二手房越来越难转手，为何业主还是不肯降价卖房？内行给出分析

楼市存在一个比较特殊的群体，就是投资客，对于普通家庭来说，能拥有一套房子已经非常不容易，而投资客通常握有多套房子，他们买房并不是为了自住，而是把房子当作一种投资品。

过去20年是房地产行业发展的繁荣时期，在此期间房价也经历了大幅上涨，在房价大涨的背景下，很多投资客确实依靠投资房产大赚一笔，有些购房者甚至依靠房子实现了财富自由。当然早期买房的刚需购房者虽然买房是为了自住，但是随着房价的上涨，房子也获得了增值，家庭财富确实获得了增值。

当然即使是现在，也不乏投资房产的人存在，有些投资客是前几年投资房产获利之后，觉得投资房产挣钱很容易，于是继续投资房产，还有一部分人是后知后觉的购房者，他们看到其他人投资房产实现了盈利，也打算加入投资房产的行列。

不过在笔者看来，现在投资房产基本上已经晚了，从投资的逻辑来看，当所有人都知道投资房产可以盈利的时候，也就意味着投资房产基本上已经无利可图。

目前楼市还有很多持有多套房产的家庭，根据央行公布的城镇家庭住房拥有率数据，目前城镇家庭的住房拥有率已经高达96%，其中拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31.0%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。从央行公布的数据我们可以看出，目前还有很多城镇家庭拥有两套以上住房甚至两套以上住房。

只是在现在的楼市环境下，持有房产的盈利空间已经收窄很多，同时二手房的转手难度也越来越高。

从房价走势方面来看，不管是整体房价还是局部房价，房价大涨普涨的趋势已经完全消失，虽然在经济增长的背景下，房价具有一定的涨幅，只是如今的房价涨幅已经很难支撑投资客所期待的盈利，如果考虑房子的持有成本的话，很多投资客基本上是无利可图。并且在楼市分化的背景下，还有部分城市或者区域的房价处于回调状态，房价回调对于投资客来说简直就是噩梦，不仅要损失房子的持有成本，同时还要损失房价下跌带来的贬值。

近日一个朋友向笔者诉说自己投资房产的经历，其实朋友并非真正的投资客，在2016年的时候购买了第一套房子，但是正值房价上涨的时候，如今朋友购买的那套房子已经上涨了3千元左右。在2018年的时候，朋友在其他人的劝说下，购买了第二套投资性房产，但是房价是9千元左右，到2019年的时候房价突破了一万元，朋友觉得这次投资房产是非常正确的决定的，但是从2020年开始，房价就开始下滑，从最高点1.2万下跌到7500元左右。朋友算了一下持有房产的成本以及房价下跌带来的贬值，总共亏了二十多万，并且更令朋友苦恼的是，虽然周边楼盘二手房的市场价是7500元左右，但是真的挂牌7500元，还真的不好卖出去，因为总有那些资金链紧张的投资客降价抛售，也只有那些降价抛售的房子，才有购房者愿意购买。

为什么现在二手房越来越难转手呢？主要有以下3个原因：

第一：随着楼市的发展，住房已经呈现过剩趋势，二手房自然难以转手。

过去二手房流动性很强的一个重要原因就是住房供不应求，在购房需求量很大的时候，不管是新房还是二手房，销量都非常可观。不过随着房地产行业的发展，住房空置率明显偏高，同时住房拥有率以及人均住房面积也达到了很高的水平，因此目前住房已经呈现过剩趋势。如今人们对于住房的需求量已经大幅减弱，而楼市的新房和二手房的供应量却很多，因此现在二手房难以转手是非常正常的现象。

第二：随着房贷政策的不断收紧，部分银行因为贷款额度紧张，开始停止二手房贷款。

近期房地产市场一直有“二手房停贷”的消息，事实上目前国家并没有出台任何关于二手房停贷的政策或者通知，不过确实有部分银行开始停止二手房贷款。主要原因是年初央行和银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知中提出了两个上限，分别是房地产贷款余额占比上限以及个人住房贷款余额占比上限，也就是说现在银行关于房地产方面的贷款额度有一定上限，很多银行面临贷款额度紧张的问题，因此也就是出现了“二手房停贷”的现象，优先将个人住房贷款放给购买新房的人，这有利于维持新房市场的稳定。

二手房贷款困难会严重影响二手房的流动性，大多数人买房都会选择按揭买房，如果二手房无法进行贷款的话，很多人自然不会选择二手房。

第三：在销售过程中，二手房无法与新房竞争。

在购房需求逐渐减弱的今天，新房和二手房就会形成很大的竞争，不过在实际销售的过程中，二手房很难和新房竞争。首先大多数人在买房的时候都会倾向于购买新房，而不是二手房，这是一个非常重要的原因。同时开发商销售新房的时候有专业的销售团队，会进行充分的宣传，同时还会有一定的套路存在，这是个人销售二手房所不能比的。另外因为新房的销售佣金更高，房产中介在给客户推荐房子的时候，也会优先推荐新房，这也会造成很多二手房客户的流失。

在如今的局面下，二手房的转手变得越来越困难已经成为事实，加上现在持有房产的盈利空间很低，按理说对于投资客来说最正确的选择就是尽快抛售手中的房产。不过很多拥有多套房的投资客还是不愿意降价，关于这一现象，内行人给出了分析。

其实投资客不愿意降价抛售的最重要原因还是对于未来的房价有所期待，现在的房价涨幅确实已经收窄，但是很多投资客之所以投资房产，就是对未来房地产行业的发展非常有信心，相信未来房价会上涨。还有一个重要原因如果降价抛售，投资客就会亏本，不管是投资房产还是投资股票，很多人都有一个原则，就是尽可能做到不亏本，如果亏本的话就放着不管，正是这种心理的存在，大多数投资客都不会在市场环境不好的情况下抛售房产，只有那些资金链短的投资客，实在没有办法才会选择抛售房产。

不过笔者建议持有多套房的投资客，如今的市场环境真的不适合再持有房产，未来对于房价大涨的期待也会落空，如果有降价抛售的机会，选择降价抛售是最好的选择。未来随着调控政策的不断收紧，二手房的流动性逐渐变差，恐怕即使投资客选择降价抛售，也会变得无人问津。