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城市扩张进程中“产城融合”靠得住吗 浅析产城融合在沈阳的发展

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进入21世纪后,中国城市扩展持续高速,总体呈现波动加速态势。目前,中国正处于新型城镇化建设和城乡一体化建设的新时期,城市扩展及其空间布局优化是必然趋势。

数据显示,1972-2020年,中国典型城市扩展速度总体呈增加态势,包括4个直辖市、28个省会(首府)城市、2个特别行政区以及41个其他城市(含5个计划单列市)的75个典型城市,其建成区面积合计达到30521.13平方千米,扩大了7.46倍,扩展总面积达26914.88平方千米。

多年以来,国内城市的扩张方式除了兼容并收、扩大行政区属之外,产业发展的辅助效力功不可没。而今,相信大家对“产城融合”这个词汇已经相当熟悉,那它究竟是何概念?能为我们的城市发展、人居环境带来怎样的改变?今天我们就来简单探讨一下。


区位图

#从古早工业园,到产城融合

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1978-1989年,结构单一的劳动密集型产业

1978年,中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立。“园区+地产”即产业园的商业模式第一次出现在世人面前,刷新了大家的视野。此后,随着改革开放浪潮的推进,产业园模式如雨后春笋般在全国各地迅速崛起。

必须提到的是,这一阶段,产业园的发展基础其实十分薄弱,尤其是当时国内各大工程相继开工,建设资金并不宽裕;加之外资引进工作处于起步阶段,各个产业园的资金缺口都较大。多方面因素叠加的结果,就是这一时期的产业园整体规模较小,以技术含量低的劳动密集型产业为主,以满足企业的生产制造功能为主。但是,“产业园”的新思路新概念开辟了经济发展的新模式,同时,产业园之间互相借鉴、学习,也为产业园区的建设和发展提供了基本的模板参考。

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1990-2000年,升级的高新技术产业园

1992年,我国沿海地区掀起新一轮对外开放和引进外资的高潮,产业园再度得到迅猛发展。

十年间,产业园区引进外资项目质量明显提升:许多国际知名企业、跨国公司入驻并带来上亿美元的大项目;同时,引进项目的技术含量和技术水准明显提升,成为母城的重要经济增长点。

而随着汽车、生物、制药等产业的进入,高新技术产业概念兴起,各类经济技术开发区全面在全国铺开;资本和技术密集型产业也在这个阶段得到了有效发展,促进了各地产业结构的升级。

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2001-2010年,功能复合的综合性园区

我国于2001年加入了世贸组织,进一步增强了我国产业园与世界经济的联系。这一时期的产业园在资本的助推下发展迅猛。然而,由于加速扩张,产业园开始出现管理方面的问题,有数据显示,2003年和2005年,国家对全国范围内部分产业园区进行了整顿清理,从6866家减少到1568家。

Vol.

这个阶段的产业园区在产业上开始呈现精细化的发展趋势,并衍生出物流、金融、商务等生产性服务,形成完整的上下游产业链,开始正式走向功能复合化发展之路。

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2011年至今,“产城融合”概念正式登上历史舞台

2011年,国务院发布《国务院关于印发全国主体功能区规划的通知》,通知指出:加快产业园转变经济发展方式,促进产业园经济长期平稳较快发展。这个时期,“产城融合”的概念被明确提出,除了厂房、办公楼、商务酒店之外,区域内亦规划有商业、学校、医院等业态,不仅在功能上全面切合城市发展需要,在环境的打造上也更加宜居,在吸引和留住人才方面更加有效。

这个阶段最大的特点就是产城融合的产业园,较为注重园区的生态产业体系的构建,多数“产城融合”的园区都从规划起就开始致力于打造汇聚住宅、商业、办公、休闲娱乐于一体的大型综合性体系,从而使得产城融合成为支撑区域经济发展的突出亮点。



万科良渚文化村效果图

产城融合,到底是什么?

从“产业园”到今天我们熟知的“产城融合”,大约经过了40年的时间。

Vol.

2017年,我国十九大报告明确提出:“推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,主动参与和推动经济全球化进程,发展更高层次的开放型经济,不断壮大我国经济实力和综合国力”;“建设以城市群为主体的大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”。由此可见城市协调发展已成为时代最强音,传统城市核心区产业园发展中低能产业聚集,“空城”和“空转”等问题急需做出突破。

Vol.

这就需要一种更高层级的产业与城市协同发展新模式,以政府为核心,引导高新产业发展,吸引高端人才聚集,从而打造新兴产业生态,引以为鉴的是城市规划与产业发展相互匹配,协调发展,以此为城市发展增添无穷动力。

Vol.

