富力地产：销售业绩持续低增长，知名投行建议“减持”

富力地产(02777.HK)莫名“躺枪”，并导致股价急速下挫。其实，这只是表象。在这背后，最近几年富力地产的销售业绩增长幅度一直不高，虽然已经成为“千亿俱乐部”成员，但如果长期保持低增长态势，投资者肯定要用脚投票。

“躺枪”实地集团

虽然是广州实地地产集团（以下简称“实地集团”）爆出“商票拒付”丑闻，但是富力地产却被“躺枪”。为此，富力地产不得不发布公告进行澄清。

富力地产做了两点澄清：一、本集团目前并无与实地集团有任何直接或间接对本集团构成财务负债的财务贷款或债务担保安排；二、本集团与实地集团并无股权关系。

通过这份公告，富力地产向外界表明，自己和实地集团不是关联企业，也没有互相隶属的关系。富力地产并未持有实地集团的股份，实地集团也不持有富力地产的股份。同时，富力地产也从来没有给实地集团提供过任何方面的财产担保。

那么，实地集团的债权人为何找到富力地产要钱呢？天下并没有无缘无故的仇恨，因为实地集团的老板张量，是富力地产老板张力的亲生儿子。债权人本着“子债父偿”这种朴素的想法，在实地集团实在拿不出钱的情况下，只好出此下策，于是冒着酷暑和新冠疫情风险来到富力地产总部维权，还与富力地产的工作人员发生了肢体冲突。

后来还是实地集团出面解决了问题，双方各退一步并达成了一致意见，先兑付商票金额的30%，下余的70%，重新开具新的商票，到期再付。

但是，资本市场似乎已经觉察到了什么，就在实地集团的债权人找上门之后，富力地产股价随即出现快速下跌。即便是发布公告的当天，也未能安抚投资者的情绪，股价大跌6%。而自6月以来，富力地产股价更是大跌逾3成。

销售业绩增长偏低

富力地产销售业绩增长不及行业平均水平，并持续数年为低增长态势，可能让资本市场感到担忧。

近日，富力地产发布2021年6月的未经审核营运数据。数据表明，于2021年6月的月内总销售收入共约126.1亿元（人民币，以下同），销售面积达约 90.09万平方米。与前一个月相比，销售收入上升 3%，销售面积下降1%。

累计情况来看，至2021年6月底，总销售收入约650.8 亿元，销售面积达约 485.17万平

方米。与去年同期相比，销售收入同比上升 18%，销售面积同比上升 6%。

考虑到2020年上半年受疫情影响而形成的低基数因素，与2019年同期相比，其增速并不明显。根据富力地产发布了2019年中报数据显示，上半年权益合约销售金额达602.2亿元，对比得知，增幅仅8.07%。

更让人忧心的是，近年来富力地产业绩已经进入低增长态势。以2019年上半年，权益合约销额同比增长仅6%；2020年上半年，权益合约销售金额同比仅下降5%；2021年上半年，在百强房企整体销售业绩增幅达到40%左右的情况下，富力地产仅取得18%的增幅。

亿翰智库发布的“2021年1-7月中国典型房企销售业绩研究报告”数据显示，今年前7个月，富力地产以733.2亿元的销售额（全口径）排名第34位。而在2020年末，富力地产的排名为24位，与之相比，富力地产排名向后掉了十位。

评级惨遭下调

在机构看来，富力地产的股票投资价值已经大不如从前，这也在一定程度上会导致股价持续下滑。

中诚信国际认为，随着2020年上半年低基数效应的减弱以及调控政策的持续影响，预计2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化，信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。因此，中诚信国际将中国房地产行业展望首次调为负面。

因此，国际知名投行摩根大通发表研究报告该行建议，投资者应转向高确定性的公司，特别是从商场租金中获得收益，即在上半年表现良好的公司。摩根大通同时下调了一些企业的评级，比如将万科、中国奥园的评级由之前的“增持”下调至“中性”，富力地产则由“中性”降至“减持”。

摩根大通指出，由于高杠杆开发商的信用风险、政策和房贷收紧及保证金风险，中国发展商在过去一个月出现大幅调整。该行认为，在债券市场稳定及融资环境更加有利之前，这个问题是无法解决的，因此预期行业估值将在当前低迷水平维持一段时间。

此外，机构评级对富力地产的股价也不利。截至8月1日，在总共6家券商给出的评级报告中，有三家券商认为应该“沽出”富力地产，有两家认为可以“持有”，仅有一家认为可以“买入”，看空的券商占到半数。