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凤岭北,爱你还来得及吗?

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在南宁,凤岭北可谓是“yyds”。

开发20年来,凤岭北从大工地变成了南宁人尽皆知的富人区,而且流量不断,还屡屡被“蹭热度”。

“凤岭以北,也叫凤岭北”、“×塘也是凤岭北,在凤岭以北”……乃至于,一说起凤岭北,脑海中的坐标自动定位到兴宁东。

不过,很多人可能要错过真正的凤岭北了。


别不信,凤岭北快断供了

说出来可能有人不信,凤岭北就快没“房子”了。

别误会,这里说的房子,是指新房。

说个残酷的事实,从2018年开始,凤岭北的新盘基本处于断供状态,面市的新盘,一只手就可以数的出来。

目前在售的住宅项目,算下来不超过15个,而且有不少楼盘已经处于清盘或者尾盘的状态。

对于想要上车凤岭北新盘的购房者来说,留给你的时间不多了。

当然,楼盘数量的稀缺,主要的原因在于土地供应的不足。

经过20年的开发,凤岭北可供新开发的土地已接近清零。

据克而瑞数据显示,近10年凤岭北板块仅有12宗商住用地供应,只成交了10宗地块,平均1年成交一宗地。


近10年凤岭北商住用地供求情况

处于开发尾声的凤岭北,供应量奇缺,未来地块供应也会更少。

因此,供不应求已经成为事实。

今年上半年,凤岭北商品住宅成交金额位居南宁前5,同时也是青秀最高。


凤岭北上半年成交金额位居南宁前5

按照这个走量速度,未来很多人如果想要等凤岭北的新盘,或许只能指望旧改。

但显然那将是很久远的事情。


跳涨10年的“富人区”

正是因为这里是早期富人区,再加上供应量见底,凤岭北的房价,一直居高不下。

2011年起,凤岭北的房价就越过了南宁整体水平。

当时南宁的整体均价为6580元/㎡,但凤岭北的房价,达到了7443元/㎡。


2011年起凤岭北房价超过南宁均价(数据来源:克而瑞)

在此后的数年中,凤岭北一路跳涨,一直大幅领先南宁整体水平。个别标杆楼盘,还率先破万、跳上2万+。

如今的凤岭北,达到2万+的楼盘,占了凤岭北在售楼盘近1/3。

新房房价高,二手房价也不甘示弱。

据第三方平台贝壳找房显示,截至7月22日,凤岭北二手房挂牌均价为16816元/㎡,成交均价为15802元/㎡。


凤岭北二手房挂牌、成交走势

尤其是凤岭儿童公园附近的二手房价格,部分达到1.8万-2万元/㎡左右的水平,个别楼盘甚至出现了3万+、4万+的房源。

无论是挂牌价还是成交价,均高于青秀区及南宁整体水平。

房价门槛摆在那里,凤岭北的“富人区”头衔名不虚传。另外,一个“残暴”的事实是,富人区的头衔,凤岭北挂了10年。

供应断档,房价门槛又高,说句不客气的,很多人正在被凤岭北抛弃。


叫你一声大哥,担得起

很多人问,凤岭北凭啥?

