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我们理解错了,不是每一次开盘,都会降价3%

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相信这段时间,大家都听说了这样一个消息:

限价政策又有调整,各个楼盘新申请的备案价,不仅不能高过上一次开盘备案价,还得在此基础上下调3%。

结果就在昨天,有个粉丝找到我们吐槽,说这个政策根本不靠谱,他关注的项目前几天开盘了,根本没有降价3%!

恰好最近不少项目都传出了开盘的消息,我们核对了部分项目前后开盘价格的变化,发现不是政策不靠谱,而是我们对于政策的具体执行方式,可能存在一些误解。

.01

新项目每一次开盘

都要降价3%?

实际上,在“降价3%”的消息传出后不久,就有不少楼盘用实际行动证明,这次限价是玩真的。

像是增城中新某地铁盘,7月18日,项目首开,推出6栋住宅产品,开盘价21741元/平。7月23日,不过一周时间,项目再次拿证,只不过这一回,开盘价变成了21081元/平,跌幅刚好是3%。

还有番禺某一鸽再鸽的网红盘,上一次开盘价6.3-6.8万/平,本来说这一批产品吹风价在6.5-6.8万/平,但是前段时间突然改口,说开盘价有可能在6.2-6.5万/平,生生降了3000元/平,刚好也是3%。

而黄埔某网红盘,E区4-7#在6月底开盘时,价格为5.4-5.7万/平,上周,项目新拿了E区1#、2#、3#、8#的预售证。而根据网上流传的消息,E1-3#、E8#备案价为5.2-5.49万/平,降幅同样为3%。

据说,黄埔某网红盘上一期买入的业主已经坐不住了,连夜发起召集令,准备抗议该项目的降价行为。

不过,有网友发现,还是有部分项目,开盘价格没有变化。

比如番禺上周另一新盘开盘,开售的7栋价格为4.3-4.5万/平,而7月15号,项目刚开的6栋和4栋,开盘价为4.3-4.4万/平,相比之下,不降反升。

同样的政策下,为什么有些项目受影响,有些项目安然无恙?如何判定一个项目,下一次开盘会不会降价?

我们深入研究之后,发现了这个限价政策的正确打开方式。

.02

判断项目降价与否

拿证时间很关键!

我们发现,传出降价消息的项目,上一批开盘房源和新一批开盘房源的拿证时间存在时间差。

而开盘价格不受影响的项目,则是因为新开售楼栋与之前开售楼栋是同一时间拿证。

比如番禺上周开盘的某新盘,新开的7栋其实早在6月份就拿到预售证了,与之前开盘的6栋是同一批。


因此,“降价3%”这个政策,是针对拿证时间,而不是针对开盘时间。

举个例子,新塘某TOD项目,此前一口气把所有预售证都拿了,加上周边没有其他在售新盘,不受到街道其他项目网签价格影响,所以未来不会存在降价的情况。

另外,像上周3.77万/平一口价开盘的黄埔某热盘,也是在同一天一口气拿了好几栋楼的预售证,所以该项目短期内的开盘价格也不会有太大变动。


所以,限价政策细化到不同项目,不同区域,可能会得出不同的结果,并不会如大家想的那样“一刀切”。

而根据我们推测,“降价3%”的政策,对于大体量项目的定价影响可能会更大。

一般来说,大体量项目开发时间更长、回款压力较大,加上各个组团与楼栋之间存在建设时间差,预售证分批次拿的可能性比较大。所以,如果接下来想薅项目羊毛,盯着大体量项目成功率会更高。

而小体量项目的建设压力比较小,不排除项目舍不得割肉,干脆憋着一口气全建完再统一拿证的可能。

最后,再教大家一个方法,如果想判断自己所关注的项目下一批推货会不会降价,可以去住建局网站上查一下项目的预售证发放时间和发放情况。

如果预售证是新拿的,那么恭喜你,大概率能挣到3%的价差。

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