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十亿身家的人住的小区,是什么样的?

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只从价格看,北京可以说是豪宅遍地;但以规模论,北京富人区寥寥可数。

掰着指头算,已成规模的富人区,主要分两类---

一种是内城平层聚集区,比如万柳、王府井、国贸CBD等,占据的是教育、金融、商贸等城市核心资源;再就是多年来形成的八大别墅区,以及新晋选手孙河别墅区,占据的是好山好水稀缺的自然资源。

但资源辐射范围毕竟有限,随着土地资源消耗殆尽,后续供应乏力。

尤其是别墅。

早在2003年,全国“限墅令”便已实施,经过2019年“限墅令”升级,北京人多地少,本身优质别墅产品就已稀缺。

近三年入市别墅项目,大多为限竞房性质,受70/90和销售价格所限,往往呈现出“高低配”、“地下走”的特征,不仅难以保障别墅业主的私密性,实际入住后感受也不尽如人意。

这就是为什么,「傲云」一经入市,就引起了市场和购房者广泛关注。

毕竟,在北京,孙河只有一个;而在孙河,容积率1.5的纯墅项目,也只有傲云一个了。

01

天生骄傲

近几年北京豪宅市场,朝阳孙河一直是成交主力。自2018年-2020年成交金额分别为94.5亿、170.6亿、109亿,占比全北京豪宅成交额的3-4成。

大热的原因很直接---稀缺。

作为北京首个先规划后开发的别墅区,孙河更纯粹。区域内共规划11宗纯商品宅地,没有回迁房、经适房等性质住房,保证了城市界面上的一致性。

随着土拍政策越来越复杂,土地变得越来越贵,孙河的低密性,已是不可逆的稀缺资源。“限墅令”颁布后北京低密住宅出一块少一块,孙河别墅区整体容积率仅1.1,而相同容积率的地块大多在郊区。

这也就是为什么,仅有近80万平宅地的孙河,却聚集了包括天恒、恒基、龙湖、首开、中粮、懋源、远洋等11家实力房企争相入驻。

更关键的是,2021年北京供地采用双集中+竞政府产权、竞公租房/人才住房面积、竞高标准建设等模式,各种限制条件下已无纯粹的豪宅项目。

孙河,此前无,此后难再。

02

城市里的墅

北京是一个资源向内的城市。环线数字越小,代表着顶级资源越多,也代表着低密住宅存在的可能性越低。

而「傲云」所在的孙河,占据城市核心地段,其生活配套是按照国际化顶配的标准设计。同时又能享受自然资源,实现终极改善。

周围聚集着北京70%的顶尖国际学校,和睦家医院等10家医疗资源,16大高尔夫球场、6大国际级马术俱乐部、8大艺术区、5大艺术馆等顶级配套。

傲云营销中心曾接待过这样一位购房者,身着运动服的男士领着孩子过去看房,很是低调,细问之下才知道,原来他刚接学完马术的儿子,走着过来看看。


孙河不仅有国际化配套体系,还有“接地气”的配套,可满足高净值人群日常所需。

片区内有30万平的商业用地,容积率很低,引入的都是中高端品牌,将来会建类似欧洲小镇一样的商业街。孙河西北部还有近5万平教育用地,官方回复将引进优质教育资源,呼声最高的是北师大附中。

京密快速路(规划)、京承高速、京平高速、机场高速、机场二高五大交通网络,可快速直达望京、燕莎、国贸、首都机场,商务出行更便捷。还有地铁15号线孙河站,4站可达望京。