由此,我国在转型背景下提出的产城融合新战略,它要求产业发展与城市功能提升相互协调,实现“以产促城、以城兴产”。

助推超级城市,打造产城融合的优秀样本

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产城融合发展是推动我国新型城镇化建设的重要举措,有利于推动城市经济发展,提升城市国际竞争力,有利于规范我国地方政府竞争行为,促进区域经济合作与发展,有利于刺激消费、扩大内需,实现经济社会的可持续发展。在国内,改革开放后的长三角、珠三角等沿海发达地区的部分城市已经呈现产城融合发展的趋势,例如浙江的“块状经济”与珠三角的“专业城镇”。上海、天津、成都等许多地方政府则已经明确提出产城融合发展的规划和目标,可见,产城融合发展将逐渐成为我国城市发展的新趋势,并开始步入快速发展期。


武汉光谷创新天地鸟瞰图

案例1,东湖高新区,高新产业集群已成规模

东湖高新区由武汉东湖新技术产业开发区作为建设载体,是国务院2009年12月批复的全国继北京中关村之后第二家国家自主创新示范区。由关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、武汉软件新城,佛祖岭产业园、机电产业园、光谷生物城等园区组成,又称“中国光谷”。

作为国内最大的光电子信息产业集群,“光谷制造”和“光谷创造”已成为我国在光电子信息产业领域参与国际竞争的知名品牌。可以说,东湖高新区已形成了以光电子信息为主导,生物、新能源、环保、消费类电子等产业为支柱的高新技术产业集群。

案例2,深化布局,杭州良渚文化村

2002年至今,良渚文化村开发已有近20年。整个良渚文化村地块呈“人”字形铺开,“一撇”以风情大道为轴,多为居住区;“一捺”则沿玉鸟路展开,纳入了多个大型城市配套。在经历生态旅居阶段和配套发展阶段之后,良渚文化村从2015年至今已全面进入产城融合阶段。

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数据显示,良渚文化村已为社会提供3000个就业岗位、拥有20000户常住居民,年创税收8亿元,开发进度超80%,存量运营空间达40万平方米。在过去20年间,良渚文化村在承袭了良渚悠久文明的同时,从住宅产品、公共建筑打造,再到社区治理、邻里互助实践的探索,打造出了一幅“田园生活”场景,并在政府规划思路引领下进一步谋划了向未来社区发展的长远布局。

案例3,疫情下的广州,产城融合助推经济逆势增长

2020年8月,广州市委十一届第11次全会审议通过《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》,划定了三个城市规划建设管理圈层,明确了不同圈层城市更新单元产业建设量(含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套)占总建设量的最低比例要求,通过更新改造优化产业布局,强化产业导入,兼顾提供用于产业和创新的中低成本空间,加强中心城区核心区和重点功能片区的产业用地用房保障,实现产城融合和职住平衡,改变单纯依赖房地产开发的模式,更加聚焦城市的可持续发展。

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在有效的政策指导下,整个2020年,广州市经济运行稳中有升,实现地区生产总值2.36万亿元,同比增长6.8%,增速分别高于全国、全省0.7个和0.6个百分点,“产城融合”模式改变初见功效。

由此可见,产城融合的模式中,政府、房企以及产业(企业)缺一不可!


沈阳经济技术开发区实景图

政府先导,规划先行

曾经有研究发现,在三种因素叠加的情况下,“产城融合”的发展将会形成良性闭环:“有为政府”+“有效市场”将为企业发展创造良好的发展环境;产城融合的区域内需要统筹兼顾开发区和母城常住人口的需求,满足常住人口对美好生活的需求;增强开发区和母城的规模经济和范围经济,充分发挥政府在产城融合过程中的引导作用。贝聿铭曾经说:“对于一个城市而言,最重要的不是建筑而是规划。”落实在产城融合中依然如此,而政府,在产城融合发展中发挥着不可或缺的引导作用。

1:

产城规划先行,实现产城互动。核心在于产业、城市做好前瞻性的规划和定位,避免盲目地城市化导致城市空心化,真正落实产业定位,实现城市与产业发展之间的相互促进作用。

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把握产业趋势,引领产业变革。产城融合需要突破早期城镇化的弊端,而城市更新的土地资源、空间资源对于发展新兴产业(或未来前沿产业)具有非常重要的城市发展意义,如此落实产城融合,城市才具有发展的可持续性。

3:

