广州楼市：板块分化严重，聪明人买房只看这点

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：【新人提问】广叔您好，首次提问，感谢赐教。本人刚毕业落户广州，首房首贷，父母支持在广州置业的计划，通过置换家乡一套房产，大约有120w首付。珠江新城上班，月收入+公积金，大约1.6w，父母可以稍微支持一部分月供，因此总价可以看400w左右的房子。之前秉持”首套房要买大户型“的想法，看了番禺广场尚东尚筑、雅居乐很多80方左右的房。但最近想法改变，考虑到短期内还是想在珠江新城公司附近步行可达处租房，步行上班，且长期（5年左右）不一定还会在广州发展，因此有了如下两个想法：400w左右，购入珠江新城附近楼龄次新小两房（65平左右），这样投资自住均可：若放租，租金可抵珠江新城房租；若自住，通勤也不远

因此想请问您：

1. 以上方案，对于刚毕业的年轻人，是否可行？还是说尽可能买番禺大两房或小三房？

2. 现在看下来，滨江东珠光高派华庭、客村 银业国际公寓、晓港雅筑都还不错，烦请广叔点评一下这三个盘，也想请问是否还有更好的楼盘选择。

3. 滨江东板块是否还有升值空间？

谢谢！

回答：你好。1、番禺可以考虑的，但位置上建议重点考虑万博板块，其次才是番禺广场。

2、高派华庭，还挺新的，小区小；银业国际公寓、晓港雅筑都是单体楼，产品一般，建议是买带有花园的。这里首选高派华庭

3、滨江东当然有潜力。

400可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔帮帮忙回复一下，急，急，急，非常急，塘厦星河璟悦公馆本月28号交首付当天不签购房合同，要过一段时间签合同正常吗？另外问一下东莞现在好多银行不认可外省流水，认可外省流水的好像只有一家银行，这种靠谱吗？现在塘厦限价27000左右，塘厦星河景悦31000左右这个还要投资价格值吗？帮忙回复一下，非常感谢。

回答：15天内都正常，只要不会拖太久；新盘经销商有合作银行的，找他们协助办理；塘厦星河景悦可以考虑。

提问：新人首问，广叔，你好，首套住房：黄埔-泰景花园，有约50w公积金贷款未还清，不打算卖掉，目前户口挂在这套房产上，留着自住方便小孩入读附近公立学校以及打算留着以后养老，打算购买二套：手上首付预算约150w(因首套没还清，估计要7成首付-所以只能考虑200w左右的房子-但又想买3房、近地铁)，月供可以8k~10k，考虑以后自住或有投资价值，有中介推荐中森茗苑、东江*逸珑湾（不着急入住的话中介称：家门口临江大道-规划中,30 分钟到珠江新城，10分钟到黄埔，800米处地铁坭紫站）、新塘万达，你怎么看？黄埔、新塘、知识城区域有哪些合适小区推荐？现在是不是二套申请贷款比较难？

回答：你好。中森茗苑、东江逸珑湾很一般，位置偏。临江其实没有太大价值，因为这一片过去都是临江，地铁规划还停留在纸上，还有很大的不确定性，需要持有较长时间，未来出手略困难。附近工作倒是可以考虑。放款时间会久一点。总价200在广州确实买不到什么好的产品，可以考虑先入佛山。保留着广州的宝贵名额。后期手上资金多了，再切换到广州来。可看下佛山：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，预算600-1000，保利天汇，天河壹品，保利翔龙天汇，大壮，罗兰，请麻烦分析下购买顺序

回答：你好。这个价位重点考虑天河。首选：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，您好！我近日从赣州来到黄埔和白云，看了星汇云城，阅云台，大壮，广府壹号，君和，中央城，城市之光等，对科学城发展感到震悍。我儿已交社保6月，本月正在办本科入户，现还未见入户初审通过。目前可凑首付250w左右买首套，应可交五成首付，很想买大壮三房二92平产品。听说大壮紧俏，内部供应多。不知您是否有什么办法指教一下买上一套？

回答：你好。大壮可以考虑。就走正常的人才落户就好，落户后买，现在的行情也不用急，涨不了太多。

提问：广叔你好。目前状态是，花都天马丽苑一套，已还清贷款，证过两年。16年买的，一直不怎么涨。惠州双月湾一套小户型，未还清贷款。17年买的，一直在掉价。我预算400万全款购买广州第二套，投资为主，有学位更好，家有两个孩子。因为我需要买了后把资金DY出来，目前没有什么头绪。可以介绍几个楼盘参考吗？

回答：你好。花都价值不大；惠州主要是供应量大，且都买一手，二手流动性很弱；400可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：厂叔你好：我想问一下我看完了你分析的黄埔第二cbd ，我开车经过黄埔的时候觉得那一片都很乱，看起来脏兮兮的，就是一个很陈旧的城市的感觉，好像是大沙地那边，我想问大沙地那边属于未来的你讲的第二cbd吗？第二个问题是鱼珠的房子现在可以下手吗？如果我现在首付有80w的话，有没有推荐的鱼珠的盘？还有如果买鱼珠的房是自住好还是投资好？看完厂叔你写的未来板块分析，我很想在鱼珠买房，不知道有没有可买的！谢谢厂叔！

回答：你好。老黄埔现在虽然看的破旧，未来旧改会有翻天覆地的变化；鱼珠可以上车，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！有个急事想跟您咨询下，现有邓岗小区一套房子总价二百万均价3万急售，不知我要不要下手，另外看了英豪花园的一房均价4.6万，华保花园的二房均价3.7万，敦和法院宿舍的二房均价3.4万，还看了中大那边的海洋雅苑均价3.8万，怡乐路均价3.5万，最后还有黄埔文冲那边的石化生活区均价4万，除了英豪花园外，其余都是两房的，目前最心怡的是邓岗小区那套，因为最便宜。。。但是它是半开放式小区，所以也纠结，麻烦广叔排下序，感谢广叔！！

回答：你好。买个华保花园2房吧，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好广叔 目前一二手倒挂严重 。抢一手的房子真的让人心累。目前自有1200W 左右 ，考虑到父母年迈，还是想在市区置业。目前名下没房产，根据现有资金和改善居住环境，珠城东区觉得比较适合。我看中了金碧华府的一套房子，145 平米+30 平米的花园 东南向。 目前报价2350，不知道这个价格是否值得入手 会不会高位踏空呢？ 该楼盘有体育东小学的学位。

回答：你好。金碧华府可以买，但溢价高，可以砍下价或再看看。

提问：新人首问：广叔您好，购房小白，预算350W，如果考虑商贷可以450W。目前在白云和天河上班，但工作还不稳定，所以想买交通便利离市区近的。

问题1、是350W左右在天河区买个比较旧的二手房，还是说在贷款450W左右买新房？

主要考虑自住+投资，将来好转手。

问题2、目前看的二手房：天河区员村和天河公园的一些90年代旧楼；

新房：白云纵横缤城、龙湖招商天钜、广钢中海学仕里。麻烦您帮忙排个序，或者有没有适合的推荐，谢谢！

回答：你好。不管是一手还是二手，当然是贷款踮踮脚买总价450w的更好。选择面更多，产品更好更有竞争力。新房重点考虑广钢中海学仕里，次选龙湖招商天钜。450还可看下二手次新：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！