杭州楼市：哪里的房子还值得买？看清形势，别乱买

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，本人目前手上有一套房89方出租（有贷），一套87方自住（无贷），一楼赠送地下室，实用150方。现在想置换一套改善住房，就区域发展前景来说，是两套置换成一套比较合适，还是说把其中一套置换了？目前倾向于置换到拱墅区，有什么新盘可以摇吗？

杭叔:你好，为避免踏空，最好卖掉其中的一套会比较稳妥，同时无论是买新房还是二手房，都尽量看好目标再卖。新房只要一个个挨着去摇就好，目前改善区域主要是申花、大关、文晖一带，总价800-900万左右。预算紧凑一些，可以考虑运河新城、祥符去看看，限价4w左右，保利、万科都即将推出新项目。具体买房选筹，详见内部《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：杭叔，你好，我在西溪银泰上班，小孩明年上幼儿园，考虑到学区和自住，预算520万左右有推荐的楼盘吗？通勤时间最好在40分钟内。

杭叔：你好，这个预算在西溪银泰已经买不到品质和学区兼备的好房了，大方向只能往西湖区，而且不是最新的房子，只能到北边的三墩或三墩北。在地铁2号线三顿站口项目，通勤方便，就是可能需要把学区需求往后放一放。学区好需要再往北看，有文理小学；更北一点还有嘉绿苑小学等，就是房龄较早，只有部分楼盘靠近地铁。

提问：杭叔，你好，我是买房小白，没有经验，准备结婚买一套新房，联系过中介，也去过售楼处，听说中介机构更便宜，又有人说售楼处更正规靠谱一些，有点迷惑不知道选哪个。中介说有特价房源可以买，请问特价房能买吗？中介机构买和售楼处有什么区别？

杭叔 ：你好，买房时我们要远离优惠力度特别大、首付低的特价房源，这类房产可能会有一些重大缺陷，卖不出去只能依靠降价吸引顾客。买新房可以通过中介也可以直接去售楼处，两种方式各有其优缺点。首先是找中介，可以极大提升购房效率，一些房产还有独家优惠，购房比较方便；但缺点在于存在一些不正规的中介报高价格再打折，中介的房源也不如售楼处全面。售楼处是由开发商直售，相对来说比中介更让人放心，而且售楼处明码标价，不会出现暗地抬价的情况；售楼处的缺点在于找楼盘比较麻烦，购房效率不高，而且价格优惠不多，没有多少议价余地。

提问：杭叔，你好，本人名下有套无电梯的房子，另外还有套在出租，儿子名下还有套已完成全部软装，准备明年搬过去住，现在儿子已经在上海落户，现在是考虑在上海买还是杭州继续买呢？

杭叔：你好，如果需要在上海买房，建议优先考虑上海，因为二线城市一般用来赚钱，而一线城市用来存钱。要卖掉一套的话建议卖掉出租的，因为自住已形成一定习惯，搬到别的地方不一定能适应，不过最终决定卖哪套还是要看自身想置换总价多少的新房，是改善自住还是偏向投资。具体详见内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：杭叔，你好，父母在临安，名下有一套100平老房子，我是无房户，手头仅有50万现金，想把这套房子卖掉去摇未来科技城的新房，现在出售时机合适吗？怎么操作更稳妥？谢谢。

杭叔：你好，现在卖房还是很容易的，买房不是。建议先摇中新房再卖，二手房要先看好目标，谈的比较好再去卖。现在即使是无房户，摇未来科技城的新房也不简单，无论是哪个总价可控的新盘，无房户也只多不少。所以不要凑不到资金就先摇号，即便凑到了也不能只盯着未科，只要摇到的房子比现在的房子更好就可以。