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孙宏斌头顶紧箍咒,融创迎危急时刻

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前两天,有媒体报道称,被纳入“三道红线”试点的重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%。

消息一出,地产圈炸锅。房企再度被要求主动降杠杆,且力度比以往更为猛烈,凡是被纳入“三道红线”重点监管的房企,未来发展必然会受到限制。

值得注意的是,40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

因此,纳入“三道红线”试点的重点房企发展将非常受限,而擅长收并购的房企也成了监管的重点。

强监管就如何孙悟空头顶的紧箍咒一样被频繁念起,势头猛烈的融创陷入危急时刻。


1

陷入调查迷局

放眼全市场,融创正是收并购领域最活跃的企业之一。

从早些年和绿城的纠葛,接盘万达的文旅项目,到今年用100多亿插手旭辉对彰泰的收购,孙宏斌长期以来在并购领域的表现异常活跃。

但是,孙宏斌的大手笔,可能并不是本身有多么的财大气粗,而是在融资安排和财务运作上相对得心应手。

就在今年稍早前,市场有传闻称,国内监管机构启动了对融创土地购买的排查。自1月以来融创大举收购土地,引起了央行和国土资源部的关注。

据悉,央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息,包括逐一说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

5月,是融创极为疯狂的一个月。三方数据显示,融创以430亿元人民币的价格拿下了18个地块,而当月融创的销售额也仅700亿出头。

在5月下旬北京的集中土地拍卖中,融创更是以令人咋舌的64.4亿元和63.7亿元的价格,拿下北京石景山区和海淀区两块地,总价值合计高达128亿元。

除了一二线城市,融创在三四线城市的打法同样惊人。在安徽芜湖,融创2103号地块溢价率高达169.44%。在江苏淮安,融创拿下的卫生大厦东侧地块溢价率99%,直接使淮安当地的楼面价格突破9000元大关。在江苏徐州,融创10天内连续以90.62%和80.8%的高溢价率连夺两块地王。

在经历了2020年避免踩线的沉寂之后,2021年融创再度显露出极其狼性的打法。“两集中”政策本意是为了控制低价,限制房企大肆拿地,而在22城的第一轮集中拍地中,融创却总计拿了41宗土地,拿地权益金额超过640亿元,位居榜首。

如此打法,显然与当下的地产调控方向的方向格格不入,政策收紧房地产融资渠道的意图非常显著,融创却依然可以大手笔拿地,引起监管注意也属正常。

融创曾回应称,央行并没有单独对融创进行针对性的排查,央行只是对试点企业进行例行管理,其作为试点企业之一每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。

仔细体会这“没有单独排查”的表述,含义不言自明了。

2

资本市场的担忧

融创今年以来股价的高点出现在1月,最高点是35.9元/美股,自3月开始就一泻千里,截至7月27日,股价最低仅为20元/股,跌幅高达44%。

股价大幅受挫,无疑代表着资本市场对其巨大的不信任。

那么,这份不信任主要来自哪里呢?

1、严监管的政策约束下,房地产金融属性被削弱,制造业属性被凸显,估值下杀在所难免。

2、踩在红线之上的融创,又遭遇调查疑云,如果属实,更加严厉的调整未可知,未来走向可能岌岌可危。

今年以来,除了被爆出接受调查,融创还出了很多让投资者不放心的新闻。

6月底,融创在杭州的项目滨融府开盘,155套房源,共有9820户购房意向家庭,中签率约1.58%。9820是个耐人寻味的数字,离一万人咫尺之遥。

据传言,滨融府的报名人数超过1.4万人,为了避免搞出一个单价5.4万元的豪宅上万人摇号的热点事件,开发商绞尽脑汁驳回了一些人的摇号资格,勉强将人数控制在万人以内。

眼下是楼市最敏感的时期,浙江又被宣布要奔着共同富裕示范区而去,此时如果闹出单价5.4万元的豪宅万人摇号的舆情事件,总归不太妥当。但即便这样,1.58%的中签率也令人咋舌。

而在更早前的2月,融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地,总地价64.52亿元,溢价36.15%,单价超8万/平方米,被普陀区政府约谈。

负面舆情频繁的融创,就算孙宏斌拿出再多真金白银增持股票,恐怕也很难改变股价跌跌不休的局面。

3

融创的钱从哪里来

现金流对房企而言是非常重要的,尤其是对一些经营杠杆加满的周转型房企。融创接二连三的大手笔,对资金的需求是异常庞大的。

那么,融创的钱究竟从哪里来呢?

一般而言,房企融资无非分为内部和外部两种:

内部融资即内部造血,比如销售回款,变卖资产,有些房企会搞一些隐性的资金池,例如P2P等。

外部融资渠道更丰富些,比如开发贷、抵押贷之类的银行贷款;企业债、公司债、ABS等债券类融资;IPO、定增等股权类融资;信托等非标融资;以及海外融资等。

这些融资渠道,大部分是规范渠道。但是,在实际操作中,房企往往会美化自身资质,试图融到更多资金。美化资质的过程,其实潜藏着很多难以言说的风险。

翻阅融创近期的融资新闻,看起来其实也紧张兮兮的。

6月28日,融创发布公告,拟融资3.5亿美元用于现有债务再融资,期限为3年。

7月14日,融创再度发布公告,拟发行2024年到期的4亿美元6.8%优先票据,以及额外发行2026年到期的1亿美元6.5%优先票据。所得款项拟用于偿还未来一年内需偿还的中长期境外债务。

上述两笔融资都属于借新还旧,债务压力依然存在。举债扩张的融创,财务压力其实是相当大的。

潮汐财经(微信号:chaoxicaijing)在对中,就曾看到融创为降杆杆所付出的努力。结局不可谓不惊险,现金短债比和净负债率勉强达标,剔除预收账款后的资产负债率离达标还有相当距离,属于黄档。

表外融资端,通过资产出表降低负债率;有息负债端,努力提高评级降低融资成本;货币资金端,出售金科股份回血;所有者权益端,物业板块拆分上市增加资金流入。

融创交出的这份2020年财报,其中关窍远比我们看到得复杂。虽然如此艰难的优化财报,但是融创却依然在2021年选择大肆进攻,或许有其企业发展战略的考量。

但是,融创的钱到底来自哪里?是否健康可靠?是否与监管导向背道而驰?我们不得而知,因此也难免资本市场会选择抛售股票了。

4

未来要怎么走?

身处舆论漩涡的融创,想必会更加谨慎。有消息称,融创已经退出了下半年武汉和无锡的土拍市场,传闻是否为真,很快便见分晓。

对于融创而言,想要趁行业景气度较低的时候扫货的念头可能要歇一歇了,如何老老实实过好苦日子可能需要认真思考。有几件事是融创必须要做的:

一是顺应楼市调控的节奏,“两集中”政策下避免疯狂拿地,炒地是炒房的前奏,必须要遏制;

二是正本清源,规范自身的融资渠道,大肆买地和并购的钱到底来自何方,需要认真加以梳理;

三是面对红线,要通过降杠杆真实的改善财务报表的质量,而不是通过一些财务技巧试图瞒天过海。

我们始终不能否认,融创是一家非常优秀的企业,在中国房地产的草莽时代中,它占据着很重要的地位。

但事到如今,躺着赚钱的美好时代过去了,融创可能需要适时调整一下思路,看看接下来苦日子该怎么过了。

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