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初代旧改大佬的富力地产,被“三道红线”直接判了出局

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“我不是!我没有!别冲我来!”

随着接连爆出的“商票拒付”丑闻,实地集团的供货商们被逼上了梁山。

当他们穿着“实地还钱”的白T恤,集聚在广州富力盈凯大厦的门口,被保安推搡的视频传遍了网络的时候……

两天后,挂出澄清公告的,却是富力集团——



通篇一句话:“冤有头债有主,欠钱找他,别冲我来。”

讲真,虽然财务和股权上看不出任何关系,但实地靠承建富力住宅和写字楼起家,一直是妥妥的“富力系”,更何况两个公司的掌门人,本来就是血缘上的父子。

这不,富力集团总裁张力上个月还在富力盈凯广场开会张罗,希望狠抓回款,救儿子于水火之中。

没想到,一转眼,儿子欠钱的事情传开,老子的公司跟着股债双杀,那还不得赶紧闭着眼撇清关系啊!

虽然撇清了之后,资本市场也一点儿没买账……



其实,如果我们仔细捋一下,会发现,富力集团的危机来得比实地更早。

泥菩萨过河自身难保,哪有余钱去帮儿子还债呢?



作为曾经的“华南五虎”之一,早期的富力地产真是风光无两。

1993年,张力、李思廉一拍即合。这是公务员+金融行家的组合,艺高人大胆,敢碰别人不敢碰的地皮。

他们成功改造了广州第一个旧城项目——富力新居,一炮而红。随后多年,沿袭“拆旧建新”的思路,富力成了早期广州名副其实的“旧改之王”。

2007年,富力进入高光时刻——销售额达到行业TOP4,气势直逼老大万科,居“华南五虎”之首。

现在数一数二的碧桂园和恒大,当时都是尾随在富力身后的小弟。

2004年至2009年,富力在房地产行业呼风唤雨,连续5年霸占中国房地产企业综合实力的首位。

谁能想到,不过十几年时间,富力就从“优等生”的位置上跌落,江河日下,沦为了三流房企:

2020年,富力地产全口径销售额不到1500亿,不到碧桂园恒大的五分之一,被踢出Top20之列,而新鲜出炉的2021年上半年排行榜中,富力的排名再退了两个位次。

地位下滑就算了,财务状况也令人堪忧——

负债率长期位居房企前列,“三道红线”全踩,在各家媒体报道中,“富力”两个字长期和“爆雷”连在一起。

这不,为了活下去,去年年底,富力不得不以“骨折价”出售了自家位于广州珠江新城CBD的大厦。



好好的公司,怎么一下子就跌落神坛,走入生死之局呢?

关键在于两个字:选择。

每当关键的战略选择到来,富力都能做到精准“踩坑”,而且,不止一次,前前后后一共发生了三次。

所以,犯错并不可怕,怕的是一错再错哇!



回看第一次“踩坑”时,富力正当盛年。

2003年,富力以便宜得令人发指的价格——2380元/平,摘得了珠江新城的四块商业用地,并且,对商业地产产生了浓厚的兴趣。

第二年的地产博鳌论坛上,体量相当的万科和富力坐在了一起。当王石认为商业地产“不好融资,没有资金实力必死无疑”的时候,李思廉一反常态地当场开怼:

“你放心,我们一定会做得很好。”

