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连日楼市惊雷!开发商哗然,炒房客惨了……

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前两日住建部等八部门联合整治房地产的消息还余音未落,昨日,楼市再传“惊雷”——据财联社报道,“被纳入‘三道红线’试点的十几家重点房企,已被要求买地金额不得超年度销售额40%。”


连日密集祭出调控大招,可见上层为了“房住不炒”真的拼了!而且会发现,自2021年以来,楼市调控政策不仅在持续加码,手段更是愈发系统全面,几乎是把各个端口全部堵死,决心让“炒房”无路可退。


政策端口,“四限”工具持续压制

限购、限贷、限售、限价,依旧是2021年楼市调控的主基调,甚至未来很长一段时间内也难以撼动,这是从需求侧对炒房进行持续性压制。值得一说的是,过去“限价”主要针对的是新房,而今年以来,已经有多个城市(深圳、西安、成都、上海)开始对二手房实施指导价,未来可能还会有更多城市跟进,对二手房价格和市场进行约束,无疑将炒房客的生存空间进一步压缩。



土地端口,供地两集中,抑制土拍热度

今年2月,全国22个重点城市实施供地“两集中”政策,意在通过大规模集中供地,控制土地竞拍溢价率,从而减少单一地块过热对城市房价造成影响。另外,大量土地集中出让,也意味着商品房会集中入市,充足的市场供应也会对房价上涨形成一定程度的抑制。虽然该政策在实施阶段产生了部分反向效果,但,从土地供应端对市场进行降温的目的却不容置疑。而且从开篇提到的“对三道红线房企拿地金额进行限制”这条新政能看出,相应的补丁政策已经在路上了。


财税端口,土地出让金改革,

削减土地财政

今年6月,财政部发文宣告7月1日起土地出让金划入税收,沿用20多年的土地出让金制度从此画上句号。变革之后,土地出让收入将不再直接流入地方政府口袋,而是划为税收收入。地方政府不能再靠卖地挣钱,对土地财政的依赖、以及对房地产开发的依赖相应就会减弱,从而实现对楼市的降温。


除了土地出让金改革,中国的房产税也在有序推进中,下一步随着房产税的落地,房产调控全国一盘棋的局面终将形成。


金融端口,房企、银行、个人

全面降杠杆

1. 房企的“三道红线”

去年8月,监管部门为抑制房企杠杆率持续增长颁布“三道红线”标准,对房企融资之路进行收紧。今年6月30日,央行等监管部门再次出手,将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围,并不排除进一步纳入“有息负债指标”计算的可能,这意味着房企降负债压力将进一步加大。昨日发布的这条新政,对房企拿地金额进行了硬性限制,可以说将加杠杆冲规模这条路彻底堵上了

这无疑也是对“供地两集中”政策漏洞的补充,虽说“供地两集中”政策颁布的初衷是为了降低土拍热度、平稳楼市,但由于拿地机会变少,不少房企为了生存杀红了眼,反而推动了一些城市土拍热度更高,并且衍生出一些围标、串标的乱象,进一步令土地集中化,导致越来越多的土地流入房企大鳄的手中。而对拿地金额进行限制,便将这一漏洞给补上了,使拿地更加分散,多方竞争下市场也会更加健康。

2. 房地产贷款集中制度

如果说加大房企融资难度是从金融需求侧去杠杆,那央行制定的银行金融机构房地产贷款集中管理制度,则是从金融供给侧着手。去年12月,央行和银保监会也为银行金融机构的房贷设置了“两道红线”:分别是“房地产贷款占比”“个人住房贷款占比”。各个银行金融机构房贷余额占比被严格限制,上半年“消耗”过多,下半年余额自然不足,这便是当下全国二手房普遍停贷的根本原因。


3.房贷利率上升,信贷收紧,严打消费贷、经营贷流入房地产

除了针对房企和银行的金融监管,也有针对个人层面的金融手段。比如近期全国多城房贷利率普遍上调。据贝壳研究院统计数据,6月,72个城市中,主流房贷利率环比上月上调的城市有28个,其中,首套、二套均有上调的城市有18个。包括信贷方面也在收紧,从去年开始就严查消费贷、经营贷流入房地产,今年似乎查得更严,最近就有读者表示自己买房时,被要求出具首付资金来源证明。



市场端口,规范房地产开发与销售、

打击学区房炒作等乱象

在维护市场秩序方面,也有不少调控政策。就说最近的,前几天住建部等八部门刚刚联合发文,要持续整治楼市,并对房产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务几个方面进行了详细的规范约束。


上周,济南市住建局也刚刚发布新规,对认筹户数、选房范围、预售资金监管、装修标准等方面将进行严查严打。


除了针对房企端的调控,今年以来,对学区房炒作的打击也是史无前例的严苛。在今年4月召开的中共中央政治局会议中,官方明确表示“防止以学区房等名义炒作房价”。


据不完全统计,截止到目前为止,已经北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州13个城市出台严厉政策,打击学区房炒作。


住房端口,发展保障性租赁住房

当然,对楼市的调控不能只堵不疏,毕竟,抑制炒房不是最终目的,最终目的是让民众的住房需求得到保障。对此,7月2日国务院办公厅发布了关于保障性租赁用房的意见,提出采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府限制住房用作保障性租赁住房等多种方式,增加住房供给。发展保障性租赁住房,无疑是从根本上缓解买房焦虑,购房需求减少,楼市自然会降温。


在这一方面,济南已经有所实践,像招商滨河府、越秀麓端府等多个项目,去年地块出让时就捆绑了一定面积的保障性租赁住房。

经过这一番梳理,不难发现,上层对于房地产的调控愈发地系统和完善。房企、银行、购房者,全部入局;需求、供给、政策、金融,手段一应俱全。“房住不炒”的铁蹄之下,炒房客已然没有后路可言。

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