兼顾国际化城市竞争。国际化竞争格局是我国城市发展进程中不可回避的问题,当前,全球产业正在发生新的重点转移。借助产业结构转型机遇,吸引优质产业,鼓励企业做大做强,积极参与国际化竞争,才能不断提升城市的国际影响力。

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加强监管机制的建设。生态文明建设是理念、制度和行动的综合,需要通过制度规范和引导行动。在对某些项目的监管中,不能仅靠蛮力、靠领导重视、靠企业自觉,更重要的是建立一整套完整的监管机制。


万科中德国际社区鸟瞰图

房企探索产城融合成新风向

产城融合发展就是将高度集中的产业园区与城市发展融为一体,整体规划,注重生产要素聚集与生活要素配套。多年来,国内主流房企一直在进行产城融合的探索。

克而瑞曾有研究报告显示,各家房企目前的运作产城融合的方式略有不同:华润置地依托华润集团的资源整合优势,发挥在产城融合上的优势;招商蛇口则以蛇口模式为招商的独特切入口来进行产城开发和园区运营;同样,万科、保利发展、富力集团都在不同程度上涉足产城融合项目,寻找企业新的经济增长点。

对于房企来说,成功开发运营产城融合的地产项目,关键在于产业链条的快速搭建、长期盈利模式保障及园区运营服务经验。目前看来,多数房企在产城融合中主要摸索出一条新的思路:基于传统基础产业作为资源,引入战略新兴产业形成产业集聚效应,先行开发并同步规划住宅。


沈阳新兴产业的探索,最早起步于经开

1988年6月22日,沈阳经济技术开发区正式成立,可以说是沈阳最早的关于“工业园区”的探索之一。1993年4月,沈阳经济开发区经中华人民共和国国务院批准为国家级经济技术开发区,规划面积35平方公里。

同期,当南方的市场经济如火如荼,东北依然盛行“铁饭碗”、“平均主义”,体制和文化的落后、制度和观念的陈旧,为国企的改革增添了必然的色彩。1998年金融危机的到来,加速了国企改革的浪潮。经济开发区因此迎来了大批产业工人,小微型工厂纷纷投入生产。随后的2002年6月,沈阳经济技术开发区与老工业基地铁西区合署办公成立铁西新区,总规划面积125平方公里,其中开发区规划面积86平方公里。

2007年,国家发改委授予铁西新区(含沈阳经济技术开发区)为“老工业基地调整改造暨装备制造业发展示范区”,双“示范区”称号的获得,标志着这片400多平方公里的土地将进一步发展成为中国先进装备制造业的聚集区,并向着建设具有国际竞争力的装备制造业聚集区不断迈进。

而今,沈阳经开区现已形成了以沈重、沈鼓等近200家企业为代表的装备制造业产业集群;以沈飞日野、华晨E2发动机等150多家企业为代表的汽车整车及零部件产业集群;以东药巴斯夫、石蜡化工等60多家企业为代表的医药化工产业集群;以可口可乐、中富包装等30家多企业为代表的食品饮料及包装产业集群;以印染工业园等20多家企业为代表的纺织服装及染整产业集群;以天利摩托、麦科特摩托等企业为代表的摩托车及零部件产业集群;家电及电气、机泵阀、冶金、铸锻及有色金属等产业集群也正在加速建设和培育发展中,产业集聚效应日益显现。2014年和2015年,中法沈阳生态园和中德(沈阳)高端装备制造产业园相继落址铁西经开区,成为生态宜居新空间、国际合作新典范、智能制造新领地。

2021年1月27日,商务部发布了2020年国家级经开区综合发展水平考核评价结果,沈阳经济技术开发区位列第19。目前,经开区域内住宅项目产品类型多样,整体环境静谧安逸,绿化率较高,总体空气质量优越,核心片区的配套几近完善,十分宜居。

沈抚示范区实景图

沈抚示范区,聚焦数字经济

2018年9月,国务院批复《沈抚改革创新示范区建设方案》,将沈抚改革创新示范区定位为东北地区改革开放的先行区、优化投资营商环境的标杆区、创新驱动发展的引领区和辽宁振兴发展的新引擎。

多项利好政策指引之下,目前,沈抚示范区正围绕“数字辽宁、智造强省”建设,全力打造数字经济、信息技术应用及装备、智能制造、生命健康、新材料和氢能、现代服务业等六大主导产业集群,规模效应显现。沈抚示范区已引入华为人工智能创新中心、腾讯云(辽宁)工业互联网基地、中软国际解放号(东北)数字经济协同创新基地等一批“新字号”数字经济项目。科技型中小企业注册总数从2018年的49家增长到2020年的100家,增长104.1%;高新技术企业由2018年的29家增长到2020年的95家,增长228%。

