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成都区域板块分析,只为需要了解的人

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成都大不大?

确实很大,毕竟如今八县12区,常住人口接近2100万人。

不光全世界最长的城市南北轴,即将也有全世界最长的城市东西轴,还和北京一样,唯二拥有七环的城市。


成都区县图

成都好不好?

毋庸置疑,天府之国的世外桃源,自古以来称扬一益二。

立志打造国际上的三城三都,不光要国际美食之都、音乐之都、会展之都,还要世界文创名城、旅游名城、赛事名城。

哎,要说成都的好,真真是三天三夜,说不完的美景、美人、美食了。

咳,咱们说正题,这么大的成都,各个板块的特色分别是怎么样的呢?

成都楼市观察员,一个有专业、有态度,三观比五官还正的良心观察员,值得信赖和支持!


天府之国

先说第一个问题,板块的划分。

咱们常见的说法,无非是核心板块、潜力板块、成熟板块、普通板块这四种说法。这四种板块大家耳熟能详,但是其中的详细区分和判别,很多人就不一定懂了。

核心板块:这种板块可以简单理解为,具备一个城市综合的顶级资源配套,无明显短板的区域板块。

比如成都目前的金融城和攀成钢板块,或许两个板块都略有瑕疵,但是整体而言,无论交通、医疗、教育、商业等等,综合来说都是成都第一梯次的。


攀成钢

成熟板块:这种板块可以理解为人群集中区域,生活配套设施齐全,但资源配套比较一般,楼市房价不会有太大起伏的板块。

比如动物园板块、棕北板块、金沙板块、红牌楼板块、华阳板块、成渝立交板块、驷马桥板块等等,这些板块具备很鲜明的特征,各种配套非常齐全,成熟气息比较浓厚,但是又没有特别突出的地方,只能跟随成都的大势而走。


金沙

潜力板块:这种板块在区域内属于政策重点导向,目前现实以及未来呈现都有很大的预判性,属于未来五到八年区域内重中之重的板块。

比如兴隆湖板块、三圣乡板块、武侯新城板块、东湖板块、二八板块等等。这些板块无疑都是各自区域内重点优先考虑发展的板块,并且都具备一定的呈现度,只待资源的完善和人气得足够了。


三圣乡

普通板块:这个我想大家都明白了,大多数城市中绝大多数板块,就是这样的普通板块,俗称爹不疼娘不爱的地方。

当然,这只是一种范畴的划分,还有其他标准的划分。不仅如此,有一些板块,兼具两种板块的特征,比如说龙潭寺板块,既是成华区重点打造,但是目前因为各种原因,房价也还没起来,有人称之为潜力板块。与之类似的,还有十陵板块、北湖板块、大丰板块等等。

再说第二个问题,成都目前各版块分布。

成都大大小小一百多个板块,很直白的一句话,如果不是相当熟悉,连绝大部分板块名字或许都不知道的。


成都区域板块

所以,必须要借助一定的参考物,才能很好地熟悉这些板块。在成都而言,最简单的参考标准,便是一横一竖一圈。

所谓的一横一竖一圈,就是东西轴、南北轴、以及不同的环线。

南北轴主要就是指的天府大道,东西轴目前正在规划和建设当中,以这两条轴线为基准,再连接一环到七环,基本上就是整个成都的城市脉络了。

成都的环线最好区分的就是二环高架桥,一绕和二绕了。分别对应的就是二环、四环和六环了。一环的话,大多以5号地铁线和6号地铁线共同组成的轮廓来大致区分,五环的话正在修建当中。


东西南北轴线


成都环线图

按照这个参考标准来划分,其实成都就一目了然了。

至于每个大方向的板块综合特色,在成都有句老话,是这么形容的:

东贫、西贵、南富、北乱。

这句话到如今来看,还是具备一定的参考价值的。

过去二三十年的成都,城东大多工厂分布;西门上风上水,大多是权贵居家之地;南门算是成都第一代富人区的聚集地,当然原因还是最开始的几个商品房的炒作;北门自古是交通要道,自然显得人员杂乱了些,特别是严打的那个时候,鱼龙混杂自然纠纷偏多。

如今的成都,南富依旧继承下来了,很有国际范儿的标准,因此又有了新的雅称:国际城南;北门荷花池一带虽然已经搬迁很多了,但是历史遗留以及特殊原因,虽然有了很大改观,但综合来说,城市界面略显差了些;西门这个地方,因为成都本来就是自西北向东南的一个冲刷平原,依旧是上风上水;东门的话,随着不断的打造和改善,也形成了文旅、文创、宜居的新典范。

接着第三个问题,不同的板块,适合不同的需求。

有句话,是这么说的:

