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注意,一股热钱突然涌入了城市

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今年在城市之间好像流行起了一个新名词

城市更新基金

从年初到现在陆陆续续出现在各种城市头条里,而且都标的巨大


部分城市更新基金动态

它不仅像接力棒一样在城市之间接连出现,而且还自带“化学反应”

比如上海800亿的城市更新基金,消息一放出,本地股成批涨停,甚至一度模糊了当时浦东即将释放的开放政策


这股热钱让资本市场为之疯狂,和我们的城市建设也息息相关

所以它对我们的未来意味着什么,跟我们每个人又有什么关系


公众号:真叫卢俊

认认真真聊地产,实实在在谈买房。

01

第一次听到“城市更新基金”,不明觉厉

不过这到底是什么

我们围绕上海城市更新基金来说,看看能不能说清楚

其实上海城市建设,如果按方向来分,可以分为新区开发、城市更新两个方向

比如上半年很火的五个新区,还有这两年频繁出现拆迁户的黄浦、杨浦的动拆迁,就分别是这两个方向

不过,不管是新区还是旧区,它们面对的第一个问题都是 钱从哪来

尤其是旧区,跟城市更新相关的,不是拆迁征地、就是历史建筑保护,再不然就是土地性质变等各种问题,比新区的一张白纸要难的多

于是上海专门成立了一个机构来处理这类城市更新问题,这就是上海地产集团

然后上海地产集团,针对钱从哪来这个问题,就设计了一种融资模式

它可以整合社会资金用于城市建设,又将城市发展红利带来的收益又反哺各投资主体,让大家有动力持续不断投资

这个融资模式,就是 城市更新基金

为此他们还成立了一个线下具体部门承接这件事,也就是位于浦东新区雪野路928号的上海城市更新基金中心

紧接着,城市更新公司与各区指定的区属平台公司,又合资成立区级城市更新公司,于是就有了各旧改项目的实施主体



在这个架构上,我们再加入各个模块的权利义务会看到什么

按照上海市部署,国资在城市更新中承担主要责任,于是上海市级财政安排的专项资金,就支持了项目资本金50%,那其他部分呢

而且既然是融资,这又是如何市场化运作的呢

02

也就是说它是怎么“赚钱”的

城市更新基金,也是基金的一种

想要认清一种金融工具,我们需要首先了解它长什么样子,了解它的基金架构

一般一个基金结构,类似于有人出钱形成资金池,然后请专人来管理、运营这部分资金,然后将收益进行分红


来源:知乎@旭冰

但是城市更新基金要复杂的多

要看清城市更新基金的结构,我们需要首先知道城市更新有哪几步需要走

► 首先需要筹措项目的前期资本

► 其次要解决征地拆迁补偿问题

► 等到一级开发完成后,还要解决自持商业、物业等后期运营问题

针对这三步,城市更新基金的结构就出来了

► 城市更新母基金

► 一级开发子基金

► 针对自持商业运营的子基金

有点像树枝和树干的关系,这在基金领域,也有个名字,叫母子架构

在“树干”层面,先做 一级联动

母基金既可以由政府单独出资,也可以与社会资本共同出资,上海在这一层面的计划就是共同出资

在“树枝”层面,完成 二级联动

由政府引导母基金与金融、投资机构共同发起设立子基金进行投资

比如这次,中保投出资200亿入股上海地产集团,补充了黄浦、静安、虹口等十五个旧改项目的资本金,目前首期64亿已经划出,剩下136亿资金也会在年内陆续到位

这就是一二级联动后的融资效果,目前上海城市基金提供融资总额674.63亿,融资总额为总投资金额的 80%

而当城市更新基金运行起来之后,母基金还可以做什么

其实这部分资金在完成自己的使命之后,又可以投入到 下一轮 城市建设中去


来源:中国城市论坛更新白皮书


截至2020年6月,国内有310支母基金,规模达到了25376亿元,其中政府引导母基金在管规模达到19865亿元

也就是说这些资金未来很有可能成为下一轮建设发展的助推器

03

上海这支,还有点不一样

其实“城市更新基金”这件事,上海并不是首创

