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学区房就是个定时炸弹

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提问:#新人首问:帮我弟咨询,他和弟妹在西南四环内(丰台区新华街七里)有一套80平小三房,两人名字,贷款基本还完。目前手头有存款150w,家庭年收入(税后)50w左右。有一孩刚满一岁。 由于名下有亲戚的另一套房(挂名),故无法走公积金贷款。说到这里就来气,我那弟妹真是一言难尽。 需求:想置换买个大点、有较好学位的学区房,如行不通,就投资二套房。 请房姐指点迷津:是否有办法用公积金贷款?我弟公积金每月5000多,不用可惜。

回答:你好,最近北京西城多校划片闹得满城风云,北京投资学位并不是一个好选择,优质的教育资源集中在东西城和海淀,西城多区划片刚出来,最近西城量价齐涨。 参考往期分析: 北京的东西城的房子,还有投资价值吗?

东西城的投资,本质上就是赌学区和特权。 关于学区: 东城进入学区划片,开始进入下行通道,最高点已经过去了,你想赌一把追高的机会也没有了。 而西城,就更为复杂, 在海淀东城都陆续进入多校划片阶段后,西城确定进行单校划片,成为唯一的【学区高地】,即使外部有学区划片的风暴,西城反而被涌入的【难民】进一步推高。 于是,西城涨了,更多的拥趸开始追入西城。

主席说:个人的奋斗很重要,但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程? 哪里有钱,哪里有人,哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区,在朝阳。 公立教育,是大众产品,不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化,是历史的进程; 随之而来的,是教改,教育集团化,多校划片... 学区的高低不平,会被人类规律所摊薄,今天人口富庶教育最低的朝阳,尤其是泛CBD,望京等地区,将获得更多的资源。 海淀学区,会无限接近朝阳的水平。 没有风声,只是拖延,治大国如烹小鲜,不可操之过急。 不要指望挨着领导; 大众和统治阶层界限,不是地理位置的靠近就能分解的。

小灶随时可以开,领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放,还抢着最后几个大锅饭岗位的,历史已经告诉你结局。 何况,东西城并不是久留之地。 兔子都三窟了,再跑去占领洞口,不是等着挨枪子吗? 东西城的房产,没有升值逻辑,不建议作为投资。 单纯考虑学区,和平里属于教育比较均衡的区域,未来北京的学区房选择,也要选择这类板块,比较安全。 要论投资 教育资源和生活环境,肯定是望京,如果我是你弟妹,我会优先考虑望京,朝阳教改之后望京也算是比较均衡的区域。加上望京未来的发展前景是非常好的。 不要用公积金贷款,不要轻易用组合贷款。

一、任何贷款,都要看成本。 使用公积金或组合贷款,表面上看享受了1-2%的利率优惠,实际上却付出了更多的成本。 与按揭贷款或者全款不同,组合贷其实是同时申请按揭和公积金两笔贷款,这样一来:

1.贷款的审核更严格(绝大部分人的流水是不够的,但是按揭审核松更容易沟通通过);

2.流程手续增加;

3.贷款时间周期更长;

4.卖家也要承担一部分风险,买家要让渡价格利益;

5.贷款一旦失败,买房贷款的手续要全部重来,但交易周期不等人。 真正便宜的房源,往往是急卖房源; 真正便宜的房源,往往需要面临和其他买家的竞争。 急卖的房子,大多需要买家全款,往往不是满五唯一,也就是所谓 95%的笋盘,需要全款再抵押; 急卖的房子,其他买家可以出更短的周期,可以正常按揭,能够3个月过户,为什么要接受风险和不确定性更高的组合贷呢? 能够接受公积金甚至组合贷款的房子,往往本身并不便宜; 房屋的2%差价,就是十几万的级别,远远超过2%的贷款利息。 公积金组合贷款,让你输掉了买到更便宜房产的机会,增加了贷款的风险,增加了选房的困难程度;

任何一项,都是巨大的成本,这才是真实的成本。 成本不光是利率的成本,还包括风险和机会的成本。 公积金组合贷,表面获取了利率的优惠,实际支出了更多的风险成本 有人说:「那我不办组合贷,办纯公积金贷款行不行?」

