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住高层什么感觉?10年老业主谈亲身体会:5大“硬伤”,住得窝火

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最近两年,有一种观点特别盛行,且有很强的传播性,那就是“二三十年后,城市中的很多二三十层的高层住宅将沦为‘贫民窟’”。

笔者查阅资料发现,最先抛出这个观点的是东北财经大学经济研究中心主任周天勇。2018年8月份,在一场公开演讲中,周直言不讳指出,几十层的高层住宅没有升值潜力,未来将成为“空中贫民窟”。无独有偶,2018年底,北大教授朱国钟也发表了类似观点,“不久的将来,我国大城市很多高层住宅,会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等一系列难题,无论是再改造还是拆迁的成本都相当大,将会变成永久贫民窟”。


此观点一出,便对数以万计的国人“买房买高”的原有购房理念造成了剧烈冲击。很多人开始思考高层住宅的缺陷,并审时度势地改变自己的购房思维。直白点说就是,越来越多的人在买房时开始有意避开高楼层,继而选择较低或者较中间的楼层。

尤其是2020年4月,住建部和发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,宣布未来将对各大城市新建高楼进行“限高”,明确未来县城将以多层住宅为主。这等于直接承认了高层住宅的弊端。这么显而易见的“明示”,亿万国人更不可能视而不见。事实上,我们也看到了,最近两年,网络上有关高层住宅弊端的讨论一浪盖过一浪,归根结底是大家潜意识里开始对高层住宅心生成见了。


有专家曾经说过,最能代表一座城市繁华经济的,就是这个城市拥有的摩天大楼数量。这一点我们并不否认。统计资料显示,过去十年我国建造了全球最多的高楼大厦以及高层住宅,此外,我们还是200米以上高楼大厦持有量最多的国家。

我们为什么如此热衷于建造高楼?归根结底是两方面原因:其一、建设高楼大厦是节约土地资源,提高空间利用率的最好办法。打个比方,同样一块土地上,建50层的摩天大楼,和建6层的多层住宅,能够解决的居住需求是完全不一样的;其二、与其说是城市爱建高楼,不如说是开发商爱建高楼。房子越建越高,开发商自然也就牟利更多。同一块土地,建一幢500平售价4万元/平的豪华别墅,哪怕能卖到2000万高价,恐怕也远远不及建100套100平米单价2万元/平的住宅的总售价高。


不过,有资料显示,近年来,国人购买高层的意愿大大降低了。

贝壳研究院公布的数据显示,2020年全国30个主要城市二手房交易中,6-12层的房子是最受欢迎的,18层以上的住宅的受欢迎程度由2017年的33.6%直降到22.7%。这说明现如今的购房者,买房的思维已经较前几年发生了巨大变化,简单来说大家买房不再过度追高了。此外,笔者接触的多位中介人员也反馈,自2019年以来,有越来越多的人从高层搬到了低层,尤其是一二线城市中,动辄三四十层的高层住宅,越来越不受年轻购房者欢迎了。

一直以来,高层住宅都以视野佳、通风好、采光优等优势,俘获了数以万计的购房者的芳心。尤其是很多周边配套有公园、海景的高层住宅,更是因为拥有极佳的观赏位置,使得高层住宅的售价直逼很多高端洋房。

住高层到底是什么感觉?为何越来越多的人从高层搬到低层?难道真的是因为住建部的一纸“限高令”吗?其实不然,“限高令”固然在其中起到了一定作用,但真正促使很多人从高层搬到低层的根本原因是高层没有想象中的好。笔者采访了一位在高层住宅居住了10年的老业主谈论自己的居住高层的亲身体会,这个过来人指出,高层住宅存在显而易见的“5大硬伤”,也正是这5点原因导致他在这些高层住宅住得很窝火。在我们看来,这5点原因还是非常现实的,如果你正在为选择高楼层还是低楼层而发愁,不妨参考一下这位10年居住高层的老业主的经验:


