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厂房区+黄台电厂!城市界面一般,银丰云玺能否支撑豪宅价格?

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最近有粉丝咨询,盛福和贤文片区的众多楼盘,目前整个片区可以说十分热闹,有银丰云玺、海信君和、阳光城檀悦、金地华著、珑悦府(2期马上入市)、万科翡翠公园、招商滨河府、绿城蘭园、越秀项目等等。

该片区价格差异也比较大,首开的阳光城檀悦竟然打出来2万的价格,有一些高品质精装楼盘像海信君和珑悦府单价在25000+,而有的楼盘价格入市的时候价格可能更高,甚至有人猜测2.7万?

今天我们先来看看位于奥体西路和轻风路交叉口的银丰云玺。

NO.1 | 壹

所在片区置业分析,主要吸引地缘性客户



从区位上看,银丰云玺位于奥体西路的北段,也是盛福片区比较靠北的一个位置,该片区周边的楼盘有尚品燕园、东城御景、力高国际,东侧就是中海紫御东郡,绿城百合,客观的来说,该区域除了紫御东郡的别墅和绿城百合,当年基本都是偏刚需的产品。

从2016年济南楼市翻番上涨之后,该区域房价一度涨到2万+,从刚需片区为主转变为改善产品为主;单价上去了,普通刚需无力在此置业。后续开发商拿地,楼面价不菲,从一开始就是规划改善,定价也在2万以上。

这个区域相比海信君和、珑悦府等楼盘,位置稍微靠北,城市界面一般;目前来看,银丰云玺西侧和西南侧,还是大片的厂房区,西北不远就是黄台电厂的多个大烟筒,东侧的城市界面主要以居民区为主。





银丰云玺西北和西南方向视野

该区域内,如果有楼盘要做改善,客户群体基本多是地缘性客户为主,毕竟该区域当年的刚需盘的业主,如今也到了改善的阶段;如果是定位豪宅,该区域很难有太好的市场,没有高新区核心区、汉峪等区域的城市界面资源,所以是存在一定短板,面对挑剔的高端改善,销售端定价太高,会力不从心。



银丰云玺工程进度和一路之隔的阳光城配建小学进展



银丰云玺南侧医院用地的进展

总结一句话:该区域地缘性客户的购买力决定了该楼盘的定位和价格。外部的高端改善,选择这里的概率不大。

NO.2 | 贰

银丰云玺置业分析,定位改善,户型太一般



银丰云玺位于历下区奥体西路以东、轻风路以北,容积率2.3,绿化率35。项目规划有7栋住宅,包含2栋18层小高层、1栋16层小高层、1栋11层洋房、3栋10层洋房。

其中6#、7#为18层小高层,户型143平,公摊21% 。8#为16层小高层,户型为146平,公摊22%。1#、2#、3#、5#为洋房,公摊16~17%,全部是一梯一户。在产品上,无论是公摊,还是层高,都是比较符合地缘性客户改善需求的。

开盘时间大概是八月九月份,目前还没有样板间,由于精装的装修品牌未定,所以价格未定。

下面是该项目的户型:户型为143-146、170、210平米。



这个户型143-146户型,是三室两厅两卫,中规中矩,跟奥体铂悦府156户型有点类似。



上面这个户型和下面的户型都是170的户型,都是四室两厅两卫户型,格局不同,目前济南比较能接受的是上面的户型,南向四面宽,采光面大,动静分离,而下面户型进深略大,所有卧室分布在客厅餐厅周边,动静分区做的比较差,餐桌的位置也是比较尴尬,整个户型未来流动性不会特别好。



下面这个户型是210户型,面积较大,设计了洄游动线,和上面170户型类似,这个210户型面积虽然很大,但是没有太多亮点,动静分区做的也很一般,这么大的面积段,如此设计,有点暴殄天物。



整体点评一下户型:没有太多亮点,俗话说好不好看地段,买不买看户型,银丰云玺的户型如果评分的话,肯定是不会很高,他的户型设计,落后于周边很多竞品,这一点买房人需要注意。

户型影响的是未来二手房的流动性,一定要重视!

NO.3 | 叁

购房者一定要分辨真伪豪宅

现在济南豪宅爆发,是个楼盘都标榜自己是豪宅。

首选,豪宅一个最基本的判断要素就是窗外的城市景观资源如何?不管你的户型有多大,精装有多奢华,但是你的窗外景观一塌糊涂,不是炼油厂,就是高压线,不是电厂,就是大烟筒,这样的楼盘肯定不能获得高端改善的认可。

这一点,在济南有多个楼盘已经验证。

目前来看,银丰云玺西北方向上的黄台电厂短时间内是不会动了,他对周边城市界面的影响会一直存在,一出门就看到大烟筒大电厂,对于真正挑剔的高端改善来说,还是一个不小的敏感点。

至于该项目西侧和西南侧的大片厂房用地,规划显示为轨交用地和绿地,具体拆迁改造的时间并不确定;一般而言,轨交用地,是贴补地铁使用的,参考其他地块的情况,很有可能是租赁用房,当然这只是个人推测,仅供参考。



客观地说,该项目西侧的城市界面短时间内也很难改变。

该项目南侧为医院用地,该医院的规划已经出了,是14万平米的历下医养结合中心,包含医疗综合体、区级养老服务中心、养老公寓等。医院就在家门口,利弊可以自行判断。

最后总结一下该项目,该项目个人认为定价超过2.5万可能就没有太多的市场认可,还是本文开头的那一句话,该区域的人群购买力,决定了该小区的真实房价。

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