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高铁对房价的影响

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最近贝壳研究院发布《高铁研究系列报告》,我们聊聊“国民经济大动脉”,高铁对房价的影响。

01

创造纪录

十年前的今天,是中国人举足欢庆的日子。

京沪高铁开通运营,京津冀和长三角两大城市群全线贯通,沿线3.82亿人受益,乘上时代列车。

原来,南北两地相隔遥远,13个小时,旅途劳累,而京沪高铁的出现,将时间压缩到4小时18分,大大提高经济效率。

十年旅程,京沪高铁跑了15.8亿公里,相当于绕赤道跑了4万圈,累计运送旅客13.4亿人次,高峰期日运输旅客80万人,相当于一座县级市人口。

所有数据,都创造了新纪录。

1964年,东京奥运会开幕前夕,日本“东海道新干线”投入运营,这是人类历史上第一条速度突破时速200公里的铁路,高铁正式诞生。

4小时车程,将日本京滨、中京和阪神三大工商业区连接起来,形成太平洋工业带,带领日本经济腾飞,一度成为全球第二大经济体。

1978年10月26日,邓老出访日本,乘坐了日本新干线高铁后,激动地说道:

“就感觉到快,有催人跑的意思,所以我们现在更合适了,我们现在正合适坐这样的车。”

然而高铁技术太难,我们只能埋头刻苦研发,直至2003年,才有了自己的高铁。

我国第一条高铁,秦沈客运专线,设计时速250公里/时,这条铁路是在国外的嘲笑中建成的,但出现的那一刻,和京张铁路一样:

打了老外的脸。

于今,设计师们在中国这块广袤的土地上,负重前行,尽情挥洒笔墨,创造了多个世界奇迹。

比如京沪高铁,世界运行试验时速最快,高达486.1公里/时;

比如哈大高铁,世界第一条穿越高寒季节性冻土地区的高铁;

比如京广高铁,世界迄今为止运营里程最长的高铁,全长2298公里。


从沿海到内陆,从高纬度严寒地区到盆地炎热地区,中国高铁“上天入地”,密密麻麻。

截止到2020年年底,我国高铁运营总里程达到3.79万公里,居世界第一位,是目前世界上最大的高铁网络。

邓老一定会很欣慰,20年不到,我们不单可以“适合坐这种车”,而且还可以骄傲的坐这种车。

02

出路

高铁的第一特征是“快”。

可以促进“人流、信息流、资金流”的运行效率,有“经济大动脉”之称。

截至目前,全国339个城市(包括直辖市、地级市、地区、自治州、盟、特别行政区)中,近七成已开通高铁。

考虑到人口、经济,以及投资回报,现在高铁站主要分布在「胡焕庸线」东南。


基本以大型城市群为主,比如长三角、大湾区、京津冀、成渝、粤闽浙沿海、长江中游等等。

长三角和京津冀,高铁站最多,也最繁忙。


比如北京,坐高铁可以通往全国近190个城市,连通性强,而上海,日均近700班高铁,流量大。


还有南京、杭州、无锡、苏州、常州、徐州等,全国最繁忙的高铁线路中,长三角占六成,领跑全国。

除了沿海城市群,中部省会城市高铁能力也在加速崛起,这意味着「陆权时代」的崛起。

其中郑州居全国第4。

强联系城市达50座,名副其实的国内交通枢纽。高铁给郑州带来了人口红利以及产业机遇。

数据显示,郑州近10年人口流入高达397.4万,全国第五,这为它奠定了新一线竞争力。

高铁繁忙,意味着经济活跃。

你会发现,高铁强的地方房价都不低,一般都可以排在全国第一梯队,人口和经济双向正增长,房价潜力空间充足。

还有一个数据很有意思,就是站点数量。

开通高铁城市中,80%以上的城市拥有2个以上站点,其中重庆高达20座高铁站点,居全国第一。


很多人都说重庆道路比较魔幻,但我认为它一直都有一种“大城精神”,有战略前瞻性。

通过这几年考察,我发现重庆是最喜欢“造路”的城市,没有之一。

当地朋友说到一句很经典的话:

跟平原城市不同,重庆是山城雾都,生的不好,后期要加倍努力,唯有“修路才有出路”。

03

双刃剑

那么开通高铁的城市,一定会利好房价吗?

这个问题比较热门,我经常会收到这样的留言,比如我们家马上要通高铁了,房价会不会涨?

都说“高铁一响,黄金万两”,高铁通之前是不是要投资一套房?等等。

直接说结论:

高铁可以利好房价,同时也可以利空房价,如果没有产业支撑,必然会被“榨干”。

高铁的本质,是让城市与外界产生联系,提升城市资源交换能力,同时加速人口流动。

拿我国两条主干高铁线举例,京沪高铁和沪汉蓉高铁,我们来看高铁开通前后的人口对比。



你会发现,两条高铁开通后,沿线近一半城市的人口不是流入,而是流出的。

最惨的是湖北的荆州市,人口流出46万多,占总人口8.8%左右。一部分去了广东省,一部分去了省会武汉市。

而京沪高铁沿线,昆山是分界线,沧州市、枣庄、镇江十年10位数的增长,减去人口自然增长率,基本是「停滞状态」。

仔细观察这些城市,大部分城市都是三四线城市,多以农业产业为主。

人口停滞或者流出,导致GDP增速放缓,城市开始变老变慢,进入衰退期。

其实道理很简单。

如果你所在的城市比较落后,高铁一开,人们可以更快地融入大城市。

你会选择继续留在“停滞”的老家,还是去“收入更高的地方”,享受更精彩丰富的生活呢?

“人往高处走,水往低处流”,这个规则,亘古不变。

而高铁促进“人口、财富”双向流出,会导致当地房地产价值持续衰退,房价没有增长动力,楼市一潭死水。

在这其中唯有两类三四线城市,可以抗击“高铁副作用”。

一类是徐州这样的城市,自身经济发达,产业丰富,高铁一开,从而促进了与大城市的资源交换。

很多上海、杭州的企业都会去徐州开办,享受更低的运营成本。

另一类就是典型的“卫星城”,比如京沪高铁上的廊坊,享受北京人口溢出,高铁加快了人口的通达性。

很多北京家庭都在廊坊安家,让父母照顾孩子,自己在北京奋斗,周末欢聚一堂。

04

难以逆转

然而,很多人却看不懂这个道理。

到现在,很多城市都在传唱着“高铁房价论”,售楼处的销售们更是一口一个“高铁开通,房价必涨”。

在大众都无法知晓真理的情况下,会被这种唱调所迷惑,然后一窝蜂去投资买房。

于是,在“准高铁”三四线城市,会出现一个很有有意思的现象。

高铁规划通过,人们开始炒房价,房地产市场活跃。

高铁建成开通,人们欢呼雀跃,房价还会有一波上涨。

然而没过多久,发现不对劲,房价不涨反跌,人口和财富在加速逃离。

傻眼了。

高铁开通,会让“弱产业”城市,进一步放大“缺陷”,被大城市持续“虹吸”资源。

而这种,“榨干”的趋势,很难逆转。

这是河南、湖北、四川、安徽、河北……几乎所有省份的高铁三四线城市,难逃的命题。

所以,高铁来了,别着急别上头,先评估自己城市的底色。

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