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直达徐家汇的23号线即将开建,沿线区域房价仅4万出头!

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近日,上海轨道交通23号线一期工程招标已经结束,这意味着23号线即将开始建设,总工期约6年。23号线一期工程共设有22座车站,横跨闵行和徐汇两区。途经闵行开发区、紫竹高新区、吴泾、徐汇滨江(华泾、长桥、龙华)、徐家汇等区域。


近两年,闵行区的发展重心基本在北闵行的华漕、虹桥等地,而南闵行的发展节奏稍慢。因此,23号线路的建设不仅是为了方便闵行人民的出行,另一方面也是为了给南闵行一些发展不均衡的区域引流,赋予更多的发展机会。



闵行开发区——串联起紫竹高新区

从闵行区南片区的发展来看,这里遍布了上海各大重量级的产业园区。其中闵行开发区以工业和制造业为核心,而紫竹高新区则以芯片制造、高新技术产业为主导。

以北横泾为界,西侧是闵行开发区,而东侧则是紫竹高新区。那么位于江川街道的闵行开发区目前已经有轨交5号线,但目前想要从闵行开发区前往发展更好的紫竹高新区,交通出行并不算便利,两个开发区彼此之间相互独立。而23号线的建成未来可以串联起这两个产业区,形成交通闭环。


由于产业聚集,人口导入也是相当庞大。不过闵行开发区内的住宅体量比较稀缺,一般在这里工作的人会选择就近的马桥板块置业。今年上半年马桥有2个新盘入市,分别为联仲都悦汇和德信交投·隐秀云庐,不过这两个盘均没有触发积分制。

联仲都悦汇主推大户型联排,1400万起的高总价,38套房源去化并不算很理想。而德信交投·隐秀云庐由于产品定位和区域不符,板块内的认可度也不太高。


下半年,板块内大盘华府天地将再次加推别墅房源,体量较大共800多套房源。从上半年这个区域的表现来看,恐怕不需要积分就能直接买到。


吴泾——23号线最大受益区域

吴泾板块曾经在很多人印象里是闵大荒的形象,曾经这里尘土飞扬,化工厂遍布,尤其是靠近龙吴路一侧,这里主要以重工业和化工厂为主,而且交通也极为不便利。不过随着紫竹的崛起,改变了很多人对于吴泾此前刻板的印象。

虽然吴泾目前拥有15号线,但其主要是莲花南路走向,而客流量较大的龙吴路始终没有轨交通过。从本次23号线的走向来看,其在吴泾镇内的走位首先从紫竹高新区出发,连接大学城,随后沿着龙吴路走向,贯穿整个吴泾镇。

可以说吴泾是23号线最大的受益区域,同时又打通了龙吴路目前的交通壁垒。


图源网络仅供参考

以吴泾当前的发展格局来看,我们可以把吴泾分为紫竹和吴泾其他区域来看。提起紫竹,大家可能还是比较陌生,不过紫竹目前的定位正是“南滨江”国际生态社区。

首先,紫竹高新区内目前拥有微软、英特尔、惠普、雅马哈、可口可乐、中国商飞总部等世界500强及一线高新技术企业。


另外上海交通大学和华东师范大学两所世界一流高等院校也坐落在紫竹高新区内,此外,区域内还有华二紫竹校区等优质教育资源,生活配套有建面9万方的宝龙广场。


华东师范大学


上海交通大学

生态宜居就更不用说了,40万方湖面的兰香湖于去年竣工,是市民休闲娱乐好去处。



兰香湖

另外,紫龙路站附近(靠近华东师范大学),规划有商业商办、住宅及医疗等用地,未来将弥补区域内的医疗短板。


紫竹板块目前已经拥有一条5号线,23号线对于紫竹而言将多一条出行选择。不过紫竹的房价早已经处于高位,目前新房均价在7.5万/平。

新房方面,紫竹高新区今年上半年没有新盘入市,但区域内依然有存量新房——兰香湖壹号,不过项目此前争议较多,项目高总价低配置的装修标准,让很多人望而却步。

紫竹价格之所以高,一方面是出众的生活环境和成熟的配套,另一方面主要就是华二学区打底。除了紫竹半岛贵得离谱外,我们再来看吴泾其他区域,现在这里的房价依然是洼地一般存在,价格也是出人意料的低。

虽然区域内新房供应短缺,但这里的二手房显然更有看头,目前吴泾镇的二手房主要集中在虹梅南路以东,放鹤路以南区域。近几年入市的紫晶南园项目均价目前4.8万/平,稍早入市的万科花园小城均价也仅4万出头。


未来随着轨交23号线通车,预计40多分钟就可以到达徐家汇。可以说这里的二手房是有很大的值潜力的。


另外,此前区域内诟病较多的吴泾化工厂也有传闻将搬迁,官方在2019年也发布公告称将推荐吴泾地区转型发展,但目前还没有实质性的进展。


长桥、华泾——促进徐汇南段发展

今年年初,徐汇南终于等来了15号线的贯通,不过遗憾的是,15号线通过的区域诸如朱梅路、华泾西站都是南徐汇人迹罕至的区域,偏偏绕过了居民区最多的龙吴路居住区。因此,徐汇南交通出行不便的窘境依然没有彻底解决。

因此,23号线对于徐汇南片区,主要是长桥和华泾区域的居民将有重要的意义,未来是可以大幅缓解区域内交通紧张的局势。另外,未来23号线华泾路站将可以换乘19号线。华泾目前有机场联络线在建中,未来这里将成为南徐汇的交通枢纽中心。

如果说23号线对于徐汇南片区的居民是雪中送炭,那么对于交通相对便捷的龙华及徐汇滨江段来说,23号线只能算是锦上添花。

再说回区域内的新房,下半年23号线沿线的徐汇段入市的新盘基本都位于徐汇滨江的核心段。仅有百汇园拥有115平起的小户型产品,宝能公馆和云锦东方则都是大平层和别墅产品。


不过考虑到徐汇滨江一二手房倒挂明显,即便在二手房价格核验下,云锦东方和百汇园依然可以挂到15万+,因此新房价格还是比较诱人的,因此不排除会再次触发高积分。



结语

23号线不仅只是一条连接徐家汇和南闵行的交通大动脉,其更像是一条推动南滨江区域发展的引擎。更长远来看,23号线二期预计将连通延伸至松江车墩,未来将车墩工业区和闵行开发区有机串联在一起。

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