谢逸枫：7月75座城房价破万！上海首破7万 崇左榆林泉州东莞猛涨

文/谢逸枫

目前全球房价疯涨的背后，归根结底是与疫情、货币、财政刺激有关，大规模的刺激、复苏经济税费免减政策、拯救援助企业、个人计划（货币放水，财政放水）。其次是低利率，加上通货膨胀的推波助澜。建安、材料、人力成本上涨。最后是市场供应缺口大，商品住宅用地供应负增长、高地价，商品住宅库存低，积压的需求爆发。

值得提醒的是全国房价行情（数据范围为317个城市（全国642座城市）、住宅、二手房、挂牌）显示，7月破万城市已经由6月81座城市回落到75座，减少6座城市，房价环比、同比前10名的城市房价最高涨幅回落，涨势放缓。主要原因是二手房指导价与限价、限购与限贷升级、市场交易监督加强，同时是受供需、结构性的影响。

7月22日，房地产迎来新一轮调控潮，同时意味着政策迎来拐点，即房地产调控正式见底，下半年以上半年的政策与住房政策配合为主，针对房价上涨的城市。2021上半年，房地产市场量价实现较快增长，重点城市热度较高，楼市调控压力加大。7月以来，国家层面多次发声，为下半年房地产调控定调。

7月22日，国家层面讲，保障性租赁住房在下半年要加快发展，并且要进一步做好房地产市场调控工作。值得注意的是重申坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。这是非常的罕见的表达，其目的就是三稳，给房地产市场打预防针，保护上半年的调控成果。

7月23的八部门的整治规范房地产市场秩序，首次在一个通知中覆盖房地产全链条管控，形成监管闭环，用3年左右时间，实现市场秩序明显好转。7月29日住建部门约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州，将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。7月30日，中政局说，要坚持房住不炒的定位。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

地方层面，7月，上海、南京、杭州、西安、东莞、武汉等多地进一步完善调控措施，加大调控力度，政策内容涵盖限购限售“打补丁”、住房信贷管控、住房价格管理、市场秩序规范等多方面。其中，上海两周出台三项重要政策，涉及二手房核定价、房贷利率上调、规范赠与购房，并且纳入到限购范围。

西安、无锡、绍兴等地亦将调控举措由新房延伸至二手房，建立二手房成交参考价发布机制，加强二手房市场管控，稳定市场预期。值得注意的是2021年8月2日，东莞在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障的八个方面提出一揽子措施，加大调控“组合拳”力度，称为“莞八条”。

过去20年，笔者一直坚持一个观点，决定中国房价短、中、长期周期走趋的是政策。其次才是供需关系、土地、人口。最后是货币。中国楼市调控问题，依然是由于政策无法解决市场供需关系的波动，人口的集中与资金的进入、土地错破的大中城市，供需不平衡，住地供求不平衡，土地供应与销售、人口、需求不匹配。

破解房价上涨之谜，光是房住不炒、住房制度（住房保障、租赁住房、共有产权住房）、房地产税、长效机制不够，问题的根子在一级土地市场，必须化解土地制度，放开土地市场，住宅用地比例超60％。其次一二级土地市，供地与销售匹配，供地与人口匹配，土地储备的土地开发速度与购房需求匹配。最后是融金端、销售端、需求端的政策完善。

按照2021年7月的100城、317城商品住宅房价数据显示，总体房价出现小幅度回落，依然保持平稳上涨，一线与二线及核心三四五线城市房价上涨势头延续。值得注意的是一线城市、二线城市一部分热点城市房价涨幅降温部分热点城市房价涨幅收窄，部分二三四五线城市房价呈现大幅上涨的现象，一二三线四线城市总体还是上涨。

其一是7月100城房价：环比、同比涨幅回落。

按照中指院数据显示，2021年7月百城新建住宅均价16120元/平方米，环比上涨0.35%，涨幅较上月收窄0.01%；同比上涨3.81%，涨幅较上月收窄0.08%。7月，百城二手住宅均价15956元/平方米，环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.06%；同比上涨4.26%，涨幅较上月扩大0.42%。

值得注意的是热点城市调控政策聚焦二手房成交参考价、限价、土地规则，目的是遏制房价、地价过热，稳定市场预期。到目前，深圳、上海、宁波、成都、西安、东莞、三亚、无锡，绍兴、建立二手房成交参考价发布机制，同时及时下架挂牌价格高于合理成交价格的房源。

核心的城市群、都市圈城市房价一如既往上涨，但是涨幅回落。7月长三角、山东半岛领涨各主要城市群。长三角城市群、山东半岛新建住宅价格累计上涨0.50%，涨幅居各城市群首位。珠三角部分城市房地产市场受政策加严、利率上调、银根收紧等因素影响，楼市表现不及往期，环比涨幅收窄至0.24%，为近一年来最低水平。