几年下来,富力上市融资,重仓商业地产,光是在广州珠江新城就收了十几块地,整个土储盘子里,商业和住宅的配比高达惊人的1∶1。

随之而来的,是全球性的金融危机。

一时间,这些半成品的商业地产项目,成了富力巨大的包袱。

商业地产的建设期漫长,前期需要资金集约化的大批量注入,回款的时候又没有住宅的刚性需求加持,一旦进入市场下行期,打骨折都难有人接盘。

再加上当时的富力缺乏操盘经验,整个公司摇摇欲坠,濒临破产。

我们找到当时的媒体报道,标题不是“贱卖物业”就是“资金危局”,甚至是“破产质疑”,看着都心酸。



那一年,富力地产销售额160.2个亿,而押宝住宅的万科,销售额已经接近500亿元了。



得益于“四万亿”政策的放水,富力起死回生,但是这一回,富力后怕了。

又或许是因为商业地产沉淀了大量的资金,无力在一二线城市大举拿地,富力拿地策略开始变得保守。

这也是富力的第二次战略失误——2014年前后,在众多房企押宝一二线城市的时候,富力却选择反其道而行,重仓三四线。

然后,富力就这样完美错过了2015年后一二线城市波澜壮阔的大行情。

2016年,富力地产的年销售额为651亿,同比增长不到20%。同期,恒大、碧桂园的销售额增幅超过80%,一举进入3000亿俱乐部。

昔日的小弟,已变成无法追赶的房产巨擘。

但是,富力就是这么任性,就算想弯道超车,也一定要选择一条更艰难的路。

2017年,富力做了一个让所有人意想不到的的决定——

重仓酒店。

那一年,富力从融创手上“横刀夺爱”,抢走了万达的酒店业务,为这77个酒店付出了接近200亿元的代价,相当于前一年销售额的三分之一。

这次蛇吞象,让富力成为了史上最惨的“接盘侠”。

本来以为靠酒店能融点钱,覆盖收购价吧,但根本不是这么回事。

酒店的人力物力支出庞大,没有办法快速回本,再加上突如其来的新冠疫情,酒店业务把富力直接拖向了巨亏的“大坑”——

2018年,酒店业务亏损4亿,2019年扩大到10亿,2020年更是巨亏14个亿!

这下,富力地产的债务情况,就再也没有好起来过。

三道红线一出,完全没有悬念,一定是全踩的。

钱是不能借了,债务还要还啊。怎么还?得靠卖楼赚钱。

再回头看看富力的赚钱能力,也让人心惊——2020年,光是利息支出,就占到了公司当期净利润比近八成。

也就是说,富力基本已经沦为银行的“打工仔”,哪有什么钱还债降档。

还好家乡政府扶了一把——

2020年的最后几天,“白衣骑士”广州国资委出手了,富力把部分持有的优质项目股权,质押给了广州城投集团,预计净资产超过100亿元。

可百亿哪里够花,这不,年关之际为了促回款,富力还打着感恩回馈的名义,提倡员工“七五折”内部消化新房——



讲真,2020年的年报显示,未来一年内,富力还有639亿元的高额负债迫切需要偿还,但公司手中可动用的非限制现金仅为256.7亿。

随便一算,光是维持今年“活下去”的现状,就是接近400亿的巨大缺口。

我们简单粗暴地算了一下,上半年大概能有400多亿的销售回款,还得刨去各种各样的成本和高额的利息支出。

再加上现在整个地产行业风声鹤唳的,下半年销售额下行是大趋势,虽然现在只是儿子的公司爆雷,下一个爆雷的,还真不定是谁呢……



如果现在回头看,富力的问题大概可以归结于两个字:

摇摆。

没有坚持根基稳固的主业,也没有高度的财务自律。

在住宅的黄金年代,看到SOHO搞商业地产大获成功,便在珠江新城搞了一堆商业项目,还大张旗鼓在全国复制;

看到雅居乐在海南建了清水湾大赚,富力也跑到海南建了个富力湾,结果深陷质量门;

看到恒大建立足球俱乐部,富力也搞起了俱乐部,连年亏损不说,2020年财报显示,在其他业务(包含足球)一栏给公司亏了10.8亿;



看到碧桂园在马来西亚上马了森林城市项目,富力也紧随其后弄了个富力公主湾,但销售额仅是前者的六分之一……

更为关键的是,就算住宅销售疲软、酒店业务持续亏损,也要蒙眼狂赌,不惜背上从隔壁老王卸下的高额负债。

如今老王轻资产运营一身轻,富力却抱着一堆“五星级酒店”一筹莫展。

嗯,当然了,现在的风口,又回到富力最擅长的领域——旧改了。

看起来是个翻身的好机会。但是,今天,我忽然看到了这个——



据说,在这条村,富力连展厅都已经建设完毕了,结果被村集体提出的“三道红线”要求给摆了一道,直接出局。

作为初代旧改大佬,落到这个田地,你说心酸不心酸。

以上为正文,来自熊先生

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