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上海楼市:市场行情接近尾声,购房关注这两大类!

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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的目标!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。
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提问:请问现在是合适的投资时机吗?

回答:其实这问的是周期的问题,首先从大周期来看,整个上海的行情差不多已经接近尾声。

我认为房价有一个见顶的趋势,一定要注意前提——大趋势。

这里面有一个结构性的问题。

如果是纯投资的需求,可以关注两大品类。

第一种是有价格洼地的,大家都知道房价是轮动的,并不是一涨到底的,它有先有后。

像宝山、嘉定、松江,大部分都没有怎么涨过,所以第一种可以买价格洼地型,前期没有涨过的。

第二种就是买价格已经涨过,但是具有穿越周期的能力的。

总体来说,现在对于买房投资客来说,时机比起一两年前来说肯定是差一点。

但是放到整个大中国的周期来看,如果base在上海但是不买上海,其实有点可惜,因为其他城市也不见得比上海好很多。

能穿越周期的就几种品类:供需关系比较紧张的,比如说中环附近的次新小三房;

或者带一个双学区二梯队,然后又能兼顾自住的、总价段比较好的房子,也是中环内左右的这样的一个房子。

注意,供需关系越紧张的,越有穿越周期的产品能力。

提问:曾叔你好,有房子中介说要把房子租过去装修后当民宿(应该就是换成电子密码锁,每天换不同的人入住的那种),租期三年,租金比别的中介每月多差不多500块的样子。房子是学区房,准备3年半后给孩子读书用的。这种民宿中介是不是坑?能不碰就尽量不要碰了?

回答:如果只是多500块钱的话,没必要这样。因为房租本身会涨,多500块锁三年意义不大。做长租是可以的,我一般更愿意自己去出租。每年上调租金收益不错,如果人嫌麻烦的话,不如租给平台,省心一点。

提问:您好曾叔,之前你提过有几个动迁房小区质量很好的,还有印象干挂石材的是哪一个小区吗.. 按我的经验,即便房子本身不错,动迁户素质差不维护,小区很快状况却会变的很差。有没有那种让你耳目一新,有所改观的动迁房小区,谢谢

回答:如你所说的动迁房小区即便外立面很好,由于后期维护的问题也会慢慢变得陈旧,主要是物业费交不够,没有人愿意去维护。

杭州绿城盖的动迁房品质都很不错。维护的也很漂亮。

上海的动迁房到目前为止还没有特别好的。爱博新村算是还可以的吧。

提问:曾叔,孩子目标是八大,纯看学校及未来的升学路径,下面几个组合能否帮忙排下序呢

1,闵行:明强东+七宝二中

2,静安:万航渡+市西/七一

3,普陀:华师大附小+华师大四中

4,徐汇:求知+中国中学

5,徐汇:师三+师三

回答:这几个区的头部高中都不错,之前因为徐汇和闵行都是民办初中强于公办,公办没有生源优势,所以升学数据差距比较明显。相对来说,静安的初中是公办优于民办,数据更好一些。从预录数据看,这几个组合里面,师三相对弱一些,其他都差不太多。

提问:你好曾叔,赠予在同一张产证 上的一方, 影响无房部分打分吗?

回答:这个要看赠予的时间,果在2021年1月22日之前赠予,则算无房。

在2021年1月22日() 后赠与他人的住房,仍入认购对象名下(并且没有时间限制,直到售出)

提问:曾叔,一房一厅 250万预算 老人独住 子女住虹口附近 ,曾叔推荐哪里?

回答:老人独居,电梯是必需品,考虑未来置换流动性,尽量还是买比较新的板式住宅小区。

虹口杨浦附近这预算肯定没戏,离它最近的动迁大居就在顾村和南翔,考虑到离医院近些,顾村有华山分院,优先级更高一些。

提问:您好,我女儿今年幼儿园小班,我家目前有2套房:

一套61平一房,万邦都市花园(竹园小学龙阳校区),

另一套75平两房,上南翡翠

目前我的纠结点:

1. 有学区的房子太小,不够住,而且学区没有初中

2. 两套一起卖了置换,操作难度有点大

想问下,如果想兼顾自主➕上学,有什么建议吗?

回答:选择2可以的,但不太明白你说的操作难度大在哪里?或者一套置换也可以,建议买双学区或优质九年一贯制。幼儿园小班要抓紧了,现在优质公办都很热门,越早入户越稳妥。

提问:请问曾叔,娃不到2岁,目标211,如果在嘉定跟松江选择买学区房,您倾向于哪个区?感谢感谢

回答:嘉定和松江的路径相对都比较单一,最好还是能去市区。非要这两个里面选,那就嘉定吧,嘉定的高中资源相对好一点,有交附嘉定和嘉定一中,而松江只有一个松江二中还不错。

提问:您好曾叔,请教您,新上海人,首房首贷,目前工作地点莘庄工业区,预购总价500万以内的新房或次新,打算长期持有,现阶段不自住出租,后期可能会给父母住,请问您有什么推荐吗?

回答:往南走,春申、颛桥、马桥这些都挺适合自住的。还有一个打法是去莘庄辐射板块,比如莘闵别墅区之类的。


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