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-12.9%!投资额十年首降,深圳要“抛弃”房地产?

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深圳已经开始去地产化了。

7月30日深夜,深圳统计局公布了上半年经济运行情况,比起整体GDP,有一组数据让人瞳孔震惊:

2021年上半年房地产开发投资增速同比下降12.9%。


(△图源深圳统计局《2021年上半年深圳经济运行情况》)

你可能不知道,这是过去十年数据里首次出现负增长。

信号很明确,深圳要削弱对房地产的依赖。

深圳已经开始「去地产化」

我之所以说,深圳已经开始去地产化、要削弱对地产的依赖,是基于深圳对于地产态度发生转变的事实:

房地产开发投资额增速下降、供应结构向公共住房倾斜。

去地产化对深圳而言,如主动割肉。

先解释一下,去地产化是经济术语。通俗解释,就是通过经济结构调整等方式,减少或降低对房地产投资拉动的依赖。

其实这个词并不新鲜,新鲜的是深圳开始去地产化。

具体情况,下面一一剖析。这个词为啥突然和深圳联系在一起,从房地产开发投资额增速和供应计划中能找到答案。

一般而言,房地产开发投资额包括房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

据深圳统计局公开数据显示,2021年上半年房地产开发投资额同比下降12.9%,较2020年上半年同期增速出现大幅下降。

不管是全面数据还是半年数据,这都是过去十年里,首次出现投资额增速下降。

说人话就是——

今年上半年,深圳在房地产上花的钱变少了。


把时间拉长,看全年的投资情况就能发现,深圳「去地产化」早已埋下伏笔。

从2012-2018年,深圳每年投入房地产的钱增速在20.5-43.1%之间。但是在2019年开始,房企投资的意愿变弱增速仅15.9%,导致房地产投资额明显缩水。

企业在房地产投资的空间正急剧压缩,这也是深圳决意要摆脱对房地产依赖的重要表现。


不管是过去还是未来,深圳的态度也很明确:要调整住房结构,向公共住房倾斜。

今年的“十四五规划”中,官方直接说了“推动土地供应向租赁住房建设倾斜”。也就是说接下来的土地供应,公共住房建设优先!

从今年供应计划也明显看出官方有意压缩产业用地和商服用地,公共住房高达214公顷,在过去六年供应计划中首次登顶。

我扒了6年的供应计划做了个图表,大家可以结合文字“食用”。(因官方未注明城市更新比重,2016-2018年商品房和公共住房仅为新供应用地,仅供参考)

深圳过去一直都产业用房和商服用地占大头,但从2020年开始明显侧重商品房和公共住房,住房结构性发生明显改变。


(△数据源自深圳规划和自然资源局 )

从土地出让上看,供给比重明显改变。

从2015-2019年,共出让30宗宅地,其中安居集团拿了8宗。比较明显的是2020年,全年出让31宗宅地,单单是安居集团就拿了16宗

今年上半年拍的6宗宅地,则有两宗是可售人才房。而安居集团拿的地,未来都是建只租不售的人才房。

商品房占比变小,人才安居房占比变大。

即便是纯商品住房也要配建一定比例的人才房,大家不要再误解深圳了,它的目的真不是为了卖房,去地产化的决心很坚决。

通过盖足够的人才安居房,起到稳定房地产市场的关键作用,以吸引人才。

在深圳,或许不是人人都买得起商品房,但未来大概率是人人都能住得上公共住房。


看到这里,相信有人觉得疑惑。

房地产是经济繁荣期刺激更快增长的武器,更是经济下行期稳经济稳增长的利器。深圳为什么要去地产化?

其实稍微关注楼市的人都知道,这几年高昂的房价、居高不下的生活成本,已经成为深圳引入人才最大的阻碍,在一定程度上也影响了经济。

有学者测算,如果房价收入比超过9,房地产对拉动经济就不再具有正向效应。

也就是说,当房价高到一定程度,综合测算房地产过高带来的要素成本上涨和再分配带来的负向激励等供给侧的成本,房地产投资每拉动1单位GDP,其它方面带来的拖累对GDP的负向侵蚀大于1,综合效应将是负的,这还不算其它隐形的社会成本。

再结合深圳近几年企业外迁、留不住人才等现象,我们可以推测深圳去地产化是大势所趋。

“调控”的本质

回头看今年的楼市,在一系列调控中也能看出,深圳已经开始去地产化。

政策方面,先是出台二手房指导价,对涨幅过于暴力的二手房市场进行监控,同时提高首付;接着是收紧贷款,新房贷款也有层层关卡,很困难。

金融方面,就是严查经营贷、投机买房等,所有搞钱手段都被封堵了,代持、他人转账等模式都不灵了。

7月22、23日,住建部也两次发文,对于调控不力、房价上涨过快的城市问责,要力争用三年时间实现房地产市场秩序明显好转。

从政策到金融再到国家监管,这种阵仗史无前例。


不知道大家有没有发现,上半年的调控很大一部分是涉及金融。

去年的“涨价风波”和上半年炒房团事件,从某种意义上威胁到了深圳金融安全。

从市场表现中,可以窥见一二:

