万科接盘华夏幸福的“地王”包袱

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不论是将旧改项目转让给深圳本土房企鹏瑞，还是近期的动作，华夏幸福所出售的都是资金回流周期较长，且投入颇高的项目。而频繁卖“子”的背后是华夏幸福的偿债压力。

尚未公布偿债方案的华夏幸福正在积极甩卖资产，以此减轻债务压力。

7月28日，华夏幸福旗下北京丰台科技园的公司主体最终受益人发生变更，由“王文学”变更为“王赤宇”。转让不是孤例，一周前，华夏幸福将2016年摘得的江宁“地王”南京东山G70地块转让给万科；再往前看，6月，其将旧改业务卖给了深圳本土开发商鹏瑞……

频繁卖“子”的背后是华夏幸福的偿债压力。截至7月19日，其累计未能如期偿还的债务本息合计达到732.2亿元。

这一数额相当于公司2020年归母净利润的20倍左右。

在债务等因素影响下，华夏幸福今年上半年的房开业务销售额同比下跌超六成，仅实现全口径签约销售额74.87亿元。

“下半年要大力推动开工、销售、交房”，对于下半年的经营计划，华夏幸福方面曾如此向《国际金融报》记者表示。

然而要想让经营回归正轨，首先要跨过债务的门槛。

连卖资产“回血”

7月28日，北京丰台科技园的公司主体丰科新元科技最终受益人发生变更。

在此之前，华夏幸福全资子公司廊坊京御房产将其持有的丰科新元科技49%股权分别转让给另外两位股东，二者的持股比例分别上升至89.13%、10.87%。

华夏幸福与北京丰台科技园结缘于2015年。彼时，华夏幸福向丰科新元科技注资约3.82亿元，与另外三家公司就丰台科技园东区三期的两宗地块进行合作开发。

据悉，两宗地块合计总建筑面积为58.74万平方米，截至2020年底竣工面积仅4.02万平方米。且项目计划总投资额91.75亿元，至2020年底的实际投资额2.02亿元。若按此计算，如果华夏幸福不退出项目，其需负责项目近45亿元的资金投入。

另外，从财务数据来看，连续亏损两年后，丰科新元科技的经营开始逐步进入正轨。2018年，该公司扭亏实现净利润177.8万元，2019年该指标增至692.63万元。

或是因疫情影响，丰科新元科技2020年转亏，当期净利润为-2639.94万元。其同期总资产约为75.91亿元，负债合计76.43亿元。

偿债诉求下，转让丰科新元科技对目前的华夏幸福而言颇有甩掉“包袱”之意。出于“回血”需求，该公司曾经高价摘得的南京东山G70地块也于近期被卖出，接盘者为“捡漏王”万科。

公开信息显示，7月21日，南京江宁地王“孔雀城上元府”项目主体南京孔雀海房地产大股东由无锡幸福基业房地产变更为南京万科，公司名称也变为南京裕融置业。

记者注意到，从2016年摘下地块至今，“孔雀城上元府”项目至今尚未入市。

2016年11月，经55轮竞价，华夏幸福以14.8亿元的价格拿下南京东山G70地块，楼面价达2.38万元/平方米，成为了江宁“地王”。以当时江宁3万元/平方米的限价来看，华夏幸福在该项目中的利润空间十分有限，甚至难以保本。

另一方面，该项目需现房销售的规定也是导致其迟迟未能入市的重要原因。据南京市住房保障和房产局发布《2020年第二季度拟上市计划表》显示，该项目预计2020年4月首开135套精装现房，但并未有后续动作。

方案将于近期“出炉”

2020年，随着房地产政策调控升级，融资端口受阻的华夏幸福迎来债务危机，“孔雀城上元府”没能等到更好的市场行情便被摆上货架。

在此项交易之前，接盘方万科与华夏幸福的交集并不多，此次拿下即将入市的资产包算得上是万科的又一次精准狙击。

在这之前，万科还拿下了蓝光位于石家庄的项目，该项目于今年5月拿到了部分住宅及地下车库的施工许可，距离拿到预售证仅一步之遥。

去年至今，不少房地产企业面临破产危机，其中不乏华夏幸福、泰禾、蓝光等千亿级房企。“白衣骑士”未至之时，出售项目资产是这些企业缓解债务危机、拯救现金流最直接的方式之一。

整体来看，不论是将旧改项目转让给深圳本土房企鹏瑞，还是近期的动作，华夏幸福所出售的都是资金回流周期较长，且投入颇高的项目。

诸葛找房数据研究中心告诉记者表示，江宁地王拿地投入资金较大且定位高端，后期开发必定要投入大量的资金。旧改项目、科技园这些也需大量的资金沉淀。

“对于如今的华夏幸福而言，增加现金流、优化债务结构是当务之急，所以才会出让这些项目。”诸葛找房方面补充道。

可以看出，钱紧困局下，华夏幸福已经等不及让它们“开花结果”。

对于偿债进度，有接近华夏幸福的相关人士向记者表示，“偿债脱困方案将于近期出来。”