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住建部约谈惠州了,惠州的房价要下跌了?

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7月29日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。


一、惠州被约谈的原因

此次约谈5城原因,则是今年上半年银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快,市场预期不稳,引起社会广泛关注。根据国家统计局数据显示,上半年银川新建住房价格连续6个月上涨,其中,5月与6月分别环比上涨1%、0.8%,6月同比上涨高达11.2%,仅低于广州同比涨幅。徐州方面,4、5、6月新建住房价格环比分别上涨0.9%、0.7%和0.7%。其他三地趋势也类似。惠州新房市场2021年1月份均价12423元/㎡,2月份12510元/㎡,3月份12548元/㎡,4月份12711元/㎡,5月份12768元/㎡,6月份13058元/㎡,7月份12952元/㎡。看月度涨幅,6月对比1月上涨了635元/㎡,全年上涨5.1%,6月环比上涨2.27%。在销量方面,在2021年上半年,惠州全市3县4区新建商品房源累计交易69200套,日均售房量达到382.3套。销售面积717.01万平方米,同比增长近两成,对比2018年、2019年市场则基本持平。


可以看到,在今年调控是主基调的情况下,惠州新房市场无论是价格还是销量还是保持了一个较快上涨的幅度,这也是惠州被约谈的原因所在。

二、近期楼市调控的动态

自2016年以来,我国一直倡导“房住不炒”的原则。这些年来,调控政策也层出不穷,先后出台了房地产企业“三条红线”和银行也有“两条红线”。各地也相继出台限购、限贷、提高首付比例、提高房贷利率等各种政策、金融手段。

2021年以来,先后有广州、北京、惠州等18个城市政府负责人,因新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快,市场预期不稳,引起社会广泛关注而被约谈。

7月22日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议精神,增强工作的积极性、主动性、创造性,确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。第一,必须加快建立和完善房价地价联动机制,优化土地竞拍规则,限房价、控地价、提品质,坚决稳定地价、稳定房价。第二,必须加快发展保障性租赁住房,解决新市民、青年人住房困难问题。第三,必须果断采取措施,实施供需双向调节,规范市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。省级政府要加强监督指导,督促城市落实主体责任。

三、约谈后,惠州楼市何去何从?

4月8日,广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市被约谈后,相继出台新的调控措施。合肥完善限购政策,封堵“假离婚”政策漏洞,规定夫妻离异不满2年的,仍按原家庭房查。4月5日,合肥进一步出台了房地产调控八条措施,从加大土地供应、企业购房纳入限购、热点摇号楼盘三年限售,到关注度较高的学位房、严查房贷资金来源、严查茶水费。2021年2月27日,东莞曾对限购、限贷、限价政策进行过升级,提出非户籍家庭购买二套房、新落户家庭购买首套房,社保缴纳年限分别提高至3年和半年;实行认房又认贷,无房但有已结清的贷款记录或拥有1套住房且贷款已结清,购买普通住房首付40%,非普通住房首付60%,拥有1套住房且贷款未结清,购买普通住房首付50%,非普通住房首付60%;同时,东莞还规定续批预售价格备案不得高于前批次备案价格。

我们看一下4月份,广州等5个城市被约谈后的表现。

1、广州。4月份31458元/㎡,5月份31227元/㎡,6月份31071元/㎡,7月份32460元/㎡。


2、合肥。4月份13613元/㎡,5月份13366元/㎡,6月份13170元/㎡,7月份13703元/㎡。


3、宁波。4月份16916元/㎡,5月份17140元/㎡,6月份17869元/㎡,7月份17832元/㎡。


4、东莞。4月份22806元/㎡,5月份21951元/㎡,6月份23141元/㎡,7月份23815元/㎡。


5、南通。4月份14842元/㎡,5月份15137元/㎡,6月份15343元/㎡,7月份15409元/㎡。


可以看到的是,被约谈后,相关城市加码了调控措施,房价始终保持平稳,和当地经济社会发展基本保持一致,又回归到了短期看政策,中期看经济,长期看人口的基本面。

那么,惠州楼市接下来会怎样?

7月23日,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(下称“《通知》”),《通知》提出,聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题,加大房地产市场秩序整治力度。力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转,违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立,部门齐抓共管工作格局逐步形成。

《通知》提出,要因城施策突出整治重点。其中,主要聚焦房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面。

在房地产开发方面,重点整治房地产开发企业违法违规开工建设;未按施工图设计文件开发建设;未按房屋买卖合同约定如期交付;房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出等。

在房屋买卖方面,重点整治发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价等。

在住房租赁方面,重点整治未提交开业报告即开展经营;未按规定如实完整报送相关租赁信息;克扣租金押金;采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户;违规开展住房租赁消费贷款业务;存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为等。

在物业服务方面,重点整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;未按规定公示物业服务收费项目标准等。

可以预见,为落实“三稳”的要求,接下来,惠州也会出台相关调控措施,进一步规范市场行为,在国家的大国战略下,房价将越来越趋于合理,但这个合理并不是让房价涨,也不是让房价跌,而是与居民的钱包、幸福指数相匹配,让大多数人买得起房。

年初,笔者就2021年惠州的市场就已经做出了判断:“2021年,市场不会出现重大的变化,整体均价会稳中上涨,但涨幅不大,部分区域会出现跳涨的情况,部分区域甚至会下跌。”


而惠州的房价走势,将始终与惠州的经济基本面相适应,既不会大幅上涨,也不会下跌,而是继续保持平稳,但区域化、个别化、差异化将更为凸显,有购房需求的朋友,还是要尽快入手潜力区域和潜力楼盘,避免增加购房成本或购房资格的消失。

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