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5次拍卖,16.45亿,世茂工三易主中植系

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来源 | 选址960

撰文 | 优秀

5次拍卖,4次流拍,几近半价出售的世茂工三终于等来了新主人——北京卓睿物业管理有限公司,看似名不见经传,实则背后大有来头。

最后5分钟的博弈

7月28日上午10点开始,世茂工三被第5次拍卖。此前世茂工三已4次流拍,其中3次无人报名,1次1人报名,本次竞拍不同寻常的是,2人报名。

7月29日上午9点55分,在北京产权交易所司法拍卖平台上,距离「北京市朝阳区工体北路13号院3号楼1-4层及5幢不动产(详见公告)」(即世茂工三)拍卖结束还差最后5分钟。

9点55分22秒,系统显示竞买号G4N8Z出价¥1,640,003,736.00;

9点55分56秒,另一买家通过竞买号C7UZX出价¥1,645,003,736.00,以高出500万元的价格优势领先,成功竞得世茂工三项目。


接盘方C7UZX实为北京卓睿物业管理有限公司,天眼查显示,卓睿物业是北京中植资源物业管理有限公司全资子公司,最终受益人为中植系创始人解直锟。

估值近30亿几近半价起拍

世茂工三项目5次拍卖,2019年首次起拍23.02亿元,其后起拍价多次下调至21.87亿、20.5亿元,围观的人不少,出价的人却没有,直至此次起拍价大幅下调至16.4亿元,才终结了流拍的宿命。

▲世茂工三估价报告


估价报告显示,世茂工三总建筑面积8.2万平方米,总价值约29.3亿元,其中:

1.地上建筑面积4.12万平方米,单价5.27万元/平方米,总价21.7亿元;

2.负1层商业面积0.79万平方米,单价6.15万元/平方米,总价4.9亿元;

3.地下停车位737个,每个价值30.67万元,总价2.26亿元;

4.地下库房建筑面积0.6万平方米(49套),单价0.7万元/平方米,总价0.4亿元。

世茂工三位于北京繁华商圈三里屯,一个地下停车位价值30余万元,寸土寸金程度可见一斑。


2016年时乐视控股以29.72亿元的价格将其收入囊中,转手乐视将世茂工三全部股权质押给中信银行,获得约20亿元的融资。

但随后乐视破产,贾跃亭远走,作为乐视「最值钱的资产」,世茂工三就此被推上了司法拍卖台。本次世茂工三竞拍最终以16.45亿元成交,相当于乐视控股收购价55折,评估价29.3亿元的56折,成交价几乎腰斩。

接盘方有何来头

世茂工三此前为何无人接盘?业内人士表示,事实上,世茂工三项目一直以来颇受投资人关注,但此前评估价略高,加之隐性的债权问题,令投资人们望而止步。

世茂工三会否走时下流行的商改写之路?该位业内人士认为,鉴于世茂工三地下建筑面积较大,物业使用率较低,商改写方案并不适用。以目前的成交价看,身处三里屯商圈,世茂工三的商业潜力仍具有提升空间。

安居客、58同城显示,世茂工三的商铺租金6元~11元/㎡/天不等。按照地上商业6元/㎡/天,地下商业11元/㎡/天粗略计算,世茂工三商铺租金年收入约1.2亿元,仅凭商铺租金收回成本大约13年。


另外,值得注意的是,接盘方北京卓睿物业管理有限公司,隶属中植系,中植系公司通过债权变现的方式已拿下多宗北京资产

2020年时通过法拍,中植系以33.12亿元、46%的溢价率,成功竞得北京知名烂尾楼中弘大厦项目;其后不久,中植系再出手,收购不良资产北京工体3号公寓项目,邻近世茂工三,成交额大约为12亿元,并引入世茂集团为合作方。

中植系何许人也?公开报道显示,中植集团创建于1995年,于2002年入主中融信托,2010年前后在资本市场崛起,旗下企业涉及信托、财富管理、资产管理、矿业等众多板块,现已发展为集投资、融资、产业基金等金融业务为一体的紧密、多元的综合金融服务集团。

业内人士透露,中植系擅长通过金融工具将不良资产的债权变现,上半年通过债权转股权的方式,中植系又拿到了一些资产,是投资市场上的机会型买家。

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