沈抚示范区也吸引了众多开发企业进驻,在承建住宅的同时,也有不少房企开始规划自己的产业园区,比如保利、方大、澳海、圣丰等。区域内还有融创、龙湖、阳光城、一方、汇置、中金等多个住宅项目即将入市或正在热销。而今,区域内的醇熟程度也在逐步提升,核心区域已经形成较为完善的居住环境,配套不断提升,环境优美,出行便利。


城市向南延伸,苏家屯沈水蓄势待发

沈水产业新城位于沈阳中心城区西南部,沈大高速西侧,北临浑河,南靠四环;坐拥“一河两岸”城市发展战略空间,毗邻自由贸易区核心区,是苏家屯区空间发展格局的核心板块之一,也是建设国家产城融合示范区的主要载体。

2019年,沈水生态科技创新城签约集中签约企业包括宝武钢铁、德国S.M.A.、瑞士特优、科海融生、菲迅、固耐重工、航宇星、日正红等8家企业,进一步强化了产业发展的龙头引领作用,提升了沈水产业新城汽车零部件与智能制造装备产业集群的竞争力。

从区位条件方面看,沈水新城东临长白曹仲、北与于洪新城、铁西经开紧密相连,属几大发展板块的价值辐射区域。作为沈阳向南延伸的价格洼地,区域内也吸引了不少房企布局,碧桂园、澳海、孔雀城等项目落址于此,以品牌之力助推区域居住建设。


澳海·云杉赋效果图

万科首府未来城效果图

小规模产城融合多点开花,助力区域发展

No.1

近年来,随着沈阳城市化的推进,人口增多,城市规模从二环三环扩展至四环。与此同时,“产城融合”的模式也逐渐转换,在政府规划的主导下,越来越多的房企参与到沈阳城市发展的进程中来。在此背景之下,各大开发商投入巨资在沈阳多个区域打造精品人居项目,自带产业园区,不仅满足区域内的就业、置业需求,还自带“配套”,从环境到教育,从商业到医疗,全方位满足区域内的人居需求,以“造城”的形式助力区域发展。比如,进驻皇姑首府板块的万科·首府未来城、携数据产业进驻于洪平罗湾的永同昌、恒大在苏家屯文旅项目、以及最近刚刚设立了城市展厅的浑南新市府万科·浑南新都心等等。


No.2

从产城融合模式迭新的角度看,万科·浑南新都心或许最具新意。业界分析,万科·浑南新都心或是一次前所未有的“城市机遇”。与一般的房地产项目和产城项目不同,自立项到奠基的过程,万科·浑南新都心一直受到沈阳市和浑南区两级政府的高度重视——在市委、市政府“高标准规划建设中日产业园”的指示下,万科充分发挥集团资源优势,与市外办、市商务局、浑南区政府共同成立联合招商工作组,打造国内首个以“政府支持、企业主导、中日共建”的中日产业园。

No.3

万科·浑南新都心依托沈阳产业基础,发挥日本高新产业优势,截至目前,园区已与东芝、三菱、松下、罗森等25家日本知名企业签订了全方位、多领域的产业合作协议。

No.4

同时,“新都心”理念的落地,在城市层面也会形成高质量发展的新增长极。目前,万科·浑南新都心项目的城市展厅已经开启,项目推售建面约103-138平精装揽境高层,建面约145、171平精装墅质洋房,登记入会专享99折优惠。

万科·浑南新都心实景图


写在后面

中肯地说,并不是每家房企都能做好“城市运营”——产城融合本身就是一个较高的门槛,不仅需要巨大的资金成本,更需要房企具备打通全产业链的实力与能力,整合产业、全面规划;构建产品,打造多样配套……这样才能让产城融合真正活起来,形成完善的区块经济。

对于购房者来说,尤其是从事某些产业方向的人群,购置一套产城融合项目内的房产其实是非常舒服的:首先,政策引导保障了整个区域的基本发展不会衰退;其次,品牌房企在产业配置、产品品质以及生活配套上都相对更有实力,也将会为住在这里人群提供较为优越的服务;第三,产城融合的模式本身就具备优越性,区域内只需要小幅度位移,就能满足工作生活的几乎全部需求;第四,一般来说,产城融合项目内的自然环境也会比较优越,居住舒适度较高。

其实关于“产城融合”能聊的话题太多,如果您有这方面的想法,欢迎和我们联系,024-88905222随时恭候。

END

更多关于本篇详情请参见2021年

《沈城楼市报》第29期第18-22页

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