第一、高层住宅的容积率较高,居住环境及舒适度较差

前面我们说过了,很多城市之所以疯狂建设高层住宅,归根结底是为了满足不断增长的购房需求。说白了就是解决更多人住的问题。所以高层住宅的容积率一般都比较高,4.0、5.0的容积率非常普遍,有些甚至能离谱到7.0。

高容积率意味着一个高层住宅小区要容纳非常多的人口,比如北京非常知名的天通苑小区,满是三四十层的超高层住宅,能够容纳10万人居住。这种高容积率的小区,不仅楼间距小,而且设计通常不合理,公共区域的绿化、公共基础设施等更是少得可怜。更值得一提的是,这样的高容积率小区通常都是外来务工人员的聚集地,换言之这里将汇聚大量的从事劳动力的工作者,比如保安、服务员、工人等。不可避免地,很多房子还会作为公司宿舍来用,“群租房”、“隔断房”更是非常普遍。这意味着整个小区的人员会非常复杂,且人员流动性也非常大。

所以这就对物业管理提出了较高的要求,好的物业管理公司,可能会尽心尽责管理好整个小区的环境、配套等,但通常物业费价格不菲;不好的物业管理公司,可能会加剧小区环境的恶化,以及基础设施的老化,如果遇到的是只收钱不做事的物业公司,那么住户就更别想有一个舒适的居住体验了。

现实中,很多一二线城市中位置不佳但又承载着巨大居住需求的刚需楼盘,在交房两三年后就开始乱象丛生了,衰败的迹象更非常明显。这一点很多人应该都有共鸣。


第二、基础配套设施老化快、故障率高,尤其是电梯

我们这里所说的基础配套设施主要指两类,一是供水设备,二是电梯设备。当然,还有其他诸如供电、保温、管道等设备,同样也会随着年代的更迭,而逐渐老化。尤其是超高层住宅,这些设施老化后的维修和更换难度都很大。如果运气差点,再买到开发商偷工减料,物业不负责任的房子,那简直是雪上加霜。

重点需要指出的是,高层住宅的供水和电梯真切影响个人的日常居住。比如供水,市政供水是7层以下,7层以上都是二次加压供水。这就涉及到水压问题以及供水池的清洗问题。遇到负责任的物业,可能维护较好,遇到不负责任的物业,高层住户的麻烦可想而知。

再说电梯,高层住宅对电梯的依赖非常大,尤其是二三十层的住户,可以说没有电梯基本无法出行。事实上,现实中很多超高层住宅小区,电梯由于使用频率较高,其故障率还是比较高的。有人可能会说,二三十层的高楼不可能只配一部电梯,一般情况下,都是两梯四户,而且不可能两部电梯同时出现问题。但即便是一部电梯停摆,也会大大拉长乘坐电梯的时间。据过来人反映,他住在28层,每天早晚高峰期时,等电梯的时间最少是二十分钟,如果遇到有一部电梯故障,等电梯的时间可能拉长到半个小时。

很多人可能会反驳说,电梯故障一般都会在第一时间抢修,更不存在电梯长时间停运的情况。其实不然,人民资讯报道,西安仁厚庄园小区电梯故障已经停运一个月了,400多户居民上下楼犯难。


第三、高层住宅公摊面积大,得房率低,且物业费、供暖费等一分不少交

高层住宅的公摊面积普遍在25%-30%。有些极端的甚至高达50%。这意味着,购买一套总面积100平米的房子,最后实用面积仅有70多平米。以2021年6月底全国均价10720元/平计算,仅公摊部分就吃掉了购房者二三十万的成本。

得房率低也就忍了,但公摊面积部分购房者还不得不交齐对应的房屋维修基金和契税费等,以及交付后的物业管理费、取暖费等。同等面积的多层住宅,公摊面积至少要少一半,这意味着可以节省近一半的费用。


