这个城市群，楼市要“凉凉”……

文/刘晓博

刚刚过去的周末，楼市有两个大消息：

消息一：《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》通过深圳市人大常委会网站公开征求意见。在这个“条例”里，深圳将使用特区立法权，来确定楼市调控的几件大事。

一是确认“二手房成交参考价制度”的合法性，要求政府不断完善这个机制。

二是要求深圳在城市规划时，全面提升住宅用地、保障房用地的占比。

三是确定了义务教育阶段大学区制、教师定期交流制度、以及义务教育均衡发展原则（不允许出现豪华学校、特殊学校）。

四是将建立“房屋租赁参考价格”制度。

深圳这几个大招如果全面落地，将带来三大影响：第一，未来住宅供应量将大幅增加；第二，学区房将消失；第三，原来市场化的房屋租金，也将被政府管制。这将是政府管制二手房成交价之后，中国楼市调控最新的“空前大招”。

消息二：深圳放大招不到24小时，8月2日凌晨东莞公布了“莞八条”楼市新政，全面收紧楼市调控。

主要内容包括：

1、落户东莞后还要附加半年社保，才能买房；

2、暂停向个体工商户销售商品住房；

3、购买法拍房（住宅），必须有东莞购房资格；

4、新政后新成交的二手房住房，持有不足5年，按5%的征收率全额缴纳增值税；

5、热点新盘，限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年；

6、建立二手房成交指导价制度，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格；

7、非房企不得参加住宅用地竞拍；

8、购房人弄虚作假，5年内禁止购房等。

那么问题来了：住建部刚刚约谈的5个城市里，只有惠州是大湾区里的，为什么反而深圳、东莞出台了新一轮调控措施？这意味着什么？

我的看法是：住建部最近约谈了惠州、银川、徐州、金华、泉州等5个城市，意味着即便是三线城市的楼市异动，也会被主管部门高度关注。

这5个城市里，有的是房价涨得比较猛，有的是地价涨得比较猛。惠州属于后者，且已被住建部纳入了房地产市场监测重点城市名单。所以，未来半个月内，惠州有较大概率出台新政。

我个人猜测：惠州不太可能会有实质性限购，但会加强限价。或者可能规定：一个外地人只能买1套。之前，惠州是完全不限购的，但有限贷。

至于整个大湾区内地9城市（深圳、广州、东莞、佛山、惠州、江门、中山、珠海、肇庆），乃至整个广东省，今年下半年楼市会全面降温。

楼市最先降温的是深圳。经过去年的“715新政”和今年的“28新政”的打压，深圳二手房成交量已经萎缩到了每月2500套左右，连上海的9分之一都没有。

深圳市统计局公布的数据显示，今年上半年深圳房地产开发项目投资同比下降12.9%。在房地产投资萎缩的拖累下，上半年深圳全市固定资产投资同比下降0.4%。

上图是广东全省的房地产投资情况，总体同比增长了9.9%，其中住宅投资增长了15.4%，比深圳的情况要好很多。但下半年，情况就会完全不一样。

上图是广州房地产投资的情况，大幅增长了22.1%，跟深圳的-12.9%完全是一天一地。另外，今年上半年广州卖地收入是深圳的7倍。

为什么上半年广州GDP增长比深圳快？两地房地产投资冰火两重天，是非常重要的原因。

但随着大湾区各城市纷纷出台严厉的房地产调控措施，下半年广州楼市也将逐步降温。

2019年至今的这一轮中国楼市回暖和上涨，就是从大湾区开始的。

为什么从大湾区开始？因为2018年爆发的中美贸易战和2019年上半年香港修例风波，对广东经济影响最大。所以，广东获得利好最多，比如2019年2月18日公布的“粤港澳大湾区发展规划纲要”，以及2019年8月18日公布的深圳建设社会主义先行示范区的文件等。

从2019年初开始，大湾区楼市开始松动。先是广州、深圳等宣布个人买卖二手房增值税附加减半，然后是东莞宣布二手房交易个人所得税可按两种方式征收：全额的2%或者差额的20%。这意味着，东莞二手房交易成本大幅降低。（东莞是全国仅有的几个，二手房个税按照差价20%征收的城市）

再往后，是广州南沙、花都、白云、黄埔等各区陆续出台人才购房新政。

2019年11月11日，深圳取消了豪宅税，二手房交易被全面激活，楼市开始全面上涨。

然后的事情大家都知道了。深圳在全国领涨，东莞迅速跟上甚至在涨幅上超过了深圳，然后是广州彪悍补涨，黄埔和天河的部分区域涨幅不亚于深圳南山宝安光明。

房地产市场历来是有周期的，不会允许你无限期上涨。大涨之后，必然是调控政策出台，让市场冷静下来，稳定住。这固然可以防止继续涨，更重要的意义是防止大跌。而且可以把热钱赶走，让他们去其他地方“稳房价、稳地价、稳预期”。

下半年跟大湾区一起降温的，将是长三角的部分城市，比如上海、杭州、南京、宁波等。从下图可以看出，在卖地方面，长三角上半年是最猛的。

或许有人会说：深圳、广州、东莞收紧了，资金会流向大湾区其他城市，未必会全面降温吧。

其实不然。市场心态历来是买涨不买跌，如果一个城市群里核心城市降温，初期会有资金挤出效应，大家去周边城市买。但如果核心城市彻底凉凉，周边城市也会跟着降温。

所以，在大湾区买房又到了一个“不用急”的时候。除非是热点新盘，位置好、配套好、有显著的价格倒挂。一般的盘，尤其是二手房，可以慢慢选了。

未来半年，LPR利率可能会降低，这将是正式的降息。到时候，需要观察5年期LPR利率是否会降低，这个利率对应的才是房贷利率。

如果LPR降息的时候，只降低1年期的，不降低5年期的，对楼市、对房地产股又将构成新一轮利空。

如果5年期的利率也降息了，楼市可能又会反弹。也就是说，未来半年楼市仍然有不确定性。如果你资金充裕，愿意立足长远投资楼市，那么大湾区片区好、配套好的房子，也不是不能买。即便略微买贵点，从长远看也不算啥。在股市上，就有“主动买套”的说法。

未来各地的房贷利率是高度分化的。楼市偏冷的城市，会通过减少“加点”来“降息”。楼市偏热的城市，“加点”会提高。后面一种情况，我们已经看到了。下半年，北方城市里将出现“加点”减少的现象，以活跃当地的楼市。