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万科、融创、保利的最新三房户型,不得不服

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这两年随着消费升级,刚需在萎缩,改善在爆发。

据CRIC系统检测,新房市场中,三房成交的面积段正在逐渐上移。2020年,一线城市中,三房成交占比最高的面积段为90~100平,相比90平以下三房,比例略高一点。不过在二线城市中,100~120平三房占了成交主力。

总的来看,在房价高企的一线城市和热点二线城市, 功能性强、总价较低的紧凑型三房户型(90~110平)依然是刚需、首改客户的最佳选择。

最近,明源君留意到不少标杆房企发布了他们最新的三房产品,当中有不少亮点,下面,明源君结合案例来详细分析一下。


持续优化户型布局

兼顾空间利用率与舒适度

据明源君观察,现在紧凑型三房户型差异越来越小了,比如很多89平三房都可以做到独立玄关、u型厨房、客餐厅一体化、双卫布局等,而100平左右还能做到主卧南北通透,带有卫生间、独立式衣帽间以及大飘窗,舒适程很高。

虽然总的来看,户型布局好像差不多,但一些细节打磨,就能让居住体验提升一大步,增强产品竞争力。

一、紧凑三房的几种主流布局

从目前紧凑三房的户型结构来看,常见有以下几类,不同布局优劣不同。

第一种是两面宽朝南,竖向布局。

这种结构中,一般客餐厅位置固定在中间,主卧通常在最左侧或最右侧,次卧分布上客厅北侧或南侧。


不过不同布局各有优劣,比如图③布局中,两个次卧在餐厅北侧,客餐厅和阳台连为一体,能形成更完整的空间。比如下图杭州万科98平洋房户型,两间次卧都朝北,中间客餐厅加上阳台,公区之间打通后,不但能促进家人互动,而且能满足更多场景需求。


两面宽户型中,除了上下布局,还有左右布局。其中,厨房+次卫+1间次卧朝北。这种结构在90平以下的三房两厅一卫的户型中更为常见,通过客餐厅一体化布局,空间更显大,让整个空间显得不那么局促。


第二种是方正三面宽朝南,也是目前较为主流的结构形式。

这种结构布局至少有客厅+两个卧室朝南,主卧位置固定在离入户最远的地方,厨房+次卫一般是朝北,还有一间次卧朝北。




虽然布局形式差不多,但不同户型对设计细节的处理,还是导致居住体验的差异。

比如④⑤都采用了横厅设计,加上双南向阳台,形成了一个非常完整的超大空间,能满足业主更多场景需求,比如开生日派对、家庭聚会、休闲、健身等等。

但是⑤中,其中一间次卧与主卧主卫并列摆放,这样有利于主卧形成南北对流,通风采光效果更佳。而③④中,次卧摆放在最角落位置,主卧就无法形成南北对流效果了,舒适度也会大打折扣。

第三类是四开间朝南,一字型布局。

当然,有些洋房户型可以做到四开间朝南,整个户型很薄,通风采光效果一流。比如重庆龙湖这个90平洋房户型,四开间朝南,三个卧室加上客厅都是朝南布局,采光通风没得说了,三个房间分布在客厅两侧,还设有5.2米景观阳台,双卫布局,可以说在同面积段中,舒适度很高了。


重庆龙湖这个 99平三房两厅两卫户型,横厅设计,加上三个卧室朝南,整个户型非常薄,而且客卫与卧室集中摆放在左侧,解决了部分户型卫生间动线复杂的问题。

唯一不足就是走道太长造成面积浪费,而且卧室全部集中在一起,对私密性也造成较大影响。


二、消灭非功能空间,实现零浪费

对于紧凑户型,大家最关注的是如何提高空间利用率。一方面是要做好收纳体系,这个标准化程度都非常高了,另一方面不断优化结构,把每一平米空间都抠出来,用到极致。

最常见的就是将通道和客餐厅融为一体。还有很多项目的卫生间采用两分离设计后,台盆前的空间既是过道,也是洗手间的一部分。可谓是不浪费任何一平米。


还有些项目通过巧妙利用凸型飘窗,大大提高利用率。比如这个户型75平做到三房两厅一卫,就是很好地拓展了次卧飘窗面积。



死抠细节

进一步提升居住体验

除了不断优化户型布局,标杆房企对于各功能空间又进行了哪些提升呢?下面逐个分析。

一、横厅设计逐渐流行,引入飘窗提升采光面,增加休闲场景

当下市场紧凑三房户型大部分还采用传统竖厅设计,尤其是90平以下的小三房。

但 据融创调研,很多客户对于户型最不满意的是客餐厅,痛点集中在四方面:空间太小,采光不足,餐厅太小,聚餐、学习等活动无法开展。

客户对客厅要求越来越高,这也促进很多房企对客厅空间进行了更多升级。具体来看,房企对于紧凑三房的客餐厅空间的优化主要集中在3个方面:

一是采用标准横厅设计。横厅设计最大的好处是南向客厅面宽从原来的1个增加到了1.5~2个,采光效果更好,同时拉伸了景观视角。同样面积段下,横厅相比竖厅,视觉上空间更显大。


