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传房企买地不能超销售额40%,卓越、越秀等多家房企已严重超标

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文 | AI财经社 李逗

编 | 董雨晴

近日,据多家媒体报道称,被纳入"三道红线"试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。其中,拿地金额不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

拿地销售比40%的要求,意味着对房企的经营提出更大的考验。据克而瑞数据统计,今年上半年,41家主流房企中,有13家房企拿地销售比超过40%,占比达32%。其中,有两家房企卓越集团和越秀地产均达到了90%以上。上半年,卓越集团以640.6亿的拿地金额、683.2亿的销售金额,比率94%位列第一。排名第二的越秀地产则以436亿拿地、485亿销售排在第二,比率则为90%。



此外,拿地销售比超过50%的,分别为建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地等7家房企;而龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建4家房企,则徘徊在40%~50%;另有11家房企比例在30%~40%之间。

对此,A财经社联系部分房企了解到,目前有关拿地销售比的具体细则尚待确定。从媒体消息来看,监管层对拿地的统计口径主要以“权益拿地额”为主。

对于40%的拿地销售比例,一家西南区域房企投拓总经理对AI财经社分析道,"40%的拿地销售比就是货地比2.5,是一个行业平均水平。房企按照货地比2.5去拿地,销售规模就上不去,只有高于这个数,未来销售规模才能增长。”

“这个要求类似于个人购房的限购限贷,限制了房企的发展速度,对于想发展规模的中小型房企杀伤力还是很大的。它固化了行业竞争格局,龙头地位更加稳固,叠加三道红线等政策,中小房企很难再出现黑马,大型房企也不会有激进的投资动作了”上述人士表示。

在这之前,三道红线早已成为悬挂在房企头上的一把利剑,房企是否踩线“三条红线”,成为资本方重点关注的指标。早在2020年8月20日,住建部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会,被认为是传闻已久的"三道红线"的正式落地。

参加这次会议的12家房企分别为:碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、中梁控股、保利发展、新城控股、中国海外发展、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。它们在此后也成为了"三道红线"的首批试点房企。

当月,监管部门对重点房企按"红橙黄绿"四档管理,并设置了 " 三道红线 ",具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍,要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

自此之后,“三道红线”阻断了房地产行业使用高杠杆野蛮扩张的模式。以往,房企们通过加大财务杠杆扩大规模,实现规模大跃进的方式,不再成为一条通用的法则。

自媒体壹地产此前曾报道,2020年底,有关部门再次召开了关于"三道红线"的座谈会,表态称,将"三道红线"试点房企扩大到30家,第二次座谈会新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口和龙湖等房企。

如若属实,意味着试点监测资金流动和管理融资规模的房企已经由12家试拓展到了30家。目前,监管部门尚未公布具体试点房企名单。

进入2021年初,金融端的房贷集中管理和土地端的集中供应政策,又给房企们继续降温。“两集中”政策下,房地产贷款和个人住房贷款增速不再呈高速增长态势,集中供应的土地政策, 又从“稳地价”、“稳房价”的源头上,给土地市场降温。

2021年6月份,据媒体报道称,央行等监管部门已经出手,将 " 三道红线 " 试点房企的商票数据纳入其监控范围,要求房企将商票数据随 " 三道红线 " 监测数据每月上报。另有消息指,除了拿地额不得超过销售额的40%外,监管部门对房企的现金流也提出了新的要求,要求过去3年房企经营活动产生的现金流量净额不能连续为负。

就在几天之前,央行、住建部等多部委,就房地产行业密集发声,对下一阶段保障性租赁住房和房地产调控工作作出部署,再次强调“房住不炒”,释放出调控继续从严的强信号。

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