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新机场将如何改写青岛发展格局?

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再见流亭

你好胶东

NO. 1|壹

立足现在,面向未来

8月12日零时,胶东国际机场就要正式启用了。

从2011年立项到此刻,已经过去十年,青岛人民特别是胶州人民期待了太久太久,以至于面对即将开通的消息,更多人选择了质疑、不满、抨击,而非喜悦。

网上更是吵翻天了,一万个键盘侠有一万个选择,可是没有一种选在胶东,理由也异常充分。

什么坐飞机的都是俺们城里人,你们也配?什么到机场打车要200,老子不坐了!

其实很多人似乎都没搞清楚基本的事实,那就是几百亿的投资都花完了,胶东国际机场都即将启用了,情况已经是这么个情况了,说的再多,说破大天,也没有丝毫意义,只是浪费时间和精力而已。

有那闲功夫不如考虑点有用的,比如胶东机场的开通会对青岛的城市发展格局带来来哪些影响,楼市又有哪些机会?

首先还是要来看下胶东国际机场的选址,如果你不理解的话,看看最近公示的青岛2035发展规划或许就明白了。


其实不管口号如何变化,青岛城市发展的终极格局都是打造环胶州湾主城区,胶东国际机场的选址正是为这个终极目标服务的。

话又说回来,这个格局是大还是小?现在来看似乎有点超前、有点浪费,但是考虑中国的城市化还将持续十多年,青岛的首位度在山东还很低,所以远期来看似乎也没毛病。

当然对于最新城市发展规划图,这里也简单解读下,很多朋友说规划天天改,城阳刚成为了主城区,老黄岛怎么也变成主城区了,实际上这是严重的误读。


因为年初的规划说的是十四五,也就是到2025年,刚出的则是到2035年。

也就是说未来五年城阳将率先晋升主城区,稍后老黄岛也将晋升主城区,最终在2035年形成东岸城区(现市内四区)+城阳+老黄岛三大主中心的格局。

仔细看的话可以发现,东岸城区和城阳区是相互辐射的双箭头,发展轴也是最粗的,东岸城区和老黄岛是单向辐射的箭头,还是存在细微的差异。

老胶南、胶州、即墨由于区位和发展水平接近,构成为了环湾都市区的副中心。


这个规划总体来说还是比较务实的,如果你看下人口热力度就可以发现,2035规划无非是现状的发展升级。

NO. 2|贰

胶州楼市仍旧很难

面对即将开通的胶东国际机场,最兴奋的无疑是胶州人民,毕竟只有正式启用,机场带动的庞大临空产业才能真正的运转起来,为胶州带来产业岗位和税收。

对于深陷泥沼的胶州楼市,这能否成为一剂强针剂,引领房价上涨呢?答案是否定的,虽然临空产业来到了胶州,但是人却未必来多少。

因为工作岗位是死的,人是活的,在通勤可以接受的情况下,大多人通常会选择配套等级更高,生活更便利的城市中心。

典型的如城阳的轨道交通产业示范区,绝大部分收入不菲的产业人员都选择安家李沧、市北或者城阳城区、高新区,级别更高的去了崂山市南,收入最低的才会选择留在工作地。


胶州是同样的道理,真正来安家的产业人口都是购买力有限的,很难将房价拉起,毕竟胶州的库存实在太多,对此,官方在青岛十四五住房规划中明确指出:胶州区目前住房库存相对较高,需考虑优先消耗库存。

更何况胶东国际机场的启用对胶州还有某些负面影响,如位于航道下的少海新城,本来少海就是主打环境,适合养老,现在飞机不断的飞来飞去,优势也变成了劣势,楼市自然也将难上加难。

所以简单来说就是,胶东机场的开通利好胶州的发展但是对楼市影响有限,毕竟供应实在太多。

典型的还有上合,看好上合的发展,但是不看好上合的楼市,买这个地方的人基本都是苦命人。


投资太多,资主太少,连供暖都没有,更为关键的是后期的供应仍然巨大。今年上半年,市区城阳楼市火热量价齐升,青岛大部分楼市也基本企稳,但是只有上合却仍旧跌跌不休,还要冒着暴雨维权,可是说是大写的惨了。

所以最后的忠告就是:不要再胶东机场开通的利好中着急入坑,因为从楼市角度来说,真正利好的地方不是这儿。

NO. 3|叁

机场启用的真正赢家

实际上,利好最大的其实是城阳区,胶东国际机场启用明显拉开了城市框架,城阳的中心位置也更为突出,具体来说利好明显的有两大片区。

首先无疑是流亭机场搬迁后的千亿未来之城,千亿是什么意思呢?就是说这里的地可以卖1000亿。


对于城阳来说,虽然临空相关产业走了,但是卖地的收入加上产业转型升级的收益更大。

从城市发展的角度,未来之城南面就是胶州湾科创新区,这两个片区发展起来才能将东岸四区和城阳区无缝衔接,青岛主城区才能做大做强。


就在今天未来之城首块住宅用地就来了,距离1号线地铁口不远,配套非常的成熟,参照周边房价来看,估计价格要接近2万,从中也可以看出未来之城这个金矿到底有多惊人。

其次利好的则是高新区西片区,为什么这么说呢?

对于胶州临空产业庞大的中高收入群体来说,居住的首先肯定是距离工作地最近的主城区,哪里拥有主城级配套,距离胶东机场又近呢?

自然就是8号线沿线的高新区西片区,不管是坐地铁还是自驾,基本只需要20多分钟就可以抵达。


众多的市级配套就无需多说了,这里还可以享有正宗的市区级教育顶级名校扎堆,高新区即将迎来二次腾飞!,巧的是随着高新区中东片区的发展饱和,西片区即将迎来大开发。


去年国信百万方大盘已提前布局,目前正是细心打磨,预计年底前有望入市,今年青岛第二次集中供地中,奥特莱斯旁边两块住宅土地也即将入市,都是正宗的地铁房,关注度非常高。

随着青兰高速改线的开工,红岛火车站也有望在两年内启用,前不久华润也来高新区谈过,或许预示着堪比中欧规模的大城有望落地,从而带动各类资源快速导入。

所以以上两个片区,才是胶东机场启用下,你真正需要重点关注的。

▍下篇预告:

《开闸放地,青岛楼市下半年的好房子都在这了》

- End -

文∣鹿辛

编辑∣叶泉

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