2020年住建局曾约谈、处罚坐庄涨价的业主和小区,将其房源暂时下架、网签,但年底抱团涨价又冒头。

深房理炒房团提供虚假资料骗取购房资源;还以合资入股、众筹等名义募集资金购房,涉嫌非法集资;骗取信用贷违规用于购房被严查。

南山有网红盘出现代持,最后12人被查处。

在今年年初出台指导价时,发展研究中心副主任王锋称,约10%部分楼盘长期无成交;约27%,这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的,存在炒作因素。


这种由普通群体为了炒房一夜暴富,无视风险的金融操作在深房理这愈演愈烈,产生了资本力量规模化表现。

一旦主力出逃,金融风险不言而喻。

就像股票,庄家跑路会导致这只股票大跌,很长时间没人问津,散户要被套牢很久。

如果深圳楼市被资本力量金融化,一旦主力大规模出逃,风险是难以想象的。

所以我认为近年深圳出台的一系列调控,不仅仅是为了保护刚需这么简单。

在政策、金融和监管的铁锤之下,金融数据有了变化。

从中国人民银行深圳市中心支行发现,今年1月到5月深圳住户部门贷款里,中长期贷款从4月开始降低,5月仅103.38亿,楼市购买力逐月降低。

可以推测,上半年的调控起了作用,买房必须按照指导价贷款首付提高且银行放贷收紧,买房的人变少,泡沫被挤掉不少


深圳首次主动做“内部”调整

从诞生中国第一个商品房,率先进行住房制度改革,再到首先实行土地使用权拍卖和住房商品房......

在深圳经济飞速发展的40年里,房地产做出了重要贡献。

拉开历年投资主要占比,房地产投资占重要组成部分。

以2006年为例,深圳商品住宅销售额高达651亿元,占GDP的10%以上,成为当年仅次于制造业之后的第二大支柱产业。


楼市火了十几年,调控也不少。

2016年5月,推行全国性政策:营业税改增值税;

2016年10月,深圳转发市规划国土委等七部门发布的“深八条”;

2018年3月,三部门联合发布红头文通知,要求“两网对接,三价合一”,深圳跟进;

2018年7月,根据中央房住不炒的精神和指示,深圳出台新政:限售,公寓5年,住宅3年,企业禁买;

如果说过去深圳楼市是“被动”调控,那么今年则是“主动”调控。

近年来的深圳地价、房价飙涨,领跑全国,这已是众所周知。也是在这个大背景下,企业用工成本、运营成本必然大幅攀升。

如此一来,政府是难以留住企业与人才的。

早在2016年一篇《别让华为跑了》刷屏网络,引起强烈反响。

背后反应的焦虑,是企业用工成本、运营成本大幅攀升;是人才买不起房无法安心搞科研。


所以,深圳在面对火了十几年的楼市,主动下手了!

从政策调控、金融管制、监管等全方位着手,这个力度和广度是深圳楼市历史前所未有的。

以前多是调整购房门槛、买卖限制之类的,这次除了再提高购房门槛,还提高了首付贷款、资金来源、贷款能力,连二手房卖什么价格怎么卖都给你安排得明明白白。

从业超过十年的人也无奈表示,这是史上最严调控,管的太宽。

以今年出的二手房指导价为例。这是深圳“自创”的,直接把楼市摁住。而作为楼市风向标,深圳试验有效之后,其他城市也陆续跟进。

这一系列措施说明了一个事实:

楼市的黄金时代,将一去不复返!

深圳去地产化是社会发展的必然结果,未来的房地产“房住不炒”才是大方向。

「去地产化」,对于一座城市来说无异于一场刀刃向内的改革。

改革一旦开始,变化是整个行业乃至整个城市发展都要面对的,谁无法置身事外。

对城市而言,「去地产化」意味着要面临税收和土地财政滑坡影响;

对经济而言,意味着支柱产业降速,短期内会明显拖累经济。

对行业而言,意味着整个房地产产业链都将受到影响,比如建材行业、家电行业、中介行业、按揭服务等等。

对深圳而言,是主动割肉,摆脱对房地产的依赖度。

现在深圳已经开始行动,该如何面对是每个人要思考的问题。

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