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深圳再响“惊雷”:学区房可能消失,将公布“房屋租赁参考价”

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这是深圳的“一大步”,也是中国的“重要一步”。

深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》在深圳市人大常委会网站公开征求意见。


今天(8月1日),深圳特区报在头版报道了这个重要的新闻。


报纸的标题很“抓人”,但没有点出深圳此次立法在全国的首创性。

它的首创在于:

第一,把房地产调控的重大措施,通过立法确定下来,可以增加权威性、减少争议。

房地产调控关系到群众的“重大切身利益”,目前各地习惯于通过“一纸政令”来“调整利益格局”,限制居民的购房权,决定其购房顺序。在新房限价的时代,任何规则的微调,都可能涉及数十万元、数百万元的重大利益。这肯定会引起争议,在一些地方已经出现了“民告官”的现象。

深圳首次通过立法的方式,把地方政府对楼市的重大调控措施确定下来,显示了依法治市的精神。

比如“条例”第35条【住房属性定位】里明确表示:

市人民政府应当加强商品住房建设和交易管理,完善二手住房价格引导机制。

这句话有两层含义:第一,确认了“二手房成交参考价制度”的合法性;第二,要求政府不断完善这个机制。

“二手房成交参考价制度”是深圳在2021年2月8日公布的,在全国属于首创。目前至少有7个城市跟进,也公布了一些楼盘的参考价,但只有深圳做到了极致,公布了全部3000多个小区的参考价。

政府调控二手房价格,市场不乏争议,反对者认为“有形之手”过分干预了市场,缺乏依据。有了人大的立法,以及对住房性质的确认,争议就会减少,甚至消失。

深圳购买新房(俗称“打新”)的规则,如果也能经人大讨论后颁布,就更值得称道了。

第二,此次“条例”里的一些新举措,最终可能让学区房现象消失。堪称至今为止全国最强的、最完善的,针对学区房的调控措施。

深圳的大招包括:1,在义务教育阶段,不建特殊学校、豪华学校;2、推行大学区招生和办学管理模式;3、建立义务教育学校教师交流制度。(下图)


持续关注我的读者应该记得,前几天我曾写过一篇文章,通过对比中日韩三国的义务教育制度,开出了“消灭学区房”的药方——让义务教育资源充分均等化。

其中的关键,就是上述三招。尤其是第三招,建立制度性的教师轮换制度。

我的建议是:可以学习日本,教师每6年左右换一个学校,一个老师职业生涯要换6个左右的学校。包括校长,也参与交流。这种交流不是浅尝辄止的,是要永远坚持的。

教师交流以区内为主。老师也是人,也有自己正常的生活,房子买了之后生活半径是比较确定的,跨区交流不太合适。

如果义务教育期间的学校,其硬件上是均等的,没有特殊学校、豪华学校出现;校长、老师是固定交流的。再加上大学区制度的实施,生源也相对流动。这样就可以避免出现名校。没有了名校,或者名校现象不突出,学区房现象也会自然而然消失,或者表现不那么突出了。

所以,遏制住学区房现象,办法是有的,关键是愿意不愿意做,能不能做到位。

深圳的这次立法,主要是为了解决公共教育、劳动就业、社会保障、卫生健康、住房保障等领域的焦点问题。其中住房和教育,最受关注。

关于住房,还有如下规定:


这意味着,深圳通过立法的方式,把“提高居住用地和公共设施用地比例”、“提高公共住房用地在新增居住用地中的比例”等原则确定了下来。

深圳过去这些年,房价之所以易涨难跌,就是因为住宅用地、保障性住房用地占比偏低,供应量偏低。

值得注意的是,上面引述的38条规定,“市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序,建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控”。

这意味着,深圳在率先公布了“二手房成交参考价”之后,还将建立“房屋租赁参考价格制度”,引导租赁市场的价格。

深圳的普高学位一度短缺,所以高中教育在深圳也深受关注。此次条例规定:

市、区人民政府应当引导高中教育多样化、特色化发展,优化高中建设管理模式,加快公办普通高中学校建设,丰富普通高中类型,高质量普及高中阶段教育。

市、区教育部门应当在中职学校探索开办综合高中班的基础上,建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制。

也就是说,普高学位将全面增加,上了中职学校的学生也有机会参加高考。这样,中职和普高将形成“打通”的态势。

为了减轻家庭照顾婴幼儿的负担,提高生育率,此次条例还规定:

市、区人民政府应当建设婴幼儿照护托育体系,建立3岁以下分层照护托育模式,培育标准规范、收费合理、便民利民的普惠性托育机构,降低市民生育、养育、教育成本。

这意味着,儿童在上幼儿园之前,也将有“托育机构”来照顾。未来,“托育”在深圳将成为一个新兴行业,会比较普及。

从这次立法可以看出,深圳在弥补民生短板上下了大力气,不仅投入巨资,还把各项机制通过立法的方式写进“条例”,加以保障。这对于增强深圳长期的竞争力、吸引力,意义重大。

总之:这次条例,对学区房,尤其是“一对一”的顶级学校的天价学区房产生了重大利空。比如福田区“双实验”的那两三个楼盘,房价将出现显著调整。

来源:刘晓博说楼市

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