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一夜之间丢了半个亿,杭州房事凉凉了!

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基本面:7月21日杭州某开发商又出现退地事件,退地之后,当时缴纳的5000万元保证金,打了水漂,一分都没得退。关于开发商退地的事件,并不鲜见,但在杭州这样的当红城市,却是少见。

那么网红城市退地事件结合当下国家对于全国严控房价的政策,以及产生的交易量、交易额双双下滑事件,是否可以判断未来房市凉凉了呢?

小编认为应该从几个方面来判断:1.国家政策:重申了坚持“房住不炒”定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制、以及后期对于上涨过快城市的约谈、武汉房票制度试点,充分说明国家的决心。让房子去金融属性回归居住属性,将会最为基本政策。2.企业自身管理:

一、项目风险意识不足。比如对杭州地铁规划路线预判出现偏差、自持成本及未来盈利考虑不足、对政策风险判断失误。

二、自身负债率和杠杆风险过于乐观、当下政策融资来源和困难准备不充分、自身资金流无法保证。

三、存在分包合作问题。拿地前存在多家联合体拿地,协议合约存在问题。

题外话:那么如此多的问题为什么还要高价拿地呢?除了以上分析的企业自身问题,还有更重要的问题。过去房地产企业依靠高周转,p2p盈利和融资模式,加速资金企业生产销售-银行借贷内循环速度产生利润。该种模式需要房价只涨不跌,房产销售能够全部快进快出,融资资金顺畅情况才能够实现。

在当下政府要求企业自持部分的情况下,房产销售交易出现障碍时,就必须依托强大自有资金来维持运营。一旦自有资金不足,负债杠杆过高就需要p2p模式进行融资,但是获得融资就需要一定的信用背书,往往是企业之间的相互担保。而这个相互担保看的就是你这个企业的规模、在建项目、业绩、预期收益、盈利率等,这也就是为什么房地产企业往往极低的利润也要拿地上项目,维持稳定的团队员工是一方面,更重要的就是向外展示自己有运营的优质项目来获得投融资。

但是在政府要求一定比例自持的情况下,原来100%资金高速循环。为了维持原有资金循环周转,可能就要多抵押投入30%-40%资金,同时一旦自持部分久久不能回收甚至亏损,就可能导致该房产企业还本付息出现问题,最终导致融资信用背书出问题。这时只能够P2p模式继续传销式融资维持企业运营,直到维持不下去最终暴雷破产倒闭。

而目前的情况下,国内已经从政策上(自持、三条红线),资金上(银行、股市)、市场上(限购、市场交易量低迷)全面控制融资渠道,房地产企业除非自有资金充足,否则只能依托民间、国外投资或者一些gray产业获得资金。

回到房市上来,深层次分析国家此次整治的目的,小编认为:6月以来,国家从1.加大房产限购(稳房价、限购、取消学区房、房票)。2.教育双减负(取消课外培训)。3.企业降税减负。4.重提职业教育。5.放开三胎(补贴)。6.加大打击金融诈骗。7.建设共同富裕。结合第七次人口普查,可以基本判断人口问题相当严峻,会影响到未来国家的战略安全,同时在疫情的影响下,就业形势不容乐观。我国作为制造业大国、出口大国,在高端产业被欧美围堵的情况下,制造业、外贸业都面临人口老龄化、适龄人口短缺(并非缺人口而是缺乏职业工人)。

综上所述,小编判断核心是由于严重的人口问题,当下房产可能已经达到国家认为满足人们居住需求的数量,因此开始大力去除房产金融、教育属性,使其回归居住属性。让大家都能安居乐业,共同富裕,繁衍后代。而高房价、高教育已经严重影响到各行各业,甚至透支了居民正常消费,影响到国家正常经济运行(例如:商铺从原来的各行各业百家齐放转变为仅剩下房产中介、药店、超市可以正常维持。国内资金循环主力变成:银行-民众-地产-银行的单一模式(资金无法向更长更远的方向流动))。

所以小编认为,未来房市发展方向是稳定不涨、或者缓慢上涨。通过提高民众的收入,让收入速度高于房价速度来温和刺破房产泡沫。以建设共同富裕为目标,通过缩小收入差距,提高民众收入补贴作为手段(减税)。

但是小编认为房价是否会朝着这个方向发展,有几大核心问题需要解决和影响。下期我将跟大家继续探讨未来房事,欢迎关注。


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