房企“连累”了银行？房地产逾期贷款增50%，有地区坏账猛增10倍

房地产不良贷款，正在呈几何倍数增加。

据《中国经营报》近日报道，相关报告显示，2020年国内商业银行房地产不良贷款余额显著上升，仅大型银行、股份制银行房地产不良贷款余额同比增幅就达50%，多家银行增幅超过100%，甚至有城商银行增幅逾1000%。

也就是说，全国范围内的银行，房地产逾期贷款总额增加了一半，有地区坏账甚至猛增10倍以上，这样的增幅实在过于惊人。

我查了一下报告的出处，是某资管机构发布的《中国金融不良资产市场调查报告（2021）》，统计数据来源是各大银行发布的年报。

从年报披露情况看，大型国有商业银行、股份制商业银行房地产不良贷款余额显著上升， 由2019年486亿元升至2020年729亿元，增幅50%。

其中，渤海银行增幅达1479.47%，中信银行从1.19%增长到了3.35%，增幅达181.51%。

同时期，房地产贷款余额由4.64万亿元升至5.17万亿元，增幅11%。

当然，729亿元的涉房不良贷款，跟银行5万亿房地产贷款余额比起来，可以说是“九牛一毛”，但同比增速如此之高，值得我们警惕。

分析这些不良涉房贷款的来源，不难发现，几乎全部都是房地产行业企业信用违约、爆雷、跑路。

证券日报6月份有个报道，受“三道红线”融资新规及业务布局过于集中导致周转不畅等因素影响，今年房企整体融资规模萎缩，蓝光发展、华夏幸福等千亿元量级房企已经出现债务违约现象。

以前，大都是中小房企会出现信用违约，如今动辄千亿营收级别的房企都开始出现爆雷，足见房地产行业的资金压力有多大。

数据显示，今年前5个月，房企海外融资规模折合人民币约1511亿元，同比下降约29%（较2019年下降约47·4%），为2018年以来最低点。不仅是海外融资，5月份境内融资同样表现出规模较小的特征。

看来，过惯了赚快钱日子的房企，未来要习惯过苦日子了。

中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率仅有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点。

前段时间，“杭州地产一哥”滨江集团董事长戚金兴在业绩说明会上表示，最近在杭州集体土地出让中，公司获取了5块土地，努力做到1%-2%的净利润水平，此言一出，尽皆哗然。

南京的土拍也一样，好地研究院数据也显示，保利G28地块、新城G46地块、江苏富园G42地块、万科G47地块的预期销售利润率分别仅为0.9%、0.6%、0.5%、0.3%。

房企爆雷绝不单单是孤立的事件，如果不加以控制，会影响整个金融体系的稳定。

最近两年，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重超过40%，商业银行近乎半数的信贷资源都流向了房地产，若加上公积金贷款，将达到50%左右。

当银行把房企贷款视为优质业务时，就意味着，宝贵的信贷资源会源源不断流入房地产，如果再加上资管、理财等“影子银行”，金融体系就会被房地产所捆绑。

一旦房价出现大幅波动，部分城市出现流动性枯竭，大量房子因为高估而无人接盘，接下来就会面临弃房断供、财政收入减少、开发商跑路，银行出现坏账、集中兑付、抵押品价值大跌的风险，到时候就不是几家房企出现坏账的问题了，而是所有银行都被房企给“拖累”。

这也是高层今年决心要遏制房地产过度金融化的原因。

在供给端，给银行设下两条红线，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，像工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%。

在需求端，给房企设下三条红线，分别是“扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍”，超过这三条红线就不能再发债借钱。

中国的房企，都是依赖高周转、高负债、高杠杆经营来扩大规模的，从拿地到建房，每个环节都要“借钱”才能保持扩张速度，限制开发商借钱，相当于掐住了他们的“七寸”。

说到底，还是过去10年信贷资源往楼市流入太迅速，以至于现在“大而不能倒”，这种情况下，只能慢慢地“挤泡沫”，用时间换空间，先压制住资金流向房地产的速度，再通过产业升级、开征房产税、限购限售等手段实现平稳过渡，不让房价出现大起大落。

经济学家盛松成前几天说，如果地价持续上涨，势必导致房价越来越高。

同时，从房价与实体经济协调发展的角度来看，房价上涨1%会带动工资水平上涨0.07%，工业企业的利润会下降0.01%，居民消费下降0.05%。

地价持续上涨，会导致房价的持续上升，实体企业的利润空间会越来越小，居民消费也会不断下降。

显然，以前房地产粗放的发展模式，虽然改善了我们的居住条件，让房企和银行不断扩张，千亿营收的开发商越来越多，银行把房地产视为“香饽饽”，但任由不良贷款增长，反过来却吞噬了实体经济、就业机会、居民消费。

值得庆幸的是，调控风向已经转变，开始从限购限售等“行政手段”，转向压降房贷规模的“金融手段”，惟其如此，才能为下一个10年赢得宝贵的“时间窗口”。