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3次房价大涨的“历史教训”有多深刻?央媒吹风:击鼓传花不长久

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有句话大家都听说过:十次危机,九次房地产。

在去年8月份,央行、银保监会高层发了一篇公开文章,其中提到,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

从上世纪到现在,130多次金融危机中,100多次与房地产有关,这就是大家常说“十次危机,9次房地产”的由来。

90年代的日本,2008年的美国,每逢低利率环境,房价炒作造成资产泡沫,一旦央行开启加息进程,房地产市场泡沫破裂就会“殃及池鱼”,反噬金融体系,最终危及实体经济和就业环境,甚至蔓延到其他国家。


事实上,我国的房地产市场,也有类似的经历。

6月22日,中国房地产报发了一篇报道,海南省明确表态:要深刻汲取海南国际旅游岛建设初期房价大涨三次历史教训,时刻把风险防控抓在手上,确保既“放得开”又“管得住”,海南自由贸易港才能行稳致远。

第一次,是1988年海南行政区成立时,作为全国最大的经济特区,优惠政策远超其他省份,房地产成为诸多淘金者的首选,房价由此水涨船高。

第二次,从1991年开始,海南房价飙升,从1400元/平方米猛增至5000元/平方米,1993年上半年达到顶峰,价格为7500元/平方米。


当时,空壳房地产公司到处都是,炒地皮、炒楼花,连停留在图纸上还没开工的房子都能抵押出去,1993年调控收紧后,遍地都是烂尾楼,当时烂尾楼总建筑面积达1200多万平方米,沉淀资金149亿元,占全国房产市值的十分之一。

第三次,是2010年海南获批国际旅游岛,这一次由海口和三亚领衔,海口由5000多元涨至近9000元/平方米;三亚由1万元涨至近2万元/平方米,飙升一倍,到2013-2014年时,因为全国楼市不景气,民间资本大量爆雷,叠加央行加息周期等因素,房地产泡沫显出原形,房价再次跌回2010年前的水平。

这三次房价大涨带来的教训是什么?

其实就两个字:金融。

国人千百年来都有置业安家的传统,为什么最近十年房价涨幅最大?为什么所有城市呈现普涨状态?

说到底,还是因为房地产的信贷环境太宽松,有了杠杆助推,房子的居住属性就会淡化,金融属性必然会得到强化。

举个例子,早在2015年,全国商品房销售总额占广义消费总额(社零总额+商品房销售总额)的比重约为22%,到2020年底这一比重已经上升至30%。

最近两年,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重超过40%,商业银行近乎半数的信贷资源都流向了房地产,若加上公积金贷款,将达到50%左右。


对银行来说,房贷是最优质的业务,期限长,利率高,有稳定优质的抵押品,是规模扩张、提升利润的不二之选,当所有银行都开始抢占房贷业务,整个金融体系,已经不知不觉被“捆绑”。

当房地产与金融过度捆绑,类似海南三次房价大涨的历史,还会不间断地重现,只不过“击鼓传花”的游戏没有到最后一棒,局内人不得而知罢了。

高层正是对此有清晰的认知,才在2021年作出了改变。

一方面,大力压降银行房贷流入楼市,实施了“房地产贷款集中度管理制度”,将银行业金融机构分为5档,给每一档的银行都定下了两个标准,分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

高压之下,没有银行敢不从。

即便距离红线有一段距离,为了迎合监管要求,各大银行的房贷额度不可避免大幅下降,有部分银行还积压着今年1月份的贷款业务未放款,甚至有银行因为额度不足,支行暂停房贷业务、或是全面暂停二手房业务。


由此带来的是房贷利率上升,炒房成本增加,部分热点城市相继出现“二手房停贷”的现象。

另一方面,压制房企的融资需求,遏制房地产行业激进扩张,降低出现地王的概率。

今年开始,所有房企都要执行融资新规:扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍,满足这3个要求,有息负债增速才能保持在15%的水平上,否则就不准发债融资。

这两大措施的效果,立竿见影。

据银保监会统信部副主任刘志清说,目前房地产贷款增速进一步下降,一季度末降至12%,为八年以来的最低水平,继续低于各项贷款增速。

另外,5月份居民中长期贷款(主要是房贷)增加4426亿元,同比少增236亿元,这是今年以来首次出现同比少增,环比已经连续两个月下降,这是时隔4年以来,全国房贷总额首次步入下降通过,意义重大。

伴随着资金面的收紧,地方调控力度也有增无减,深圳、宁波、杭州、南京等热点城市的房价纷纷熄火,如深圳的二手房成交几近冰冻。


这就是2021年楼市的显著特点:管住贷款,切断房地产行业与金融的联系,弱化房产的金融属性。

有一个报道很有风向意义,央媒《经济参考报》6月22日发文指出:房地产金融调控推动市场理性回归,丢掉房价非理性上涨的幻想。

文章对房地产金融调控有两个总结。

1,房企的三道红线,将限制债务扩张速度。为了达标,部分触及红线的房企需要在规定期限内加快资金回笼,减少土地市场炒作,降低资产负债率,这将撼动地价房价交互上涨机制。

2,银行的二道红线,将促使房地产金融内在运行机制发生深刻改变,部分金融机构盲目扩张房地产贷款势头将得到有效遏制,居民加杠杆也会受到强有力约束。

其中有一个总结:资金推升的房价上涨不仅具有显著“击鼓传花”的特点,而且还会导致宏观经济金融运行脆弱性,需要引起高度警惕。

2021年,调控终于开始触及楼市的本质,把“金融”作为首要的调控目标,击鼓传花的游戏终归不长久,没有潮水一样的信贷和货币推动,房价终究翻不起什么大浪。

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