直击业绩会|收入占比持续下降，绿城管理欲“借道”拓展商业代建

绿城管理打响了2021年中期业绩会的“第一枪”。

7月30日，绿城管理召开2021年上半年业绩发布会，董事会主席郭佳峰、CEO李军、执行董事林三九、董事会秘书张盼盼皆在会上现身。

业绩会上，管理层们在言语中透露出对公司上半年业绩表现的满意。除总结经营情况外，李军、郭佳峰在会上大致描绘了绿城管理未来的发展轮廓，拓展西南区域城市群、发展城市类服务是公司接下来的发力点。

向西南区域拓展

今年上半年，绿城管理营收同比增长32.6%至10.81亿元；归母净利润同比增长82.8%至2.7亿元；公司经营活动现金净流量较2020年上半年的-0.49亿元增至2.59亿元左右，增幅达627.9%。

业绩的提升得益于公司业务的持续扩张。截至6月末，绿城管理在全国28个省、直辖市及自治区的96座城市拥有334个代建项目，合约项目总建筑面积达8400万平方米，较去年同期的7330万平方米增长14.6%。

但相较于2020年，绿城管理今年上半年在主要经济区域的扩张并不明显。

截至6月30日，该公司在主要经济区域管理项目的总建筑面积较2020年的6490万平方米增至6690万平方米，占整体面积的比例则由2020年的85%降至80%。

其中，绿城管理位于长三角经济圈项目为4400万平方米，占合约总建筑面积的52.4%；环渤海经济圈、京津冀城市群项目1520万平方米占18.1%；珠三角经济圈项目650万平方米占7.7%；成渝城市群120万平方米占1.5%，该地区的面积与2020年持平，今年上半年并无增长。

2021年上半年，绿城管理在上述区域的可售货值合计为3587亿元，占整体可售货值4677亿元的76.7%。其中，成渝城市群的可售货值最低，为109亿元，在整体可售货值中的占比仅为2.3%。

管理层显然注意到了区域发展的不平衡。CEO李军为此直言，公司在西南区域城市群的占比还是偏少，“这是未来的一个战略拓展方向。”

反哺商业代建

除了要消除区域的不平衡，绿城管理也计划乘着政策的东风，在政府代建领域“大展拳脚”。

在绿城管理看来，存量市场会有相应利好，城市更新、租赁房建设、产业运营等城市类的服务会对公司形成新的增长点。李军在会上提及，公司未来会更多地进入产业园区的建设与运营，“我们认为城市的更新旧改和运营类服务是长续的，这是个好的商业模式，我们会继续推下去。”

在这一设想下，绿城管理将加大政府、国有企业的占比。郭佳峰称，在公司未来的业务结构上，政府层面、国企、央企委托的业务会更多。

按管理总建筑面积看，截至6月30日，绿地管理来自私营企业委托项目面积为3570万平方米，占比42.5%；国有企业委托项目为3000万平方米，占比35.7%；政府委托项目为1830万平方米，占比21.7%。

除了对市场的预判，政府代建对商业代建板块的反哺特性某种程度上也为绿城管理的决策提供了推动力。

延续2020年的趋势，2021年上半年，绿城管理来自商业代建的收入占比继续下降。报告期内，商业代建为该公司贡献了7.72亿元的收入，在总收入中的占比为71.4%。而2019年、2020年间，该公司商业代建占总收入的占比分别为73.8%、72.4%。

《国际金融报》记者注意到，在绿城管理目前8400万平方米的合约总建筑面积中，商业代建项目合约总建筑面积为4790万平方米，较去年同期增长8.1%；公司同期拥有在建面积4370万平方米，其中商业代建项目在建面积1730万平方米，较去年同期增长18.1%。

可以看出，商业代建项目的在建面积同比增速远高于合约面积的同比增速。按李军的设想，2021年绿城管理商业代建板块的增速需达到20%以上，这一诉求也解释了公司为何需要政府代建反哺商业代建板块。

李军称，绿城管理大约四分之一的团队在实施政府代建业务，公司正在将这部分团队与商业代建团队的能力进行结合。

目前，绿城管理最新成立的浙江和福建区域政府团队与商业代建板块就是打通的，“因为有极好的政府背景、有国有企业的合作渠道、还有市场的口碑，我们可以快速地拓展。”李军如是说道。

另外，收并购也是绿城管理外拓的另一个渠道。对于进度，李军在业绩会上称，公司已经有一些意向标的，将借助宏观调控和形势加大收并购标的研究和落实。