房企大洗牌？今年房企前十强座次重新排？

每年度，十强的宝座都是标杆房企必争之地。谁能坐上十强，谁在地产江湖中的话语权就更高。尤其随着近些年来找钱越来越难，排名在很大程度上决定了融资的难易程度，十强的分量也就愈发之重。

早年在土地红利和金融红利之下，不断涌现的黑马房企们让地产十强的格局几乎是年年大洗牌。

而今纵观远至过去四五年间、近至最近半年中地产十强的风云变幻，有些房企已然在地产十强中越坐越稳。十强的格局愈发鲜明！

不过十强之位并非不可撼动，相反，越是接近末位圈震荡越大，标杆房企轮流上位：

比如，已多年位于十强的绿地开始有些突显颓势，逐渐掉出第一梯队行列；还有的房企甚至从早年的十强到现在直接消失在了克而瑞上半年的200强业绩榜单上。

与此同时，在行业越来越强调管理红利的时代，有些过去隐隐掉队的房企在陡然之间坐上了火箭，直入云霄，比如招商，颇有平步青云之势，甚至可能提前预定了年度十强之位。

今天我们将通过对近几年到近几月的房企业绩规模十强格局（以克而瑞数据为准）演变的观察，探索一个今年大家可能最关心的话题：

今年的年度十强哪些房企稳了？又凭什么？又有哪些房企还需要经历一轮激烈的十强争夺战？我们下文见分晓。

01

十强房企格局分明，

稳固了5年的TOP7阵容或将被打破

若以全口径销售额论英雄，从2016年起，有一个格局已然维持了5年。

在过去5年间，不论如何风云涌动，最后总是这熟悉的7家房企位居前列。

然而这个格局在今年或许终于将被打破，变数并不算太大：绿地掉出了前七，招商后来居上。

在过去半年的榜单中，招商自年初冲上TOP7之后就一直稳如泰山，虽然要想要超越中海难度尚在，但后面的一众实力房企们愣是没能动摇其位。

换句话说，招商已然取代绿地在前七阵营越坐越稳。

了解完TOP7阵容的小变化，我们再来看看目前整个十强的格局会更明晰。

三道红线的横空出世将房企划入为绿黄橙红四档，而十强的格局也同样能细分成四档，且每一档几乎都是在内部争先后。

前面的TOP7就能分为三档：一档TOP1-TOP3、二档TOP4-TOP5、三档TOP6-TOP7；其后的TOP8-TOP10则为四档。

这个格局差不多是从2017年开始真正成型的，已经维持了四年，具体的划分也给大家标出来了：

这个分档格局放在今年上半年也同样成立：

对比两张表，显而易见的是：排名越靠前越稳固，强者恒强。

1、处在上位圈的一二档房企最稳固，风雨不动恒碧万融保。

铁三角恒大、碧桂园、万科稳坐顶流，融创、保利则屈居第二档。不出意外的话，这个格局短时间内还难以撼动，并且一二档之间的界限短期内依旧会存在，这几家房企要争的主要是自己所在档位中的位次问题以及还能打造多高的天花板的问题。

比如大家可以猜测一下，已经做了5年老五的保利能不能在今年翻身做老四？

2、三档身为中位圈，小震荡后趋稳。

甚至新生的“中海+招商”的阵营可能较之前的“中海+绿地”更稳固，也或许会是今年最稳固的阵营。

可能谁也没想到，在前后阵营你争我抢好不热闹的情况下，唯独中海和招商风雨不动安如山，你6我7一片祥和。

值得注意的是，这是唯一一个全央企阵营，并且是两家从一开始就没踩过一条红线的央企。

这两家一个最稳：中海是目前的前十阵营中，不论全口径还是权益销售额都最稳的一家，今年上半年一直保持在TOP6。

一个最白马：招商今年的势头非常猛，我们下文细说。

3、作为下位圈，四档房企震荡最大，不确定性最强。

目前看来，下位圈的3个位置动荡是最大的，也是标杆房企们重点瞄准的目标，即便是缩小到近半年的情况，有一争之力的房企也能划出6家：华润、金地、金茂、绿地、世茂、龙湖。

接下来的半年，为了争这三个席位，估计将会是一场大混战。

02

招商或成最大白马

在特殊的中位圈中，还得重点说一下目前的老七招商，作为去年重回前十、曾经的“招保万金”四大天王之首，招商蛇口可能会是今年的最大白马。

虽然目前招商并未像中海一样与后续的房企真正拉开较大差距，但是从招商目前的冲劲来看，未来必然会全力保7争6。

在招商蛇口2021年的年会上，蒋铁峰曾喊出口号：

• 赶超进位,冲击行业第一梯队。

在后来的2020年业绩发布会上，招商蛇口定下的2021年度目标是3300亿，半年过去，招商已经完成了目标的一半多。

虽然看起来这个目标定得保守了些，但老七的位置招商必然不是最满意的，不过也会努力保住。并且从它今年的几个动作来看，保7的难度或许并不是太大。

一是今年上半年招商新增货值1890.3亿，位居第四，往上冲的心很明显。

二是前阵子国内第一批公募REITs成功上市发行，招商蛇口占了其一。而据招商蛇口披露，其发行的蛇口产园REIT为其贡献了约14亿归属于上市公司股东净利润。

最终，今年上半年，招商的这部分净利润将预计同比增长足足3-4倍！

央企毕竟还是央企，招商的底牌太多了。加上其深圳太子湾未来预计可贡献的3000亿的并表销售额，白马之姿已然势不可挡，即便不慎在下半年丢失老七的位置，前十也不难留有一席。

