领先指数2021上半年中国房地产企业新增土地货值TOP100

核心结论

1.整体表现：上榜房企均值达522.7亿元 13家房企新增土地货值超千亿

2.门槛：投资集中度提升，TOP系门槛大幅增长

3.企业排名：外部政策，内部战略双影响，部分房企波动幅度较大

4.22城首轮集中供地成交10487亿元，房企整体补仓积极

5.精准决策，头部房企成最大赢家

6.受三道红线影响 部分房企投资铺排平稳或爆冷

7.区域深耕房企向外布局

截至2021年6月，“两集中”政策22个城市土拍全部落下帷幕。“两集中”政策影响下，房企陷入内卷式竞争，新增土地货值也出现显著变化。2021年1-6月中国房地产企业新增土地货值TOP100显示，有13家房企的新增土地货值超过千亿元。

整体表现：上榜房企均值达522.7亿元 13家房企新增土地货值超千亿

从2021年1-6月中国房地产企业新增土地货值TOP100来看，华润置地凭借3137.4亿元摘得第1，其后分别是万科地产2551.3亿元、保利发展2516.25亿元。此外，碧桂园、融创中国、招商蛇口、绿城中国、金地集团、中海地产、越秀地产、卓越集团、建发房产、新城控股也都入围2021年1-6月中国房地产企业新增土地货值TOP13，依次为2409.3亿元、2118.7亿元、1888.65亿元、1746.95亿元、1410.65亿元、1374亿元、1255.9亿元、1255.15亿元、1239.75亿元、1086.7亿元。

受“宅地集中供应”影响，上榜房企的均值较5月大幅提升，达522.7亿元。不过，仅有25家房企超过均值，仅占上榜房企的四分之一。新的土拍规则下，各房企分化加剧，头部房企凭借资金等优势斩获颇丰，甚至在未来，优势将继续扩大。相对而言，土储不足、杠杆率高、处在红档的房企会受到一些负面影响。比如，排名第1的华润置地与排名第100的安徽高速发展集团足足相差了3032.3亿元。

门槛：投资集中度提升 TOP系门槛大幅增长

截至6月底，有13家房企的新增土地货值超过1000亿元，总占比达百强的45%，与去年同期保持不变；有15家房企的新增土地货值在500~1000亿元，占百强的20%；有23家房企的新增土地货值在300~500亿元，占百强的18%。总结来看，TOP100中51家房企新增土地货值超过300亿元。后49家房企新增土地货值未超300亿元，仅占百强的17%。短期来看，头部玩家会越来越强，在集中供地影响下投资集中度将进一步提升。

数据来源：领先指数整理

与之相关，上榜房企的TOP系门槛均出现大幅增长。其中，TOP3房企的门槛为2516.25亿元，同比上涨30%。TOP5房企的门槛为2118.7亿元，TOP10房企的门槛为1255.9亿元，TOP30房企的门槛为474.85亿元，TOP50房企的门槛为317.15亿元，TOP100房企的门槛为105.1亿元，同比上涨32%。

企业排名：外部政策，内部战略双影响，部分房企波动幅度较大

受“两集中”政策及房企自身投拓战略影响，不少上榜房企的货值增幅较大，榜单排名也有所波动。

华润置地在郑州、沈阳均有所获，年内新增土储货值率先突破3000亿元，从去年的第9位1160.5亿元来到第1位，同比上涨170%；万科从去年第14位975.5亿元来到第2位2551.3亿元，同比上涨161%；融创中国从去年的第12位1085.6亿元来到第5位2118.7亿元，同比上涨95%；金地集团从去年的第16位904.7亿元来到第8位1410.65亿元，同比上涨56%；其中最亮眼的是越秀地产，从去年的第38位306.7亿元的货值来到第10位1255.9亿元，同比增幅309%。

部分降位明显的房企，中国恒大、绿地控股、新城控股跌出前十。比如中国恒大下跌特别严重，后面文章会重点讲述。

22城首轮集中供地成交10487亿元，房企整体补仓积极

22城首批集中供地共计出让含宅地块782幅，成交金额达到10487亿元，杭州、北京、南京成交金额超千亿元，济南、青岛、武汉成交地块位列前三，而重庆地块平均溢价率最高至43%，排名第一。此外厦门、深圳首轮涉宅地块供应量较低，不足10幅，城市土地资源稀缺，整体溢价率均在30%左右。

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重庆主城区第一批次集中供地46宗，总起拍价超444亿元，最终46宗地全部成交，总成交价635亿元，其中有地块出现130%的溢价率，成交楼面均价较去年全年上涨51%。

杭州本次土拍规则严苛，包括有竞自持、清水限价、装修限价等，但依然难挡房企的热情，总计90家房企参与竞拍。57宗地块总成交金额达1178.2亿元，平均溢价率为26.05%。另外，由于自持不设上限，41宗地块拍抵限价转竞自持，最高自持比例约40％，刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

上海本次集中土拍在原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上，实施限价竞价规则——本批次最高报价一般限定为起始价的110%，竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。31 宗宅地成交溢价率仅5%左右，整体表现平稳。

精准决策，头部房企成最大赢家

TOP50房企超过半数在22城首批集中供地中有所斩获，TOP30房企更是竞得首批供地中的约四成地块。房企此轮“抢跑”的目的在于快速在年末形成部分可售货值，更为二、三轮投资策略提供参考腾挪的空间。毕竟一年在一座城市只有3次机会参与土拍，精准拿地颇为重要。

从重庆、杭州、深圳、厦门、宁波、合肥等城市首次土拍结果来看，头部房企优势突出，比如融创、万科等。以上城市地块溢价率均在25%以上。

而在最后一个压轴城市武汉，主城区供应增加，多宗优质地块推出，宅地合计供应576万㎡，占比60%，光谷等优质地块吸引了诸多房企参与，竞争较为激烈。深圳南山并未在其他城市拿地，成为武汉土拍“黑马”。绿都地产、伟星房产、大家地产也成功首进武汉。

