郁亮明确“开发、经营、服务并重”，但转型迟缓、万科已落后？

早在2017年底，万科董事长郁亮就公开说过：“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急。”但是万科的转型进展缓慢，落在了部分对手后面。

万科转型可追溯到2012年，但难言成功

近日，地产业监管又传重磅消息，监管部门新增了三道政策：当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额 40%；过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；每月上报商票数据。

不过，也有消息解释上述政策并不是新政策，只是近期才被外界爆出而已。但无论如何，房地产调控趋严已是不争事实。房地产行业进入“下半场”，房企已经不得不转型。

早在2012年，郁亮就提出房地产“白银时代”即将到来，开始在传统住宅开发业务之外寻找新兴增长点，其将业务触角延伸到商业、物流、文旅、酒店、长租公寓、滑雪度假等各个领域。2017年底，万科郁亮又公开说过：“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急。”

但是万科的转型进展缓慢。截至2020年，万科的物业、商业、物流、长租公寓业务四部分细分业务占其总营收中占比仅6.91%，明显偏低。

其中万科云业务（即物业业务）收入182.04亿元，在四项新业务中占比超过一大半，但这一业务本身跟住宅开发业务关联度就高。万科的长租公寓营业收入25.4亿元，同比大增72.33%，但考虑到2019年其公寓业务因“万村计划”一度停摆，高增速有基数低原因。万科商业营收仅63亿元，同比微增4.3%。万科物流收入增长较高，达到了37%，但是盘子太小去年收入仅18.7亿元。

其他的如冰雪业务、养猪业务基本属于投入多收入低，难有起色。

王石拖了郁亮的后腿？

从3月初开始，万科股价一直跌跌不休。目前，万科在A股市盈率约5.78，在港股市盈率约4.78，基本处于行业平均水平。但是万科不仅账上现金充裕，且负债率远低于行业平均水平，理论上不应享有如此低的估值。

同样现金流优秀，负债平稳的头部房企龙湖则享有近10倍的市盈率。主要原因就在于其在多元化特别是商业经营方面的成功。

郁亮和万科不是没有认识到问题所在。近期，万科进行了大规模的组织架构调整，郁亮回应组织架构调整称，“集团之前已经下定决心，今年特别明确，要加速转型发展。”

6月23日，万科在其内部转型发展通气会上宣布，将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。为了让商业业务实现突破性发展，万科“老臣”王海武“主动”请缨出任印力集团总裁。

早在2009年，时仍万科总经理郁亮就对外表示，在万科未来的开发模式中，虽然住宅产品仍占据80%比重，其余20%将开发持有型物业，包括酒店、养老，未来还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发等。

但这与时任万科董事长王石坚决不做商业地产的理念相悖。最终两人达成了妥协，推迟了万科发展商业的步伐，王石无疑也推迟了万科转型步伐。

现在发力经营、服务是否太晚？

印力是万科商业经营业务方面的主要平台，王海武转任印力发，万科发力商业的意图明显。但是，万科在商业业务方面已经明显落后于龙湖、华润，在三四城市也明显落后于新城控股等房企。

目前，一二线城市的商业地产几乎很难做出增量市场。目前国内的一二线城市的购物中心已经超过1000家，空置率上涨，已经趋于饱和。三四线城市还有部分增量市场，但也面临着需求疲软、利润微薄、招商困度大等问题。万科想要在商业领域实现赶超难度相当大。

在服务业务领域，最大领域必然是物业服务业务，即万科云。

但是万科云也错失了一个重要的时间窗口，即分拆物业业务上市。在房企分拆服务业务上市潮的前期，物业服务股享受到了非常高的估值。但是万科却迟迟没有相关动作，曾因此多次被质疑迟缓。现在，万科云即使未来可能上市但或永远错过了物业股高估值期。(内容来源：大华观察)