十亿身家的人住的小区，是什么样的？

只从价格看，北京可以说是豪宅遍地；但以规模论，北京富人区寥寥可数。

掰着指头算，已成规模的富人区，主要分两类---

一种是内城平层聚集区，比如万柳、王府井、国贸CBD等，占据的是教育、金融、商贸等城市核心资源；再就是多年来形成的八大别墅区，以及新晋选手孙河别墅区，占据的是好山好水稀缺的自然资源。

但资源辐射范围毕竟有限，随着土地资源消耗殆尽，后续供应乏力。

尤其是别墅。

早在2003年，全国“限墅令”便已实施，经过2019年“限墅令”升级，北京人多地少，本身优质别墅产品就已稀缺。

近三年入市别墅项目，大多为限竞房性质，受70/90和销售价格所限，往往呈现出“高低配”、“地下走”的特征，不仅难以保障别墅业主的私密性，实际入住后感受也不尽如人意。

这就是为什么，「傲云」一经入市，就引起了市场和购房者广泛关注。

毕竟，在北京，孙河只有一个；而在孙河，容积率1.5的纯墅项目，也只有傲云一个了。

01

天生骄傲

近几年北京豪宅市场，朝阳孙河一直是成交主力。自2018年-2020年成交金额分别为94.5亿、170.6亿、109亿，占比全北京豪宅成交额的3-4成。

大热的原因很直接---稀缺。

作为北京首个先规划后开发的别墅区，孙河更纯粹。区域内共规划11宗纯商品宅地，没有回迁房、经适房等性质住房，保证了城市界面上的一致性。

随着土拍政策越来越复杂，土地变得越来越贵，孙河的低密性，已是不可逆的稀缺资源。“限墅令”颁布后北京低密住宅出一块少一块，孙河别墅区整体容积率仅1.1，而相同容积率的地块大多在郊区。

这也就是为什么，仅有近80万平宅地的孙河，却聚集了包括天恒、恒基、龙湖、首开、中粮、懋源、远洋等11家实力房企争相入驻。

更关键的是，2021年北京供地采用双集中+竞政府产权、竞公租房/人才住房面积、竞高标准建设等模式，各种限制条件下已无纯粹的豪宅项目。

孙河，此前无，此后难再。

02

城市里的墅

北京是一个资源向内的城市。环线数字越小，代表着顶级资源越多，也代表着低密住宅存在的可能性越低。

而「傲云」所在的孙河，占据城市核心地段，其生活配套是按照国际化顶配的标准设计。同时又能享受自然资源，实现终极改善。

周围聚集着北京70%的顶尖国际学校，和睦家医院等10家医疗资源，16大高尔夫球场、6大国际级马术俱乐部、8大艺术区、5大艺术馆等顶级配套。

傲云营销中心曾接待过这样一位购房者，身着运动服的男士领着孩子过去看房，很是低调，细问之下才知道，原来他刚接学完马术的儿子，走着过来看看。

孙河不仅有国际化配套体系，还有“接地气”的配套，可满足高净值人群日常所需。

片区内有30万平的商业用地，容积率很低，引入的都是中高端品牌，将来会建类似欧洲小镇一样的商业街。孙河西北部还有近5万平教育用地，官方回复将引进优质教育资源，呼声最高的是北师大附中。

京密快速路（规划）、京承高速、京平高速、机场高速、机场二高五大交通网络，可快速直达望京、燕莎、国贸、首都机场，商务出行更便捷。还有地铁15号线孙河站，4站可达望京。