第四、存在巨大安全隐患,灭火、救援难度大

其中最引人关注的就是火灾——火宅对于高层建筑和居住其中的人来说,简直就是噩梦。一方面,现在的很多高层建筑外墙保温层和屋内装修材料等,都极具可燃性,一旦发生火灾,燃火迅速、起火面积大。叠加风力助推,很难迅速扑灭;另一方面,高层住宅的火灾救援难度极大,尤其是三四十层的超高层建筑,现有的消防设施不足以满足救援需求。尤其是救援云梯,很多中小城市最高的救援高度在六七十米左右,这意味着,一旦发生火灾,高层建筑只能依靠建筑本身硬抗和居民自己来完成自救。

过来人直言,自己曾亲眼看到相邻楼栋一住户家里起火,原因是家用电器老化。顷刻间大火就燃烧起来了。所幸这户住户家里有人,而且家里配备了灭火器材,才没让火势燃烧起来,让损失降到了最低。但如果这户住户家里没人,后果则不堪设想。在风势的助推下,熊熊大火可能会大面积蔓延,最主要的是,起火的那个高度,消防救援根本无法达到。


第五、高层通风“好过头”了

通风好确实是高楼层的优势之一。但也分季节,炎炎夏日,阵阵凉风袭来,确实给人一种怡然自得的感觉。寒冬腊月,高楼层的通风就变成了刺骨的寒风。

不仅如此,对于三四十层以上的高层来说,如遇到大风大雨天气,家里几乎是不敢开窗的。而且强风天气下,家里的门会因为吸风而产生巨大的压力,力气小的人恐怕连家门都打不开。7月27日,浙江遭遇台风天气,一女子就拍视频演示了自己用尽全力都打不开家里的入户门。

更重要的是,有时候高楼层门窗不严丝合缝的情况下,还会出现灌风导致的“呜呜”怪声。白天还好,因为有白噪音遮挡,声音比较小,但到了晚上,声音就异常嘈杂且瘆人。

除此之外,高层还存在空调难装,安装人员不敢装,或者安装加收费用等情况。有时候空调外机坏了,维修也是一件头疼的事。再有就是,长远来看,高层住宅的未来堪忧,拆迁成本高,拆迁难度大,三四十年高层住宅小区的使用寿命完毕后,高层住宅小区会出现明显的衰败迹象。


总结:以上基于十年居住高层住宅的老业主的分析,让我们真真切切地看到了,高层住宅显而易见的就发生在当下的“5大硬伤”正是导致很多人搬离的根本原因,这是非常现实的因素。有人可能会说,从高层搬到低层就没有缺陷了吗?当然不是。首先,这个世界上几乎没有完美的房子,更何况很多人买房,资金并不充裕,选择空间也不大;其次,虽然低层也有缺陷,但相对于高层,低层更容易被接受,且缺陷没那么明显。需要说明的是,我们这里所说的低层,并非很多人理解的1、2、3层这些楼层,而是指小高层住宅中的4-8层,以及配备电梯的多层洋房住宅。这些楼层虽然也有或多或少的缺陷,但相较于高层住宅显而易见的弊端,要好得多。

也有人可能会反驳说,现在很多人买房子并考虑不了那么长远,有些改善群体,可能四五年就要考虑换房。俗话说得好,人无远虑必有近忧。虽然当下中国的高层建筑很少出现沦为“贫民窟”的案例,但是不代表上述提到的高层各种问题不会出现。

此外,房子是一个普通居民家庭80%的财富象征,它的重要性不言而喻。而且,在房价高居不下的今天,很多人需要劳碌半生外加掏空全部积蓄才能买得起房,一辈子可能只有一次购房的机会。这意味着,很多人买房子并不是仅仅居住短短几年时间,还可能要在这套房子里终老一生。所以,长远考虑还是非常有必要的。在购房时也要把这些问题提前想到,不能只顾当下不顾未来,不管是自己住还是留给子孙后代,都应该考虑更具性价比、更舒适、隐患相对较少的好房子。

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