这也就不难理解,为什么望京、国贸的精英领袖们,不约而同看向这里。

03

公园里的家

要知道,北京从来不缺豪宅,缺的是繁华城市里,还能“傍水”的真豪宅。

大环境看,孙河紧邻全亚洲最大的湿地公园沙子营湿地公园,愉悦湾公园、温榆河湿地公园环绕,还有10万平中央大湖。

「傲云」南侧即200m宽的绿化景观带,东侧即临温榆河水系分支。

小环境看,「傲云」容积率仅1.5,绿化率30%,土地先天优势条件决定了其在园林设计上有更大发挥空间。

过去三年新入市,以及目前北京新房市场在售的别墅项目,除拿地较早的外,往往受限于土地容积率,大多选择新中式巷道园林,扩大私属空间的同时,代价是公共空间缺失。

「傲云」的选择是,既要别墅产品的私人空间,又要提供公共空间。社区设计有四大公共景观组团设计,想宅,有自己的一方小天地,想玩儿,也有地儿可去。


毕竟,园林不光是为了好看,还得好用。

终极改善的购房者,除了在意社区环境,更注重私密性。

首先,「傲云」将楼间距设置为25m-35m,从我家露台看到你家做饭,基本不可能。这个尺度,目前孙河在售项目里,没有可比项。

要知道,在土地价格越来越贵的今天,大多开发商为赚更多利润,常常挤压楼宇空间,增加房源数量。

「傲云」则选择从业主出发,居住体验放在第一位。

其次,「傲云」还将每条归家巷道设计为曲线型,保证户与户并非门对门,最大程度的保留每户之间的私密性。

最打动人的,往往是细节。

04

最后152个机会

作为孙河最后一个墅区项目,「傲云」献上了告别礼,只提供了152张门票

共82套大平层,建面约为240平-250平;56套叠墅,建面约为320平-400平,14套合院,建面约为430平-455平。

从产品结构、面积段上看,「傲云」弥补了市场的空白

除恒基地块未亮相外,片区内在售项目已无大平层产品,叠拼面积段区间为200-400平,合院产品470平起。傲云每个产品面积段的设置,几乎可以说是一对一填空。


除了准确的市场定位,「傲云」在产品设计上做了升级

大平层产品分布在1#、2#、8#、12#,共82套。250平五室两厅三卫,南向面宽达15m,L型客厅270°采光很能打。

充分考虑到老人居住需求,双套房设计;主卧套为双步入式衣帽间,可满足男女主人不同的需求。另外,多变空间既可以当保姆间,也可以当孩子的游戏间。


合院产品采用“工”字排列法,“有天有地有院落”,将私家花园面积扩展到极致的同时,又充分保障了业主私密性。

合院有三个面积段,430平、450平和455平,分布在5#、10#、11#,共14套。拥有约11m大宽厅,超大景观视野。

430平户型将老人房设计为270°全景飘窗,在家就能看日出和晚霞。450平户型是严肃君见过最方正的合院产品,每一个功能间都没有可浪费的空间。

最受关注的,还是455平河景合院。约14m观景尺度,室内朝向水系景观的每一扇窗户,都能看到水景,可以说“每一步都是景致”。


叠墅产品有两个面积段,建面约320平和400平,分布在3#、4#、6#、7#、9#,共56套。

市面上常见的叠墅产品,单层面积一般在80平-100平之间,南向面宽7m-8m,尺度不富裕。

「傲云」叠墅单层面积可达110平以上。以上叠为例,南向采光面宽达10m,户型方正,面宽进深比合理,约为1:1,每个功能区的空间利用率都很高。

超大窗墙比,不仅可以保证采光,也使得观景效果极致化。


户型设计推陈出新,「傲云」在室内装修设计上也很用心。

邀请刘荣禄先生,将自然采光极致化,依据户型特点设计270°观景、艺术天井和一步式庭院等。

北京别墅大多毛坯交房,由于实际使用面积大,室内设计相对复杂,导致装修起来往往耗时长,花费多。

「傲云」不仅精装交房,还配备了8大智能生活系统,智能全景控制、智能安防报警、智能环境控制系统等,科技感十足。




其实,对业主来说,别墅不仅仅是改善居住环境的房子,还是重要的资产配置。

越高层级的置业,越需要对市场有前瞻性的洞察。价值,需要在时空推移中获得验证和兑现。

孙河别墅区价值已被验证,资产价值正处于增长期。

孙河新房价格从2013年的4万+,2018年6万+,到2020年8万+,2021年预计能到10万+,二手房价格更是已到9万+,区域价值不断攀升。

孙河入场门票已跳涨至3000万左右,所谓“百万买宅,千万买邻”,对于顶级豪宅而言,圈层带来的不仅是身份认同感,还有社会资源。

把十亿身家的人聚拢在一个区域里,它本身就是一个罕见的资源。

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关于傲云,你怎么看?欢迎留言与严肃君互动~

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