03

十强末尾圈候补选手甚多

华润赢面最大，或能提前预定一席

位于十强之末的第四档房企阵营更像是一个候补团，类似某些房企钟爱的轮值总裁模式，大家轮流上场，短暂体验TOP10的滋味。

不过看这六家房企过往的排位动态，赢面最大的可能会是华润。

为什么这么说？如果说是央企优势，这六家候补名单中除了华润可还有三家是央企国家队的，为什么偏偏华润最有可能提前预定一席？

原因还是在一个“稳”字。

华润是唯一一家在过去四年间都出现在了TOP8-TOP10的房企。

今年上半年华润的业绩起起伏伏，但也始终没有掉出过前十，甚至在四张榜单上处于较稳的第8位。

如此看来，不出意外的话，华润应该会是候补团中最有可能保住十强之位的！

当然，值得注意的是，身为国企的金地在今年上半年的表现也并不亚于华润，也一直未掉出十强，只是过山车式的排位起伏下，最终能否在十强中占据一席还是个未知数。

04

从稳定的TOP7到末尾圈，

绿地真的掉队了

当然还有人要问：那绿地呢？绿地这两年的发展路径可谓是让人唏嘘不已。

有国企的背书、原是稳定的TOP7、甚至还曾规模登顶的绿地，如今却是只能和别家竞争一下一下十强末几位，让人为其捏一把冷汗的是：今年上半年，绿地仅有两次规模挤入了十强。

虽然很多人已经不信任榜单了，但从某种程度上来说，榜单还是最能帮助我们快速了解企业境地的路径之一，企业在榜单中的起伏也非常能说明问题。

比如，自去年开始已经公开陷入危机的泰禾，已经消失在了中房协一年一度的500强榜单中。

500强名单虽然是评估的房企的综合实力，但是很大程度上还是与房企业绩规模强挂钩。

但是作为过去几年规模一直处于行业前十的头部企业，绿地在500强榜单上的排名前些年还与业绩规模匹配，近两年来已呈现出了断崖式的下滑，甚至最新的排名已经跌出了20强。

背后很大程度上可能是受其债务危机影响，尤其是去年三道红线的出台更是让其危机被摆在了台面上：直到2020年结束，还是全面飘红。

而就在前不久，绿地还将全资子公司绿闵物业100%股权转让给了花样年，这笔资产本身并不是太大，据公告显示，截至去年年底，其总资产为 407.31 万元，净资产为287.48 万元。

但是绿地给花样年画了一个五年战略合作的大饼，做出了最大的溢价，未来一年内将陆续从花样年手中拿下总计12.6亿的资金。

换句话说，从各方面来看，绿地确实并不太好过。

不过，尽管如此，其他房企想要挤掉绿地顺利稳在十强也并非易事，下半年注定会有一场血战。

05

央企国家队崛起时代到来

从集中供地到业绩规模的上位变化，无一不在说明：央企国家队崛起时代真的到来了。

但是事实上，从业绩规模十强来看，这绝非是这两年才有的，上一次民企全面力压央企国家队还是在2016年，此后前十强榜单双方一直都势均力敌，到了2020年，民企已经处于下风，仅有4家民企位居十强，全靠恒碧融三家稳坐TOP4压阵。

看今年上半年的情况就更明显了，除了恒碧融三家民企还是稳在前十的，其他年度的十强预选名单中，也只有世茂和龙湖两家民企尚有一拼之力。

换句话说，今年的年度十强里能不能有4家民企都是个未知数。

为何央企国家队越来越强势？

一方面，背靠大树好乘凉。各方面调控下，不管是土地端还是金融端，相较于民企们的束手束脚，有国资背景的央国企的操作空间还是有不少富余。

民企们算不过来的帐他们却能算得过来，差距就被拉开了。

另一方面，前些年扩张较激进、排位较靠前的民企，也已经开始食了当年盲目扩张、疯狂加杠杆的恶果。他们的下行也让实力更雄厚的央国企有了更多的上行空间。

而未来这样的趋势只会越来越明显。

06

年度十强八席几乎敲定，

剩余两席将是大混战

总结一下我们的年度十强预测，有8家应该会榜上有名：碧桂园、万科、恒大、融创、保利、中海、招商、华润。

还有两席不出意外会在这几家中诞生：金地、世茂、龙湖、金茂、绿地。

当然，以上仅为我们根据近年来的趋势、结合房企的动态、综合实力所做出的初步猜想。最终的结果到底如何，会不会又有谁异军突起？又有谁突然倒下掉队？不到最后一刻谁也无法知晓。

就像谁也没有预料到，那些年曾位列地产十强、本以为在平安入股后起死回生了的华夏幸福，已经默默地消失在了克而瑞2021年上半年销售榜TOP200中。

就像谁也没能预料到，曾经意气风发、已经迈过千亿门槛的蓝光因为一笔十多亿债务的逾期而骤然倒下。

07

十强年度门槛或将突破3000亿

既然提到了年度十强，最后我们不妨来看一下，2021年的十强门槛会是多少？

今年上半年，十强门槛已达1625亿元。

我们整理了过去五年的数据，盘点了这些年来半年度与全年的top10门槛（指全口径销售额/流量金额），每年度TOP10房企门槛都要较半年度不止翻倍！

换句话说，2021年，就连十强的门槛都已经要突破3000亿了。

遥想万科还在做老大的2015年，其全年业绩还不到3000亿，6年的时间，地产江湖已然又是全新的模样。