最好的,不是最合适的;最合适的,反而是最好的。


衡量抉择

核心板块,确实算是最好的,但不一定适合绝大多数的人。普通板块,或许很多不足,但也不是一无是处。

原因很简单,也就是观察员无数次提及的两个概念:

1 购房目的

2 购房逻辑

购房目的不一样,选择的购房逻辑就有针对性,自然对房子的评判标准,也就不一而足了。

购房目的,说白了就是你的综合购房需求,买这个房子,只是单纯想保值,抵御通货膨胀、还是想增值,一定时间内获得预计的收益、还是主要为了安个家,有个自己的窝,方便工作上班有归属感?还是为了让娃娃读书,有好的教育资源?

这些是一开始就必须要想清楚的,所谓谋定而后动,和这个道理是一样的。先想好了购房目的,才能有针对性地选择。


一切以需求出发

购房逻辑,说通俗点就是衡量尺度,不同的购房需求,对应了不同的购房逻辑,那么对于房子的选择,就会有不一样的评判标准。

购房逻辑的侧重点,在于平衡,平衡的关键点在于取舍和时效性。所谓平衡,就是衡量各种优劣进行评估,评估之后就是取舍,但是这个取舍需要在一定时间段内衡量。

举个例子啊,假如两个地段都非常不错,但是目前的购房目的在于居家自住,那么就要考虑更成熟的地段,如果在比较短时间内需要出手,那就需要考虑在特定时间内,不同地段房子的流动性如何。

最后一个问题,成都各区域相对较好的板块推荐。

判断楼市,一个基准条件就是,要评估楼市大环境。

目前的楼市环境,可以用四面围剿来形容,具体的实际效果,就是在平稳运行的基础下,板块之间急剧分化。

还是老话,现在在成都购入房产,不管是出于什么目的,当然那种硬刚除外,基本上都要遵循稳健型的长期持有。既不能盲目追求规划,也不能过度看重成熟。

一般来说,一个板块的兴起到成熟,基本上需要10-15年左右。

换句话说,大多数情况下,现在购入成都房产,要选择那种楼龄10年以后,至少基本成型的板块了。

PS:由于板块太多,难以逐个分析,观察员用锦江区举例,教会大家如何筛选。


锦江区发展规划

在空间布局上,锦江区的规划是“一核一轴三带六片”。

所谓的一轴,指的是东大街产业发展轴;一核指的是天府锦城核心区;三带指的是锦江生态带、沙河生态带、9号线生态带;六片指的是攀成钢片区、狮子山片区、琉璃厂片区、金融城片区、东村片区、环城生态区。

于购房者来说,追高成本大,太偏不喜欢,所以总是想用最少的资金,买到最合适的房子。

攀成钢片区,作为目前成都炙手可热的区域,选择进入肯定是没有错的,但是这里的价位不是每一位购房者都能接受的,所以,对于有一定资金实力的人来说,可以往攀成钢外溢的沿线考虑。

比如以塔子山为中心的板块,既是攀成钢的外延,也是二十四城的外延,再出去又是接连东客站,这里属于眼见的可以等待发展。

通俗的道理讲就是,这些夹缝区域,如果周边几个板块都是很有潜力或者很不错的板块,为了连片效应,这些板块由于外溢和待开发区域多,往往会快速发展,是个潜力价值洼地。


外延板块

再比如锦江区的9号线生态带,这一个沿线带的某些区域,也是潜力价值洼地。

众所周知,在成都来说,随便一个人工湖都可以打出天花的感觉,更别说自然的生态景观了。9号线生态带,独居的自然景观资源加持,就限定了很高的起点。再加上三环至绕城内的位置,随着成都城市版图的扩张,这里未来势必是炙手可热的地方。

在这里面的板块,潜藏的金融城三期这个王炸,这都不用说了,有合适的直接上就是了。另外一个重点,就是默默发展的三圣乡板块。

三圣乡目前可见的各种资源配套,都是成都最顶级的那一批,由于历史规划原因,也有大量的刚需户型,可以满足很多年轻人的需求。


三圣花乡

锦江的其他板块特色,分别如下:

侧重居住,首选东湖板块;侧重性价比,选择琉璃厂和蓝谷地;钱不够可以选择静居寺和莲花;居中板块,川师和沙河堡。

对于板块的挑选,有几个方面的小技巧,这里总结一下:

1 成熟板块的夹缝处,且空地比较多的地方

2 具备优势稀缺资源的地方

3 可见成型的,倾斜各种资源的地方

好了,突然发现写得有些多了,剩下的咱们以后再写。

青山不改,绿水长流,咱们下次再见,欢迎各位友善交流。

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