深圳楼市：在买房的时候容易边等边看的人，最后都买不起

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会员提问：看了五哥很久受益匪浅。最近想买房，希望老师给点建议。 情况如下，本人名下有一套东莞长安的房子（18年购入，有贷款记录）目前自住。女朋友名下无房无贷，想用她的名义买房。我们工作在南山科技园，以后工作大概率也在南山或前海。目前首付加各种税费最多凑到200w，月收入到手大概4万左右，公积金大约7千。 这次买的是婚房，优先考虑自住，房价升值只要跑平大势即可。目前有考虑三个盘，一是星航华府的两房满五540万，二是万象新天的两房满五555万，三是宏发世纪二期的三房485万（满二毛坯）。目前开车通勤，三个盘通勤时间差不多，宏发附近的在建的13号线，未来通勤科技园会比较方便。 星航华府和万象新天的区位未来的升值潜力应该比石岩高，但宏发世纪可以买到3房一步到位，避免后期置换的麻烦。 希望您综合我的情况给个建议，或者觉得有更符合我需求的其他楼盘也可以推荐一下～感谢

答：你好，感谢大额赞赏！ 宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。 万象新天：大花园、近地铁、高赠送、楼龄新，缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等 这几个楼盘排序： 万象新天>星航华府>星航华府

会员提问：五哥您好，限售3年也没有可操作性，另外想了解一下刚需比较容易的融Z渠道，谢谢.

答：不同层级的资金，会有不同的数量级，利率。 信用卡 利率4.8 额度50-200万； 信用贷 利率4.9%-12%，额度50-200万； 抵押贷 利率6%-8% 额度取决于抵押标的， 贷款资质； 私人拆借 利率取决于个人，通常8%-12%，额度取决于个人。 其中私人拆借和其他不同，不受征信影响，是独立的容融资渠道。 卡贷和抵押贷，都收到征信的制约，尤其是抵押贷，同时受流水影响，抵押贷金额最大，通常优先考虑最大额的贷款。 信用卡和信用贷授信总额度，征信查询次数互相制约，通常两者结合个人情况来做申请的计划安排。

会员提问：您好，我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金，有贷款记录，2019年落户深圳，现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，请问您的推荐如何？

答：你好，感谢赞赏！ 蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

会员提问：五哥您好，想买一个两房石厦片区学位房，主要是中学学位，总价预算700-800，请问城中雅苑现在的价位适合入手吗，近一个月，涨幅10%，谢谢老师

答：大伙“老师老师”的叫，很想本能的纠正一下。我只是深圳众多地产发烧友，爱好者中的一枚，不过今天有幸能够成为答主为大家答疑解惑而已，成为老师，还有很远的路要走。 回到题主的问题上，当您觉得高位的时候，您看看还有没有更好的选择，选择是不是多？如果稀缺放盘，说明房价还是在上行期，依然是值得买的。这个小区也不例外，目前该片区鸡肋小区两房都跑到700+了，城中雅苑为福田四大盘，兼顾居住品质+学位，没有问题的。

会员提问：五哥您好，博士毕业后在武汉工作，首套二套都用在武汉了，短期手上子弹不够买深圳。趁人才落户的口子还在，想先提前在深圳落户。请问落户不买房能挂靠多久？落户后就要开始交社保吗？感谢～

答：落户挂靠目前主流有三种，派出所，集体户，家庭户。 以上三种不买房都可以一直挂靠，我们这落户长期不买房的，我一般会让挂集体户，因为集体户首页我们可以随时开出来，派出所不会那么方便，但是行业内集体户和家庭户挂靠一般都是按年收费的，这点选择服务商的时候要问清楚，我们这都是免费的。 除非应届毕业生和留学生落户有绿色通道，否则走人才引进，社保为必要条件。