早在2017年,越秀集团就曾发起设立广州城市更新基金,总规模2000亿元,但最后仅落地了首期基金200亿元

这支城市更新基金也是母子基金架构,但是最大不同在于 谁主导

这支城市基金由企业主导,更偏向市场化运作

但部分城市更新项目是盈利空间很有限,或者至少在前期是看不到盈利空间的,仅这一条就很难通过出资企业的风控部门

所以后来,在首期融资200亿之后,这支基金就没了下文

从目前结构来看,上海吸取了广州经验,这支800亿城市更新基金由政府牵头这有什么好处

首先,什么时候能拆完,这个问题就有了答案

拆迁土地面对的第一个问题就是拆迁征地,2020年7月,中海花了600亿拿下黄浦区建国东路的旧改项目,而签约前,中海在前期居民沟通等环节其实已经跟进了十余年,这背后的耗力可想而知


图片来源:房天下

而这个问题被上海规避了,因为上海为全市城市更新按下了倒计时

根据规划,2021年上海全年目标是完成成片二级旧里以下房屋改造70万㎡,涉及3.4万户;2022年完成40余万㎡,涉及2.2万户

也就是说,今明两年上海将完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造约110余万㎡,而且上海说到做到

截至今年4月底,上海已经完改造成21万㎡、1.08万户,占全年目标任务的30%、31%

而这个明确的时间点,给了社会资本很大动力,因为旧改不再是遥遥无期

另一方面,政府主导还有个利好,就是土地性质变更

土地使用用途能否改变,土地使用年限到期后可否延长,建筑内外加层可否实现,项目间容积率平衡与转移是否可行

这些都是城市更新土地让投资方头疼的问题,而这些问题在以政府主导的城市更新模式方程上,都变的可解

说到这,我们可能会想到另一个问题,就是政府主导的话,主导到什么程度,城市更新的市场化又能到什么程度

其实前面我们说到的子母基金,它有一个原则,母基金进行投资时“参股不控股”,政府在引导母基金中,对于投资决策的具体事项,并不会插手太多

比如在组织形式上,上海地产集团是基金管理人,其他参与企业为有限合伙人,他们之间就是总经理和股东的关系

前者负责组建基金、管理公司,后者以其所投资的金额为限承担有限责任,但不参与基金的日常经营管理,也就是说,投资归投资,管理归管理

如此一来,我们看到一个兼顾了方方面面,同时还能盘活资产的神奇模式

04

为什么城市更新基金会越来越多

为什么是今年,而不是之前或者之后才出现大量城市更新基金

城市更新基金,顾名思义应该是跟城市更新有关的基金类产品,而且它的主题还是城市更新

那之所以会在这个时候会不断出现城市更新类基金,背后就是因为随着中国的城镇化率不断提升,城市发展开始陆续进入城市更新状态

所以城市更新今年的陆续出现的最大背景就是

时间到了


转自:新浪财经,来源:金十数据


今年的政府工作报告中明确,“十四五”时期要将常住人口城镇化率,提高到65%

但城市面积有限,老城区的面积和对外扩张的空间都有限

如果说前半段我们可以不断开发新区,那后半段我们的目光就需要转移到城市内部

我们需要更加重视提高土地单位面积的承载力,比如通过置换城区内工业用地、老旧建筑的改造

05

那这样的城市更新会为我们带来什么

城市更新的大背景下,其实变化早就渗透进到了我们周边

其实这两年我们看到的不少标杆项目就是来自城市更新,比如徐汇某TOD项目

地铁、天桥、商业、办公、市政道路、公建配套,全部打散再融合,就因为这不仅仅是一个项目,而且还担负城市更新使命


来源:百度百科

所以我们才能再一个个城市项目中看到更多城市元素

而这样的项目特点就是,和城市融为一体,我们的生活也更加融入城市

所以城市更新基金的运作,可以发挥社会资本的资源整合优势,让城市更新更加顺利,同时也让城市各组成部分不断更新、更加融合

这就是顶层设计带来的发展优势

所以

换个角度来看

城市更新基金,是又一次的城市建设方式的探索

而这既熟悉又陌生的新生模式,将会伴随我们的城市更新的每一天、每个板块

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