二是设置飘窗,增加采光面,进一步提高舒适感。

比如万科这个99平三房户型,增加转角大飘窗后,等于客餐厅有了两个采光面,空间非常宽敞透亮。而且通过飘窗,增加了休闲场景,业主可以在飘窗上看书、聊天、看风景。

该户型不足之处是阳台放在次卧,洗衣晾晒要穿过次卧,对次卧会造成较大干扰,而且,家务动线也比较长。


比如中建82平三房户型,在客厅南向和餐厅西侧都有观景窗户,大大提升了采光效果。


还有不少项目通过在客厅增加灵活空间以提升动区场景。

比如上海融创则在今年最新95平户型中设置T厅,即增加0.5空间,该空间可以作为独立的书房、儿童房、临时客房等等,也可以作为餐厅的拓展。


二、社交厨房成为主流,厨房部分功能外置

紧凑三房由于面积有限,一般厨房面积都比较小。为了解决这个问题,很多标杆房企开始将冰箱外置,以释放橱柜台面空间,扩大厨房的空间感。

比如上海融创前段时间发布的95平三房户型,冰箱被放置到厨房外过道,为厨房释放了更多操作台面。而且餐厅挨着厨房操作台,打通餐厨空间,身处两个空间也可以及时互动。


但之前明源君提到过,人在厨房忙碌,除了炒菜,其他大部分时间都在水槽边上

洗洗刷刷,如果水槽设在窗户或墙壁前,人一直对着窗户或墙壁,就无法跟在餐厅的人交流。只有人面向餐厅时,才会有视线交汇,才会有更密切的沟通。


现在不少紧凑三房户型也对这个细节进行了优化,比如南京保利推出的89平三房户型,水槽朝着餐厅方向布置。


并在厨房和餐厅之间开了一扇窗,这样在水槽边上忙活的人就能一边忙一边和坐在餐厅的人聊天,或者监督孩子在餐桌上做作业。


来源:辉哥说楼市

而坐在餐桌学习或工作的人,随时也能留意到厨房的动向,忙不过的时候及时帮忙打下手,有利于促进家人的情感交流。


来源:辉哥说楼市

比如深圳万科新推出的三房产品,也非常强调厨房社交属性,在厨房设有岛台,通过岛台,厨房与餐厅两个空间的人可以及时互动。


据了解,现在厨房岛台基本已经成了万科项目标配。


三、双卫布局越来越常见,但不是必须

通常三房户型一般居住人数在4~5个,卫生间使用是个痛点。

目前来看,部分90平以下三房还是配置一个卫生间,少数可以实现双卫布局,而100平左右及以上三房,双卫布局已经是标配。

比如下图首开这个89平三房户型中,就采取了双卫设计。只是,双卫设计后,其他功能区面积就被压缩了,通常其中一个次卧空间会比较局促。


还有不少项目考虑到做两卫太浪费面积,而是做了1.5个卫生间,除了传统三件套卫生间,还有一个卫生间只有马桶或者是马桶+洗手台,既不浪费面积,又能满足家庭需求。

比如下图左边户型采用了一体化设计,两个马桶间放在一起,共用一个洗手台,这种设计比较节约空间,缺点是私密性不够。右边户型两个马桶间独立设计,私密性有所提升。


当然,也可以考虑将0.5个卫生间放到主卧套房,既保证了私密性,也能提升主卧居住舒适度。

还有些项目为了确保卧室空间尺度,放弃双卫设计,而是采用干湿分离设计。目前国内最常见的是二式分离设计,即把洗手台功能单独出来,这样两个空间可以同时使用,更加高效。

更高阶就是三分离设计了,家人可以同时洗漱、洗澡和上厕所,互不打扰。如当代这个三房户型就采用了三分离设计,马桶间和淋浴间单独隔成两间,外面设有双台盆,日常使用非常方便。


四、主卧空间酒店式设计,功能越来越强大

对于主卧空间,除了上文提及到,通过布局优化形成南北通透的效果外,紧凑三房主卧在功能上也越来强大了。

比如100平左右的三房户型,卫生间、步入式衣帽间、大飘窗基本是标配,90平以下三房户型,部分配有卫生间和衣帽间,部分只有衣柜和飘窗。

进一步优化的话,有的户型主卧衣帽间实现了男女主人分离设计,更加人性化。


还有的项目甚至为主卧专门配置了阳台空间,增加了主人的娱乐空间,夫妻两人可以在阳台喝茶聊天,看书发呆,晚上看星星吹晚风等等,私密性更强,满足更多场景需求。


来源:克而瑞产品测评

五、景观阳光成为紧凑三房的新卖点

以前明源君反复强调,现在房企越来越重视动区设计了,其中一个趋势就是动区面积占比越来越大了。除了客餐厅,景观阳台也成了房企重点发力的空间。

从市场上紧凑三房设计来看,南北双阳台、南向连接阳台设计比较常见,通过配置家政阳台,转移晾晒功能,从而释放景观阳台空间,让业主拥有更多娱乐休闲空间。

比如下面这个户型,南北双阳台设计,生活阳台承担晾晒功能,景观阳台面积面宽达到6米,进深2.4米,面积达到8平米,相当于一间房间。业主可以把景观阳台空间打造成办公区、种植区、健身区、茶室等。


再比如广州珠江这个86平3房2厅1卫户型,带有多功能阳台、生活阳台、景观阳台三个阳台,收纳、晾晒、健身娱乐都不耽误。


当然,也有些户型受限于面积,没有配置生活阳台,那这个时候景观阳台就还需要配备洗衣水槽,承担部分生活功能。


如果没有生活阳台,也可以考虑内置家政功能。现在干衣机开始流行,有了干衣机就不需要晾晒衣服了。

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