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投资业务赋能综合开发 华侨城(亚洲)(3366.HK)持续获取增长新动能

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2021年1-6月,全国房地产开发投资达72179亿元,同比增长15%,增速快于2019年同期水平。销售、土拍整体保持高景气的同时,房地产市场的强监管呈现常态化趋势,由于房企对政策调控的适应性存在差异,各大房企间的发展分化加剧。

复杂的外部环境下,相较于传统地产公司,率先转型并确立“文化、旅游、新型城镇化及产业生态圈投资”核心发展战略的华侨城(亚洲),资产负债比率长期保持在不超过40%的低位,当前公司各项财务指标全面低于三条红线标准,显示出较强的抗波动性能力。

此外,公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与政策引导地产改革的方向高度契合,随着业务板块的深化,前期投入逐步迈进收获期,华侨城(亚洲)显现出区别于传统房企的成长性。

近期,公司围绕综合开发主业延伸的多条业务线多点开花,不仅竞得合肥空港二期土地,将公司土地储备提升到新的量级,公司全资附属公司侨城(亚洲)资管也获发香港第4、9类牌照,与此同时,公司已斥资1.42亿元(人民币,单位下同),获取B.Duck品牌IP公司9.5%股权。

预期公司整体金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化将进一步拓展和优化公司文旅新型城镇化产业生态圈,扩宽公司盈利渠道,增强其综合开发主业的生命力和影响力。下面将就各项业务进行解读。

扩充土储,拍得合肥空港国际小镇二期项目用地

此前6月,华侨城(亚洲)公告表示,已通过附属公司合肥华侨城实业以总代价约28.05亿元成功拍得合肥空港国际小镇二期四幅地块。

合肥空港国际小镇图


来源:公司年报

该地块位于合肥空港国际小镇中心地段,总占地面积约为913.05亩(约608,700平方米),计划总建筑面积约745,000平方米;计划开发小型高层建筑、洋房、叠拼别墅以及商业街和商务办公室,与大型集成电路基地以及目前正在建设的智能电动车产业园区相连,将同公司此前开发的首期五幅地块形成协同。

而合肥空港国际小镇占地9.2平方公里,是安徽省省级重点项目,将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。考虑到安徽省此前投资扶持蔚来、京东方、维信诺等众多中国战略产业获取了丰厚回报,其扩大投资新兴产业的决心较为坚定,合肥空港国际小镇项目可在安徽省的强力推进下,持续受益省内政策加持。

新地块的拍得对华侨城(亚洲)现有土地储备进行了有效补充,公司土储相对增长显著提升,在公司良好的商业运营能力和央企融资品牌优势下,合肥空港国际小镇整体建设进程有望进一步加快。伴随周边地区具有国际竞争力的产业集群逐步成型,影响力不断深化,预期该地块和项目的前景将为华侨城(亚洲)的持续盈利能力奠定基础。

获发香港第4、9号金融牌照,投资业务赋能综合开发

服务于综合开发的投资业务也取得喜人进展。6月末,华侨城(亚洲)全资附属公司侨城(亚洲)资产管理有限公司,获得香港第4、9号金融牌照,证明公司金融业务实力的同时,也加强了境内外金融服务的协同。

而根据第4、9号牌照的现实应用,华侨城(亚洲)资管将具备就证券向客户提供咨询和建议,以及帮助海外客户进行资产管理的资格,令公司吸引到更多的境外投资者,在享有更优利息、配资利率的基础上,进一步打开国际市场。

新牌照的取得符合华侨城(亚洲)的发展战略,有望与公司境内基金管理公司形成协同,拓大华侨城(亚洲)旗下基金管理规模,拓展投资标的范围,丰富投资手段和工具,综合改善公司投资坏境,助推其投资业务天花板打开。

值得一提的是,不久前,华侨城(亚洲)已通过全资附属公司华昌国际,以近1.43亿港元的代价获取德盈控股9.5%股份,并就相关条件签订回购条约。公开资料显示,德盈控股是中国第二大角色知识产权公司,主要从事角色授权,即其自创的B.Duck家族IP的跨渠道创作、品牌管理/营销以及电子商务等业务。2018-2020财年,德盈控股分别实现营收2.01亿港元、2.43亿港元、2.34亿港元,实现净利润986.2万港元、2410.2万港元及5454.8万港元,盈利能力逐步增强。目前已经向香港联交所递交招股说明书。

德盈控股所属题材在港股市场较为稀缺,从其强IP属性和消费群体看,可将泡泡玛特作为参照。回顾泡泡玛特上市半年以来,持续受到资本热捧,股价最高触及107港元,与发行定价38.5港元相比,涨幅达到177.92%。基于德盈控股业务类别和此前强势的市场表现,预计公司上市后也将大概率获得资本市场的看好,迎来估值提升。作为早期股东的华侨城(亚洲),在此过程中将充分获利。

预期此次投资将大概率拓宽华侨城(亚洲)的盈利渠道,增厚公司的投资业务表现,同时巩固华侨城(亚洲)在文旅项目投资领域的市场影响力,对公司的战略转型起到深化作用。

投资项目的发展布局将更好地赋能华侨城(亚洲)综合开发业务发展。在公司参与新型城镇化建设的过程中,加快引入文旅、科技产业圈企业,将提升和丰富综合开发的内容及业态。华侨城(亚洲)的文旅+科技投资将起到优化资源配置效率、推动产融结合的作用,在产业与金融的创新与协同中带动整个生态实现跨越式发展。

结尾部分

随着房地产板块调控迈过最严时刻,房地产回暖已然可期,华强城亚洲在上半年展示出强劲的业务能力,综合开发主业和服务于主业的投资业务亮点频出,旗下文旅地产加生态圈投资的发展模式顺利传动,互相增益,不断为公司中长期业绩的增长注入新动能。

往更深一层看,疫情让健康生活、快乐消费的理念获得更广泛的接受,利好华侨城(亚洲)“文旅地产+泛生态圈投资”的业务模式,与此同时ESG投资理念的盛行也为华侨城(亚洲)的价值重估创造了条件。可以说过去不局限于短期利润的战略选择,已经为公司中长期的稳定健康发展奠定了基础。随着投资逻辑的改变,华侨城(亚洲)所处赛道的价值将被重新认知,催化公司的估值表现。而当前,华侨城(亚洲)市净率仅0.1倍,处于历史最低位置,值得投资者重点关注。

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