共有产权房，会让房价暴跌吗？

最近，一周一个大新闻，三天一个小新闻。

今天凌晨，杭州市规划和自然资源局公布了今年第二批住宅用地集中出让公告，与公告一同落地的还有土拍新政。

总得来说，新政的目的，从源头到终端，最大程度确保“住宅品质”。对于购房者而言，应该是纯粹的好消息。杭州的住宅正式进入竞品质时代了。

而在上周三（7月21日），杭州住保房管局发布了《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，里边提到了共有产权房的申购对象、建设方式、转让条件等等。

不难看出，杭州在住房保障方面，正在形成体系化供应：除了现有的公租房、人才租赁房，如今又推出了共有产权房。（关于杭州共有产权房，你必须了解的12个问题）

要知道，今年前五个月，杭州已引进超23万大学生。人口基数进一步扩张，也意味着居住需求随之增加。

杭州刚刚出台的共有产权房的意见稿，能够真正解决安家之需吗？这会不会沦为炒房者套利的工具？

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首先，让我们来简单了解，什么是共有产权房。

一言以蔽之，也就是你和政府合伙买房子，按出资比例和政府共享房屋产权。它是国家和地方“三房”（共有产权住房、公租房、保障性租赁住房）保障体系的一部分。

参考京、沪、宁、广等城市经验，共有产权房供应量和绝对占比都不高。以北京为例，平均每年共有产权房供应不到2万套，远低于每年新房+二手房的成交量。

从目前的市场反应来看，共有产权房对大环境的影响有限，北京、上海、深圳这四年震荡上扬的房价就是铁证。

而且共有产权房有点像经济适用房，在房屋品质、日常管理、生活环境等方面与商品房存在较大差距。

那么，这样的共有产权房谁会买？

因为品质和圈层问题，改善和顶流不会；

买了基本要限售10年，绝大多数炒房客也不会；

只租得起房的被迫“躺平”一族不会；

但凡追求更高的生活品质而又有能力买得起住宅的不会。

会买共有产权住房的，还得是“最刚的刚需”。

值得一提的是，这些有意愿购房共有产权房的买房人，存在着极大的不确定性。

因为从北京的经验看，上市后遇冷概率不小。

2017年，北京市决定大力推行共有产权房制度。当年9月30日，北京首个共有产权房锦都家园进行网络申购，16万人抢名额，最终12万人通过了审核。

看起来，共有产权房真是解决了大问题。但到了2018年，情况发生了180度大转折。

共有产权房弃购成风，且越来越严重，甚至大量摇号中签的人都选择放弃。整个2018年，北京市推出了28个共有产权房项目，最高弃选率近99%，最低弃选率也达到37%。

到了2019年，情况仍在延续。当年1月，大兴的瑞福园项目，有2231户居民通过了资格审查，参与摇号，而这个项目只有301套房源。

但最终，居然只有50套房源签了合同，弃购率达到了97.7%。

2019年3月，城志畅悦园564人里只选走了121套房，弃购率达81.9%。2019年4月，金悦嘉苑推出了1244套房子，共3907人参与摇号，最终只卖出去60套，弃购率高达98.5%。

虽然杭州模式与北京不完全一样，但本质上都是锁死流动性，杜绝短期获利可能，对投资客都是精准打击。

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共有产权房的出现，会导致房价下跌吗？

这主要取决于，杭州到底会推出多少共有产权房。

前车之鉴后车之师，我们可以从早先推出共有产权房的城市汲取经验。目前来看，北京共有产权房呈现两极分化状态：城区很抢手，郊区卖不完。

不是说北京很缺房子么？为何“带折扣”的房子却卖不完？

首先，当然还是因为转让环节封闭循环（只能卖给政府和具有购买共产房资格的人），没有投资吸引力，意向客户群体变得很窄。

其次，共有产权房表面上便宜，但从产权份额角度计算，其实和商品房是差不多的。换而言之，这便宜是以放弃部分产权比例为代价的，并没很合算。

但最主要的是，2018年后北京共有产权房供应集中“井喷”。

不仅共有产权房之间竞争激烈，门可罗雀的惨状，也让整个楼市寒意弥漫，把周边商品房也一并拉下水。便宜30%都卖不掉，何况贵的？

所以，要评判共有产权房会如何影响楼市，最关键的还是要看放量大小。

只要推出共有产权房的宅地占比够多，覆盖地域够广，杭州楼市的癫狂一定会停下来；如果只是拿几个项目试试水，对行情的影响就忽略不计。

不过，这两年，楼市大环境已经改变了。

杭州这几年人口大量流入，城市快速发展，商品房仍会是一种供不应求的现状。特别是中心城区，未来新盘将更加稀缺。这些地段的房价想要降下来，想必也很难。

假设杭州接下来在各个区域大量推出共有产权房，危险系数最高的一定是泡沫最大的板块。

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虽说共有产权房的出现，短期内很难对抑制房价上涨过快起到作用，但它对城市良性发展有很多长远价值。

最近国家、地方以雷霆之势，打击学区房和补习乱象，促进教育公平，遏制阶层分化，缓和社会矛盾，促进共同富裕。

如今杭州“共有产权房”的出台，有着异曲同工之妙。

它的初衷非常好，让老百姓拥有自己住房的意愿，成为受益人；让更多人能扎根杭州，与这座城市共成长。

共有产权房的出现，也弥补了杭州在目前缺少“出售型保障房”的短板，为后面健全杭州“租购并举”的住房保障体系提供保障。

再加上共有产权房的流通性极差，文件中提到，共有产权房不动产登记满10年才能上市交易，这使得它很难成为炒房获利工具。

对抑制楼市过热，剥离住宅金融属性，实现“居炒脱钩”能起到一定的积极作用。

另外，北京目前已在探索共有产权房对外出租的可能性。

将来杭州共有产权房若能出租，更多房源投入到租房市场，增加供应，对于抑制房租上涨，降低低收入群体生活成本，甚至吸引更多人口来杭也非常有利。

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