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5000亿房企女掌门退休:曾每早7点半上班,没有节假日

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2005年的一次采访中,媒体希望宋广菊给自己的工作满意度打分,她想了想,说80分。

彼时,宋广菊45岁,身份还是保利地产总经理,广州地产界唯一的女性职业经理人

女性职业经理人和“讲普通话的公司”,共同构成了当时保利地产的标签。

16年后,已经更名的保利发展摘去了其中一个。

2021年7月29日,61岁的宋广菊宣布退休,卸任保利发展董事长、董事职务,今年是她为保利地产服务的第28个年头,接棒者是跟她搭档了5年的原保利发展总经理刘平


这位军人出身的商界“铁娘子”,在执掌保利的11年间一直以铁腕著称,带领保利实现了从1000亿到5000亿的跨越

唯一的遗憾,恐怕是在宋广菊退休前也没能看到保利“重回前三”。这个4年前立下的目标,终究成了她职业生涯的未竟事业。

铁娘子的“007”

1992年,广州市沙河路17号一间20多平方米的办公室内,几个转业军人,手持12万元,准备进军房地产。

第二年,曾在国防科工委、广州军区任职的宋广菊加入队伍,成为8个创业元老之一。

后来,宋广菊回忆说,保利地产之所以能在激烈的广州房地产市场生存并得以进步,核心就是公司独特的企业文化,即军企文化,如雷厉风行的作风、严明的组织纪律、强硬的执行力,以及军人特有的奉献精神和责任心


作为一家说普通话的非典型南派房企,保利凭借实力,还是在广州站稳了脚跟。

2002年股改后,保利开启了向全国扩张的步伐,仅用了4年就顺利上市,成为重启IPO市场首批上市的房地产企业。

当时宋广菊认为,这是其职业生涯中最为得意的事。

伴随保利上市,A股集齐了地产四大金刚“招保万金”。那年头,抢购招商蛇口、保利、万科、金地的股票,成了一件时髦的事情。

登陆资本的保利,加起了杠杆,也迎来了快速扩张的高光时刻。

即便是在2008年金融危机席卷全球的时候,保利也仍然保持着较高的增速。2006年-2009年,保利销售额从83.65亿,上升至433.82亿,3年翻了4倍。

2010年1月,时任保利地产总经理宋广菊提出“未来三到五年,再造一个保利地产”。

在这之前,宋广菊希望保利成为首批挤进“千亿俱乐部”的房企。

这两个目标很快就都完成了,在宋广菊接过保利地产董事长两年后的2012年。

当时有分析师曾预测,保利地产将会超越万科,成为老大。

在最忙的那几年,宋广菊几乎没有个人生活。在广为流传的版本里,她每天早上7点半必须在办公室内开始批阅文件、坚持不休假,每逢周六日和节假日都下工地跑外地,每次出差回来立即到工地检查工作。

未回前三的失与得

千亿之后,命运似乎开了一个玩笑,保利再也没有在销售榜前三出现过,在高周转、快速出货的打法下,碧桂园、万科、恒大成了新晋地产龙头。

2017年,当“碧万恒”进入5000亿时代时,保利被甩开了近2000亿。

一些投资者开始质疑保利是否过于保守。在这年的股东大会上,时任总经理刘平说,“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言,不会放任这种差距继续增加。”

2017年年底,宋广菊发话,未来两三年,有信心让保利重回前三。随后抛出“345”战略,即2017年实现3000亿,2018年实现4000亿,2019年实现5000亿。随后的几年里,“重回前三”已成为悬在保利头顶的达摩克利斯之剑。

这期间,房地产市场“黑马”频现,“碧万恒融”又继续激进扩张。最终,2019年,保利失信“345”战略,名次还退至第五,与第四名融创之间,差了1000多亿。

不得已之下,宋广菊将“重回前三”的时间表拉长了3-5年,她解释说,“目标是一个牵引,这过程中一定有很多客观情况、因素影响,还是充满了希望。”

2020年,房地产行业调控趋严,随着“三道红线”落地,房地产躺着赚钱的时代已不复存在。

就在其他开发商勒紧裤腰带过日子,忙着降负债时,从2013年就开始降杠杆的保利,获得了优势。

2020年5月的股东大会上,就有股东喊话保利,抓住机会抄底。听闻此言,宋广菊笑着道了谢,但并无过多回应。

2020年8月“三道红线”落地之后,保利开始逆势拿地。年底,保利还将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元,增长幅度为200亿元。分析认为,这大概率将拨至土地支出款项。

最终,2020年第三、四季度,保利拓展金额占全年总投入的65%,其中不乏高溢价拿地。

激进之下,保利在2020年达成5000亿的销售额,同比增长8.88%,在延迟一年后,完成目标。

进入2021年,保利继续逆势拿地。在此前的股东大会上,刘平透露,2021年保利计划房地产及相关产业投资总额3950亿元,较去年上调后的金额同比增长17.9%


刘平表示,公司认为未来5年,房地产行业的市场规模在80万亿-90万亿间,因为对于保利而言是重要的战略机遇期,将积极把握市场机会。

据中指研究院数据,今年1-6月,保利拿地金额达794亿元,位列第二,权益新增货值1691亿元;销售额为2850亿元,拿地销售比为28%。

业绩快报显示,今年上半年,保利营收为901亿元,同比增长22.25%;但归母净利润约为103亿元,同比仅增长1.72%

宋广菊的未竟事业

在保利地产看来,宋广菊是公司改革发展的重要人物,带领公司实现了跨越式发展,并确立“一主两翼”发展战略,打造了“不动产生态发展平台”。

也就是说,宋广菊在保利多元化转型中,扮演着重要角色。早在2000年前后,宋广菊就开始有意识地进行非地产业务转型。

2015年,宋广菊开始为保利多元化转型造势。这年4月的一天,宋广菊发了一条“保利是个P”的微博,随后又删博,引起外界关注。


不久后,保利公布5P战略,外界才恍然大悟。第二年,保利5P变成“一主两翼”,外界也从频繁的战略调整,读出了其内心对规模和转型的迫切。

2018年,保利地产更名为“保利发展”,去地产化的背后,为多元化发展埋下了伏笔。同年,保利对 “一主两翼”进行升级,形成以不动产投资开发为主体,以综合服务与不动产金融为翼的 业务板块布局。

多元化业务中,宋广菊尤为看重养老地产,她曾在多个场合力挺。2013年,保利正式发布养老产业战略时,宋广菊表示,保利地产对养老产业初步建立了自己的微利盈利模式。

2016年,保利曾提出,未来预计在养老地产固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

不过,相比碧桂园的现代农业和机器人业务、恒大的汽车、融创的文旅地产,以及龙湖、万科的长租公寓等业务,保利在财报中并未过多披露关于养老地产的数据

过去三年,保利非地产业务贡献比例在7%上下,仍以地产主业为主要营收来源。2020年,保利两翼产业收入 154.32 亿元,占总收入比例6.92%。

今年的股东大会上,在场股东希望保利在两翼业务方面能有更多作为。

刘平现场表示,公司希望在两翼业务这一块,混改的混改、参股的参股,机制上采用更加市场化的模式,紧密贴近行业的发展。

这一切担子,从现在开始,已经完全压在了53岁的刘平的肩头。

作者|刘碎平 编辑|曹蓓

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