以万科为例，在此次集中供地中拿地47宗。其前五月新增货值2113.1亿元，截至6月底为2551.3亿元。从拿地策略来看，2021年1~5月万科在二线和三线城市新增土地占比同比分别增长13.4%和降低9.9%。可见万科正加大二线城市布局力度。本轮出让中，万科就以6宗地块成为郑州拿地数量最多的房企。在武汉，万科斩获4宗地块。

在土拍规则最严的北京，融创拿下4宗地，包括最受关注的树村南北优质宅地，成交楼板价均在6.8万元/平方米；在杭州拿地4宗。

广州土拍中，黄埔科学城宅地甚至出现320个房企马甲进场，仅保证金就交了1300亿元，3宗土地全部摇号。南沙、黄埔区诞生了两宗新的单价地王，而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交或流拍为主。最后融创31.72亿元拿下2宗地块；正荣地产35.8亿元竞得2宗地块。

在重庆土拍中，龙湖96.6亿元获得5宗地块；融创99亿元拿下8宗地块；保利41.6亿元获得2宗地块。

总体来看，2021年1-6月一线城市以及核心二线城市等热点城市土地市场热度不减，不少房企货值大幅度增加，头部房企凭借自身的综合实力精准决策，成为最大赢家。

但也有企业在优质地块角逐上颗粒无收的情况出现。以北京为例，万科报名参与16块地，其中单独报名11块，联合体报名5块；华侨城，报名参与9块，其中单独报名4块，联合体报名5块（与万科联合报4块）；北京建工，报名参与9块，其中建工+旭辉+首开联合体报名7块，建工+首开+住总报名2块；华发股份，报名参与6宗，其中单独报名2宗，联合体报名4宗（+卓越2宗，+越秀1宗，+中建一局1宗），这些企业最后一块也没拿到。

受三道红线影响 部分房企投资铺排平稳或爆冷

2021年上半年近六成百强房企新增货值同比正增长，各房企整体补仓积极，其中卓越、越秀、金地等较为明显，增幅较大，而以三四线为主的碧桂园、绿地等投资铺排较为平稳，而资金周转困难、高杠杆的“红档”房企，比如泰禾、华夏幸福等，则在首轮土拍中没有踪影。

以近日曾因商票兑付问题、红档问题围绕的恒大为例，就放慢了拿地速度，在此次榜单排名第68位，新增土地货值为214.9亿元。相比去年同期1940亿元的新增土地货值，降了近10倍，原因在于恒大制定的“高增长、控规模、降负债”新战略。

恒大现有超2亿平方米优质土地储备，截至2020年12月31日土地储备项目789个。目前恒大土储项目一二线城市占比达67%，尤其广州、深圳等地拥有大量旧改项目，平均楼面价仅为2638元，而现在全国一二线城市平均房价早已破万，土储存量价值将大幅提升，也足以支撑未来的可持续发展。

同处于红档的绿地仍在积极拿地，2021年上半年拿地金额为223亿元，新增货值831.8亿元，位列第18位。相比2020年同期的第5位新增货值1716.4亿元，同比下降51%。相比2020年拿地总金额929亿元，还是可以看出绿地的首要任务是“降档”。

区域深耕房企向外布局

对重点城市和板块深耕也是目前房企竞争的重要手段，此次榜单三成百强企业上半年货销比超过60%。而针对区域深耕的房企来说，外拓地区要研判当地市场需求和客群需求。

比如卓越以大湾区、长三角为主布局，上半年新增货值1255.15亿元，相比去年同期上涨637%。卓越开启全国布局。在上海，卓越与京东联合体，以底价99.1亿元竞得普陀区万里社区地块。在北京，卓越及其卓越与中交联合体在竞拍过程中数次“击退”各大央企、国企，一举将朝阳区金盏02地块、丰台张郭庄村地块、昌平中关村生命科学园地块及马连店地块等4宗地收入囊中。

同是南派的越秀地产，身处绿档，2021年上半年新增货值达1255.9亿元，首进前十。同样，越秀地产寄希望于通过找到最强伙伴来实现扩张。今年2月，越秀地产斥资34.52亿入股了滨江杭州下城区文晖单元项目。在首轮集中供地22个城市中，几乎都有越秀地产的踪影。越秀地产首进北京，联合北京天恒置业集团有限公司45.7亿元成功竞得北京市怀柔区刘各长地块。

可见，联合拿地将成为未来常态，但和以往不同，今年各种组合都有：规模房企＋中小房企、规模房企＋规模房企、中小房企＋中小房企。比如，在武汉，远洋+电建集团花费28.8亿元联合拿下位于汉阳的一幅地块；在杭州土拍中，有5幅地块为联合竞拍竞得，其中融信＋滨江联合体拿下其中的4宗优质土地；在重庆出让的46宗土地中，金科+美的置业、融创+大发、大唐+金科、龙湖+重庆颐天康养等联合体共拿下8宗地块。

数量来看，甚至出现三家企业作为联合体拿地。比如，在北京，金地+保利+华润联合体以31.5亿+13900㎡公租房面积竞得朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块。在武汉，招商+中城集团以及金地+哈工大机器人集团分别联合拿下位于沌口的两幅地块。

结语

综合来看，集中供地对房企的影响是深远且持久的。一方面，个别月份集中公司考验房企的资金能力，面临较强融资压力，容错率变低。重点城市土拍竞争加剧，非核心城市去化压力较大，房企要精准拿地；另一方面，加速房企出清和行业集中度提升，强者恒强的同时，联合抱团成为常态。