其实,早在1999年,南宁就提出了关于凤岭北的相关规划,2001年正式启动开发建设。

在南宁“整体向东”的发展过程中,凤岭北一直占据着举足轻重的地位。

你知道吗?最近几年,南宁冒出了很多CLD(中央居住区)的概念。

但在南宁,最开始提出、同时也是最“正宗”的中央居住区,是凤岭北。

2011年,《南宁市凤岭·柳沙片区控制性详细规划》中对凤岭北设定了“高档次生态居住区CLD”的定位。


凤岭北控规图

当然,能撑得起“中央居住区”这个头衔,凤岭北自有它的原因。

首先是区位,西有金湖CBD,南有东盟商务区,商务功能交给两个邻居,凤岭北可以在“居住”二字上大做文章。

而且,凤岭北的“铁学商园”,都是南宁顶尖的资源。


凤岭北配套分布

我们一个个看。

①“铁”:地铁+高铁。

南宁东站落址凤岭北,同时地铁1号线改道,东延改为北上接入南宁东站。

可见当年凤岭北的发展,一定程度上影响着整个南宁的格局。

②“学”:潜力股+名校分校。

凤岭北的教育资源充沛,而且质量很高。

比如,已经打出名气的凤翔路小学、47中、北大附属实验学校,以及天桃中小学、民主路小学、滨湖路小学等一众名校的分校。

③“商”:CBD+航洋、万象。

除了邻近金湖、东盟商务区两大CBD外,周边的航洋、万象城,都是全南宁仰望的标杆商业。

另外,如山姆会员店(在建)、长虹路万科里、华丰城(在建)等商业体,都在不断补充着凤岭北的商业版图。

④“园”:凤岭儿童公园。

占地800多亩的凤岭儿童公园,同时还是国家4A级景区。

可以说,南宁的核心资源,几乎都在向它倾斜。


这里“挤”出一个新盘

讲真,这些年葱哥一直在关注,凤岭北何时再有新盘上市。

因为基本已经找不到未开发的土地,我一度觉得凤岭北可能真的断档。

不过,前段时间,我发现有个新盘悄悄冒头,它玩了一把“骚操作”,将一个搁置多年的项目,复活上市。

这个盘叫做凤岭·唐宁公馆(以下简称唐宁公馆),属于英伦十八二期项目。

近日路过项目的时候,它家营销中心已经开放,楼栋周边搭起绿网,进入正式动工阶段。


唐宁公馆已开放营销中心


唐宁公馆目前已动工

葱哥打探到,目前唐宁公馆经过政府部门把关和专业机构检测之后,取得了复工的相关证件。


唐宁公馆已取得施工许可证

同时,英伦十八一期的不动产权证办理工作也取得了实质性进展,预计10月左右会陆续出证。

整体来看,唐宁公馆主打英伦风,以券拱、廊柱等搭配红砖外立面进行设计,还颇有特色。

据置业顾问介绍,项目只做了2栋小高层,为了居住舒适度的考虑,将原本33层左右的设计,分别“砍”到了14层和18层。

因此,唐宁公馆面市的货量只有132套。


唐宁公馆只做了2栋楼,主打英伦风

在寸土寸金的凤岭北,这样的体量,说是“挤”出来,一点也不为过。


南宁又多一个2万+?

实地踩盘过程中,葱哥感觉到,唐宁公馆在居住舒适度方面,确实下了功夫。

它家主推85-139㎡户型2-4房,面对的客群以刚改和改善为主,都做到了布局与尺度兼具。

举两个户型的例子来看。

①107㎡三房


107㎡户型

整体布局是南宁人喜欢的动静分区格局,动区和静区互不干扰,各功能尺寸也不低。

而且,3个卧室里,最小的房间也接近10㎡,完全可以轻松放下衣柜或书桌。

②139㎡四房


139㎡户型

这个户型基本上就是为改善客群准备的。

客厅开间做到4.4米,主卧的面积,则达到15㎡,足以在放置衣帽间之外,再放一张梳妆台。

当然,一些瑕疵也有。比如入户门对主卧门,但也可通过门帘等来化解。

至于价格,项目目前还未释放。

葱哥针对唐宁公馆周边的情况,做了一个大致的预估。

板块新房稀缺,价格价差较大,在1.5万-2.1万元/㎡之间;二手房价格则大约维持在1.7万-1.8万元/㎡的水平,项目周边,部分二手房甚至能达到2.2万元以上。


凤岭北部分房价情况一览(来源:房天下)

此外,唐宁公馆的85㎡左右户型,周边同类产品较少,在这个基础上,或许会产生一定的溢价。

我认为,唐宁公馆的售价如果是在1.7万元/㎡左右,是一个可以去“抢”的价格,毕竟地段和资源优势就在那里;

而参照周边二手房以及附近新盘的价格,唐宁公馆售价只要不超过2万元/㎡,也算是合理。

另外,如何定价也要看开发商的态度。

唐宁公馆的运营商中建融智,会不会因为将项目从33层的高层调到了舒适度更高的小高层,然后通过拔高售价来实现利润,将价格定在2.5万-3万元/㎡以上,那就不得而知了。

如果是这样,就需要各位扒友根据自己的口袋决定。

综合看下来,唐宁公馆算是一个比较亮眼的盘。

只要价格不太离谱,对于曾经一次次错过凤岭北的朋友来说,是一个赶上凤岭北“末班车”的机会。


作者|令狐葱

编辑|小二郎

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