上海买房，不要拿过去的经验衡量现在！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，现在一直都在说百年未有大变局，请问普通人该怎么做比较好呢？

沪叔：你好，不要拿过去的经验来衡量现在，过去社会是大变革的增量的，现在和未来是分化的，没有进入上升通道，就一定是在滑落通道里，城市的高房价，已经隔绝了大比例的年轻人。中国有那么一批人，他们的运气非常好，赶上了资产升值的最好时期，也赶上了闭着眼睛都都发财的好时代，他们的财富积累到了一定水平，但是他们的认知/素质水平和财富地位并不相称。这群人现在赶上了百年未有之大变局，各种戏剧性的变化就发生了∶由于认知水平的不足，他们的每一步决策都是错误的，乃至是致命的，比如教育出糟糕的下一代，掉进各种投资的陷阱里等等，当潮水退去，裸泳的人就暴露。所谓百年未有之大变局，就是社会发展呈现断层式联迁，社会的断层导致人们认知的断层，认知的断层导致财富的断层，财富断层的表现，就是各种骗局越来越多，不靠谱的项目越来越多，人们的财富被不断洗牌和重组。我们唯一应对的办法，就是让自己的认知量现跃迁式的升级，才能在风云变幻的时代立足。越是年轻，越应该做认知升级，早点规划布局，年纪大了，已经定型了，明白过来，还有什么用?

提问：沪叔，你好，坐标上海，家里小孩要上学了，考虑购买学区房，有以下问题想要请教：一贯制还是双学区的呢？普小强初or强小普初？望介绍一下上海优秀学区！

沪叔：你好，“上海民办强于公办”的想法深入人心，民办摇号新政的出现加剧了家长们的焦虑心情，优质一贯制、双学区学校的说法近些年开始涌现，一贯制是家长的首选，毕竟能直升、确定性强；双学区也是比较推荐的。大家最有争议的地方，可能就在于是选择：普小强初还是强小普初，当然这两种选择各有利弊：前者小学时家长在校外要花更多时间培养孩子的学习习惯，跟上强初的节奏；后者普初虽然教学质量一般，但到校名额是优势。都是希望给孩子们最好的学习环境，能有一个美好的未来，具体应该如何选择还是要多跑多问。

提问：沪叔，你好，上海一批新盘入市，有的红盘积分都要70多了，像我这种低积分人群完全没有机会了，下一批新盘快要开盘了，积分要求还会这么高吗？目前积分只有50多分，感觉和新盘门槛比完全不够看，可以再等等以后积分高了再买房吗？

沪叔：你好，上海红盘打新难度正在逐渐增大，高积分新盘会越来越多，买房竞争压力也会变大。这是由于：首先，上一轮红盘摇号没摇中的还有很大一批高分人群，他们会继续去下一轮摇号，摇号人数在新盘开盘之后一次次累积，后面的新房摇号人数会越来越多。第二，上海的新盘是有限的，门槛不高的新盘消耗的购买力也很有限，剩下没买到房子的人会进入另外的新房市场，导致新房购买压力变大。第三，除了楼市中原本就有的买房者，还会有一些“社保巨子”陆续入场，他们积分很高，也会给红盘购房者造成很大压力。在上海，高积分人数会随着社保年限增加、卖房成为无房户等条件逐渐增加，尤其是年老临近退休的人群，年轻群体积分不够，很难和他们去抢红盘。杭州摇号限售红盘，中签率很低，而摇号人数却在不断增加，竞争十分激烈，这也是未来上海楼市将要面临的问题，新房难摇，二手房价高，未来上海红盘打新难度只会越来越大。有条件的购房群体建议抓紧时间上车，观望很可能会错失上车机会。

提问：沪叔，你好，上海刚需购房，听说最近房地产税要在多个地方试点，房产税和房产地税有什么区别呢？这对刚需购房有影响吗？

沪叔：你好，房地产税是一种大的税种，而房产税属于房地产税的一种。目前全国范围内只有重庆和上海会征收房产税。从各种渠道消息可以看出，对征收房产税的势头会逐步增强，所以在未来，每户都有可能被征收房产税，征收的方式可能会按照家庭人均面积计算，或者单户面积计算，每个城市根据其情况具体税率会有所不同，此外，越贵的房子征收的税可能会更多。众所周知，房价会受到货币政策、供求关系、土地政策等因素的影响，但是房产税会对基本面偏差的城市产生较坏的影响，因为大城市的包容性更强，所以影响不是太大。