这也就不难理解，为什么望京、国贸的精英领袖们，不约而同看向这里。

03

公园里的家

要知道，北京从来不缺豪宅，缺的是繁华城市里，还能“傍水”的真豪宅。

大环境看，孙河紧邻全亚洲最大的湿地公园沙子营湿地公园，愉悦湾公园、温榆河湿地公园环绕，还有10万平中央大湖。

「傲云」南侧即200m宽的绿化景观带，东侧即临温榆河水系分支。

小环境看，「傲云」容积率仅1.5，绿化率30%，土地先天优势条件决定了其在园林设计上有更大发挥空间。

过去三年新入市，以及目前北京新房市场在售的别墅项目，除拿地较早的外，往往受限于土地容积率，大多选择新中式巷道园林，扩大私属空间的同时，代价是公共空间缺失。

「傲云」的选择是，既要别墅产品的私人空间，又要提供公共空间。社区设计有四大公共景观组团设计，想宅，有自己的一方小天地，想玩儿，也有地儿可去。

毕竟，园林不光是为了好看，还得好用。

终极改善的购房者，除了在意社区环境，更注重私密性。

首先，「傲云」将楼间距设置为25m-35m，从我家露台看到你家做饭，基本不可能。这个尺度，目前孙河在售项目里，没有可比项。

要知道，在土地价格越来越贵的今天，大多开发商为赚更多利润，常常挤压楼宇空间，增加房源数量。

「傲云」则选择从业主出发，居住体验放在第一位。

其次，「傲云」还将每条归家巷道设计为曲线型，保证户与户并非门对门，最大程度的保留每户之间的私密性。

最打动人的，往往是细节。

04

最后152个机会

作为孙河最后一个墅区项目，「傲云」献上了告别礼，只提供了152张门票。

共82套大平层，建面约为240平-250平；56套叠墅，建面约为320平-400平，14套合院，建面约为430平-455平。

从产品结构、面积段上看，「傲云」弥补了市场的空白。

除恒基地块未亮相外，片区内在售项目已无大平层产品，叠拼面积段区间为200-400平，合院产品470平起。傲云每个产品面积段的设置，几乎可以说是一对一填空。

除了准确的市场定位，「傲云」在产品设计上做了升级。

大平层产品分布在1#、2#、8#、12#，共82套。250平五室两厅三卫，南向面宽达15m，L型客厅270°采光很能打。

充分考虑到老人居住需求，双套房设计；主卧套为双步入式衣帽间，可满足男女主人不同的需求。另外，多变空间既可以当保姆间，也可以当孩子的游戏间。

合院产品采用“工”字排列法，“有天有地有院落”，将私家花园面积扩展到极致的同时，又充分保障了业主私密性。

合院有三个面积段，430平、450平和455平，分布在5#、10#、11#，共14套。拥有约11m大宽厅，超大景观视野。

430平户型将老人房设计为270°全景飘窗，在家就能看日出和晚霞。450平户型是严肃君见过最方正的合院产品，每一个功能间都没有可浪费的空间。

最受关注的，还是455平河景合院。约14m观景尺度，室内朝向水系景观的每一扇窗户，都能看到水景，可以说“每一步都是景致”。

叠墅产品有两个面积段，建面约320平和400平，分布在3#、4#、6#、7#、9#，共56套。

市面上常见的叠墅产品，单层面积一般在80平-100平之间，南向面宽7m-8m，尺度不富裕。

「傲云」叠墅单层面积可达110平以上。以上叠为例，南向采光面宽达10m，户型方正，面宽进深比合理，约为1:1，每个功能区的空间利用率都很高。

超大窗墙比，不仅可以保证采光，也使得观景效果极致化。

户型设计推陈出新，「傲云」在室内装修设计上也很用心。

邀请刘荣禄先生，将自然采光极致化，依据户型特点设计270°观景、艺术天井和一步式庭院等。

北京别墅大多毛坯交房，由于实际使用面积大，室内设计相对复杂，导致装修起来往往耗时长，花费多。

「傲云」不仅精装交房，还配备了8大智能生活系统，智能全景控制、智能安防报警、智能环境控制系统等，科技感十足。

其实，对业主来说，别墅不仅仅是改善居住环境的房子，还是重要的资产配置。

越高层级的置业，越需要对市场有前瞻性的洞察。价值，需要在时空推移中获得验证和兑现。

孙河别墅区价值已被验证，资产价值正处于增长期。

孙河新房价格从2013年的4万+，2018年6万+，到2020年8万+，2021年预计能到10万+，二手房价格更是已到9万+，区域价值不断攀升。

孙河入场门票已跳涨至3000万左右，所谓“百万买宅，千万买邻”，对于顶级豪宅而言，圈层带来的不仅是身份认同感，还有社会资源。

把十亿身家的人聚拢在一个区域里，它本身就是一个罕见的资源。

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