现在北上广深的房价居高不下，没有买房的年轻人，越往后就越难买得起房，不只是要准备高额的首付，还要维持后面的贷款，还有就是新房抢不到二手房难卖的现状也在慢慢凸显。
有很多的朋友为了买比较低价的新房，等了一年又一年，结果首付存在手里贬值，房价涨了一翻又一翻
比起北上广，德国的买房压力还是会小很多的，为什么聊德国呢？因为德国在欧洲的位置很高，也算欧洲房产的一个风向标了，如果想投资欧洲其他地方的房产，也可以先了解一下德国房产的情况。
这里强调一点德国买房并不能移民，但是近年来欧洲很多其他国家有相关的购房移民的政策，不管是想投资房产或欧洲移民，这篇文章可以做个参考。
德国是欧洲最大、最稳定的经济体，是吸引全球投资资本的目的地。我们这篇文章会从三个角度来聊德国的的房产：德国的房产走势，德国的房产价格情况以及投资房产的租售比。
德国的房产价格走势，还会涨吗？
这是投资者最关心的问题，我投资的本金会不会得到好的收益。我们来看一下德国房价的走势：
2000年至2020年德国房价走势
2021年欧盟统计局数据
2007年以前德国的房价高高低低的浮动，可以看到从2007年开始德国的房价就开始一路上升，从2015年德国房价呈现快速攀升。
2010年至今，德国住宅均价上涨了超过50%，其柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍，一线城市的房子永远都是比较稀缺的资源，以柏林为例可以看一下过去10年房产价格的走势：
德国的房产已经连续涨了10年，是不是也该跌了呢？
其实也有很多人在猜测。相对于一线城市，其他城市单独来看，在过去是有涨有跌的，有一些比较偏远的城市，跌幅还是比较严重，如东德郊区、鲁尔区等等逐年下跌，不外乎受基础建设不健全及就业市场工作不足的影响，造成年轻人口外移，也就间接使房价下跌。
德国整体的房价其实是有涨有跌的，只是一线城市的涨幅较大，所以德国的整体房价数据是呈上涨趋势。加上德国在整个欧洲的经济地位，德国整体经济发展稳定，失业率低，很多欧洲其他国家的人都往德国的一线城市发展，外来人口的增长这也是房价必涨的关键要素。
比较核心的因素是欧元区利率不断下调，欧洲中央银行 (ECB) 发布的最新统计数据2021年6月15日欧元短期利率 (€STR) 为-0.561，当地新建房屋速度也跟不上市场需求。
德国的房产价格情况 ⇣
房子有贵有便宜，什么价格算贵，什么算便宜，价格怎么样？
德国西部的情况与德国东部的情况有很大不同，首都柏林有自己的特殊性。
国内投资者经常询问德国房价多少钱一平？然而，德国房产的实际价格和租金收益在全国范围内差别很大，这是由房产的地段、设施和质量决定的。我们从目前德国七大城市的房产均价数据来聊一聊：
2020年德国一线城市公寓价格均价：
柏林-价格继续强劲上涨7.2%，中位数价格为每平方米4,743 欧元
汉堡-价格同比上涨 9.5%，中位数价格为每平方米4,750 欧元
科隆-价格同比上涨10.6% ，中位数价格为每平方米3,609 欧元
杜塞尔多夫-价格同比上涨6.9%，中位数价格为每平方米3,338 欧元
慕尼黑-价格同比上涨5.1%，中位数价格为每平方米7,882 欧元
法兰克福-价格同比上涨5.5%，中位数价格为每平方米4,138 欧元
斯图加特-同比上涨 7.3%，中位数价格为每平方米4,037 欧元
2020 年南德公寓价格同比涨幅最大，慕尼黑以平均7,882欧元的平方米价格在德国排名名列前茅，紧随其后的是汉堡，排在第三位的是柏林，排名第四的是法兰克福。
在柏林投资一个60平方左右的小公寓，大概就需要准备30万欧元的购房款，相当于240万人民币。目前慕尼黑、法兰克福房价都非常高，作为投资可以考虑一线城市中价格还比较偏低的城市来作为投资的选择。
德国房产租售比的情况
多大的房子多少价格买入的房子，租售比是最高的？
德国目前租金的涨幅是比房价涨的要快很多的，所以政府在去年都不得不出台一定的政策去压制租金的上涨。但是租金上涨原因是有很多的，需求市场大，才会导致房价租金上涨速度大。
可以看一下部分城市的租金情况：
以上租金适用于位于市中心的一居室公寓
按照上面的情况，如果在柏林买了一个30平方的一居室公寓，总价在14万欧元左右，按照795欧元左右的租金，租售比就是6.8%左右，如果能达到这样一个租金回报率是非常高的。
很多的租客有一定的能力就会筹备买房，如果买的房子是比较好的，不用担心出售问题，不管是卖给本地人还是外国人目前德国房产在一线城市还是属于卖方市场。
这两天被潘石屹抛售SOHO中国的新闻刷屏了，黑石集团将出资236.58亿港元以要约收购的形式拿下SOHO中国91%的股权。交易完成后，潘石屹夫妇将成功套现142.81亿港元。
潘石屹为什么要抛售房产？
潘石屹的房产主打的都是写字楼租赁。SOHO中国最大的收入是租金，但国内市场的房地产价格高，租金的收益回报率低。很多人都在猜测拿到钱之后不排除他投资海外的可能性。
在2019年11月28日其对外公开表示，中国房地产市场租金回报率水平偏低，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%。
最后提醒一下，德国房产比较好的一方面是，如果在德国是有工作offer的，是可以贷款的，甚至都可以零首付买到房。
德国房产交易的税费是非常高的，如果只是想做一个短期的买进卖出不建议，德国政府也针对投资人做了一些限制，税费会非常高，长线投资是可以考虑的。
另外针对德国购房政策买方国籍并不影响买房，和本地人是一样的。
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