京津冀持续低位运行，环比上涨0.18%。7月，城市群二手房价格涨幅均收窄，其中长三角涨幅收窄至0.64%，上海受“二手房价核验”政策影响有所降温。珠三角二手住宅市场低位运行，二手住宅价格环比涨幅收窄至0.29%，为2020年8月以来最低水平。主要是到调控收紧的原因。

不可思议的是7月新建商品住宅价格环比看，西安上涨1.47%，涨幅最大，6月徐州1.2%，5月南通1.25%，领涨全国。2021年7月，房价上涨的城市数量77城，比上月减少3城，23城下降。6月、5月80城上涨，4月77城。7月，二手住宅价格环比看，西安上涨1.84%，涨幅最大。其次是金华1.60%，昆山1.53%。

其二是7月31城房价：崇左环比领涨。

按照中国房价行情平台的2021年317个城市房价数据显示看，7月，崇左环比领涨。其中环比上涨城市182座，135城市下跌。6月赣州环比领涨，其中环比上涨城市164座，153城市下跌，持平1个。而5月七台河环比领涨，其中环比上涨城市163座，154座城市下跌。

环比看，崇左房价涨幅领涨全国。7月317座城市商品住宅房价环比上涨前十名为13.31%，领涨全国，其次是榆林与锦州10.17%、肇庆8.05%、厦门7.95%、银川6.71%、酒泉6.68%、泰安6.58%、丽水6.05%、三亚5.8%、东莞5.54%。6月前三名分别是赣州11.42%，衢州9.18%、潮州9.07%。

5月赣州、6月崇左、7月西安房价跌幅领跑全国。7月317座城市商品住宅房价环比下跌前十名为西安下降7.2%、廊坊下降7.01%、信阳下降6.55%、盐城下降6.39%、合肥下降5.73%、烟台下降5.57%、三明下降5.47%、宝鸡下降5.04%、宁德下降5.03%、成都下降4.75%。6月房价下跌前三名为崇左下降16.5%、七台河下降13.73%、阿泰勒下降11.49%。

值得注意的是二三四线核心城市成为房价上涨的领头、代表城市。由于一二线城市调控不断的收紧，产生溢出效果，三四五线部分城市房价纷纷上涨。其中广州、泉州的人才、落户购房政策的收紧，还是影响不了房价上涨。因此，供需没有解决，房价难稳定住。

2021年7月房价下跌的城市，基本上是东北三省、西北、广西等偏远省市县的城市，人口流出严重、产业落后、经济下降、资金与人才外流等三四五线城市。而7月发达省份的市县的城市房价出现反转，应该是结构性上涨的原因。其中南方、中部城市最为明显。因此，挤出效果显现。

崇左房价下降23.22%，跌幅领跑全国。2021年6月318座城市商品住宅房价环比下跌前十名的城市分别为崇左下降23.22%，领跌全国。其次是贵港下降12.55%、南充下降10.79%、襄阳下降9.5%、常德下降9.01%、七台河下降8.77%、承德下降8.58%、三亚下降8.52%、林芝下降8.24%、开封下降8.14%。

其三是7月317城房价：泉州同比领涨。

按照中国房价行情平台的2021年7月317个城市房价数据显示，泉州同比领涨。同比上涨城市216座，101城市下跌。6月盐城同比领涨，同比上涨城市222座，96座城市下跌。5月东莞同比领涨，同比上涨城市223座，95座城市下跌。

7月泉州39.02%、6月盐城34.28%、5月东莞32.1%，涨幅领涨全国。7月317座城市商品住宅房价同比上涨前十名的城市分别为泉州39.02%、东莞33.11%、吴忠27.69%、盐城27.67%、榆林26.81%、东莞25.93%、嘉兴25.48%、上海24.32%、西安23.76%、银川22.35%、衢州21.83%、海西20.54%。

6月盐城34.28%，5月东莞32.1%，涨幅领涨全国。2021年6月317座城市商品住宅房价同比上涨前十名的城市分别为盐城34.28%、领涨全国，其次是合肥房价34.08%、泉州32.36%、东莞32.81%、嘉兴32.01%、西安30.84%、上海29.3%、塔城29.19%、宁德27.23%、吴忠26.08%。

衢州22.44%、广州22.29%、绍兴21.58%。值得注意的是6月、7月按照城市群、区域来看，大湾区上涨最凶猛，其次是长三角城市群，后面是成渝城市群、中部城市群，基本上符合人口流动的走趋。值得注意的是部分北方的城市开始上涨，还有是京津翼城市群的城市。

7月南充下降13.18%，跌幅领跑全国。7月317座城市商品住宅房价同比下跌前十名为南充下降13.18%、鹤岗下降12.42%、崇左下降12.13%、西双版纳下降11.93%、林芝下降11.6%、岳阳下降10.74%、保山下降10.24%、常德下降9.85%、襄阳下降8.97%、揭阳下降7.98%。6月房价下降前三名为崇左下降23.22%、贵港下降12.55%、南充下降10.79%。