答案还是:不行

二、房贷,最重要的是贷足 买房不赚钱,买房贷款才赚钱。 只要房子没有买错,任何房产的贷款,最重要的一点都是:贷足。 但是呢,用公积金贷款,你是没办法贷足的,除了极少数单价很低的二线城市。

以北京为例,公积金贷款的上限,是120万; 并且需要公积金持续11年以上,否则每年只有10万。 假设我们用公积金贷款,贷足65成买房,那么房屋总价的上限,就是120/0.65=185万。 北京什么样的房子是185万? ——不能买的房子 在北京,一套像样的、能买的房子,总价基本在250-300万起; 使用公积金贷款,一定是贷不足的。 小A觉得公积金便宜180万首付公积金贷款买了300万房子,5年后600万;

小B不贪心,用180万首付按揭买了450万房子,5年后900万; 小C打工11年请假0天,终于用公积金贷足120万首付70万买到了185万的房子,但是房子总价太低,买入时有很多上车溢价,3年还没有涨,小C决定180万卖掉回老家发展。

买房,最重要的是贷足; 机会成本,是最大的成本; 选筹正确,是买房的基础。 组合贷,选筹减分,机会减分; 公积金贷,选筹减分,机会减分,贷不足减分。 想要占便宜,就要做好被收割准备。

三、公积金,正确的用法是什么? 「取出来」。

用购房合同和租房合同,取出你的公积金; 用每月缴纳的公积金,冲抵房贷。 如果一定要用上公积金,也有办法操作。 新华街七里尾款还清之后离婚,腾房票,把房子过户到弟妹一个人的名下,做抵押融资,用弟弟的公积金贷款买入。 杠杆可以加足,当然要找对渠道操作。

提问:『新人提问』北京首房首贷,已婚,计划2年内生娃。手里有70,可月供多5000。选哪个城市买好呢,投资用。热门城市因为有贷款首付比例太高,西安或天津咋样,求房姐指导

回答:你好,坐标北京建议优先坚持北京东三东四老破小上车盘。 西安和天津不建议现在买入: 西安谨慎看好,城市地理位置非常好,西北重镇,全省单核城市,理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理,房价涨过一波,目前熄火中,近期不会有太大起色。 天津考虑下一代教育可以买入,但是天津市场启动晚于北京,可以再等等。

提问:姐,北京有个楼盘,叫“中海寰宇时代”,即将开盘。你觉得那地段怎么样呀?单价多少入手合适?

回答:中海寰宇时代以小户型为主,刚需上车盘,无产业支撑,长期看就是睡城 但价格并不便宜,由于交通的可达性和限竞房的限制, 自住和投资都不是好的选择。 纯住宅区离产业区也不近,未来发展不明,概率跑输大盘,在北京新房情节一定要避免,性价比上二手房远超新房

提问:新人首问 目前手里有资金500万,燕郊全款房一个,北京有购房资格,已落天津户口,两地购房均属于二套了,首付6成。孩子已经两岁,现在想定居天津陪孩子读书,工作也会转过来,看了您很多文章但是还是不知道具体怎么规划好未来房产收益会多一些。目前已经看了天津市区的重点学区房,有南开新房中交海河公馆105平米小三居可选,总价490万,50年居住型公寓,属于南开中营小学学校,位于老城区最后一块土地了。还有河西绿诚诚园项目,师大附小学区,122平米3居室,总价460万,70年产权房产。目前不知道怎么选择了,纠结未来升值空间,还请房姐指点迷津,另外外地城市投资也想投资一套

回答:你好,子弹500万,建议首先考虑北京,找垫资公司全款抵押,可以操作成首付3-4成。 孩子才2岁,你还有宝贵的几十年年,足够打拼出一片辉煌。 坚守北京,绝不退缩。 资源有限、收入有限时,优先用于提升自己,而不是给下一代准备什么所谓的学区。 自己对自己是有100%把控的,效率最高。对其他任何人都不可能做到100%的把控,哪怕是亲生子女。 非京籍家庭在北京读书最好的方案是买朝阳的学区房,因为朝阳的基础教育还不错,好多学区都是小学直升初中比较省事儿,而且非京籍占比高。 孩子成长还是建议在一线城市,等高中再转入天津。 未来考虑去天津读书,买一个市内六区的牛校老破小挂学位就好了,没必要买新盘。中交海河公馆不值得买。 剩余子弹可以考虑入手重庆 沈阳这类不限购 潜力大的城市。

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