右压力小点，600W出头都能接受，但不想压力太大。二手房选择比一手房多，龙华龙岗坂田都在考虑范围，倾向于龙华多一点，看过壹城中心比去年贵了100万感觉不值，现在意向比较大的是清湖，能买到涨幅不大面积不小离地铁不远的准新房。不知道老师有没有更好的建议，谢谢

答：你好，龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，工作在附近可以买入。 壹城中心一直都不适合投资 壹城中心的问题有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9区，其他距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便 三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好 楼盘推荐： 1.上塘：曼海宁，特发和平里 2.红山：华山玫瑰四季馨园，金地上塘道

会员提问：五哥，您好。 想请教关于学位自用+投资，本人在罗湖上班小孩刚上幼儿园，预购入学位房。资金有限预算480W以内，房票用过一次只能首付5成，区域不限制，只想跑赢大盘，未来有增值空间好出手好出租，打算长期持有。 目前看了几个片区，一.罗湖翠园东晓，今日家园、君逸华府、阳光明居，可买到2房，除君逸华府环境比较好以外，其它感觉环境不佳，但胜在通勤近勉强2房能用来自住。二、福田石厦丽阳天下、星座大厦、宏轩名庭....2.南油南海学府中学一房，我比较看中优山美地、现代城华庭、汇宾广场、信和自由广场。 如以上不考虑自住，哪个会好些？以上是我的初步想法，迷茫，如果方向不对麻烦老师帮我建议下更好的楼盘，谢谢。

答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。 把南山区初中学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 这几个选项里，优先南海学府中学。

会员提问：五哥，我在福田上班，刚需第一套买房，每月工资两万多，计划四百万以内的两房或小三房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢

答：都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主， 整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。 近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。 皇岗板块可以重点关注

会员提问：五哥，您好。看了您的专业分析果断加入。我龙华有两套房，碧水龙庭和壹城中心，总市值1000左右，都有贷款，考虑三年到五年的升值，想把两个卖了换一套更有成长性片区的一套，小孩不需要学位，水榭春天，玖龙玺，南山，宝中或者福田的好地方也可以考虑，但看到这几个区域的价格最近涨了很多，都是一套就过了1000，怕换过去站岗，目前的价格如果后续上涨空间不大也会有不小的压力，如果换可行的话，目前的时间点是否合适？还是看看最近的政策怎么出，想得到您的指导。

答：你好，感谢赞赏！ 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 深圳长远看升值空间还比较大，天花板高，但是短期内选筹需要精挑细选。 打新为主，淘笋为辅。