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上海楼市:现在的大趋势是随着漏洞不断被堵,买房正变得越来越难

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提问:你好,曾叔,现在感觉在核心城市,尤其是一线城市想买套合适的房产越来越难了,最近看房都快看崩溃了,到底有没有必要拼尽全力在一线城市买一套房呢?

回答:你好,现在的大趋势是,随着漏洞不断被堵,买房正变得越来越难。以前,你买房,可能只要咬咬牙,过了心里这关,愿意背贷款压力,直接买就行。但这几年,你需要突破的障碍越来越多,比如名额,比如贷款,比如婚姻状态等等。

未来城市分化、城市内部板块分化、板块内部小区分化将是大势所趋。这意味着优质房产资源将会更加集中,更加稀缺。而人们结婚要买好房子,孩子要上好学校,投资要考虑增值潜力,对好房子的需求每天都会存在,源源不断。供需得不到较好匹配的结果是,购房成本会被逐步推高,普通人的首付、房贷支出也将水涨船高。

买房早就不是一件,给钱就能搞定的事情,你需要考虑的东西在变多,要背负的成本在变高。大部分人都会在这个过程中慢慢被淘汰出局,一辈子可能也就1-2套房子,只有少部分才有机会排除万难买到合适的房子。事实是,但凡想做出点成绩,获得点不一样的财富和成就,永远要去突破舒适区,是的,就是因为这么难,所以才值得去做,越难的事情,才会越有价值。

提问:曾叔,你好,钱塘府139,950万;丽园139,950万;庆春御府174,1130;兰园166,1250;楼层都还可以,选哪个。1000-1300左右的二手房会上涨吗,可不可以边摇新房边淘二手,怕两边落空。另外,有什么二手房小区推荐吗。

回答:你好,建议首选兰园,次选丽园;通货膨胀,中长期看房价还是会涨的。可以一边摇新房,一边淘二手。新房打不到,看情况就立马下手二手。我还有更好的选择,详见内部分享。

提问:曾叔好,从投资角度选筹,体量大的楼盘和体量小的楼盘,该如何选择,其他条件不考虑,这里边有什么讲究?

回答:你好,体量大的楼盘的优势在于供给比较大,当楼市下行期的时候,更容易找到笋盘。你可以同时找到3、4个房东同时砍价。特别是那种户型一样的大楼盘,这样的情况尤为明显。只要在链家上找到价格最便宜的那几套开始砍价即可。体量小的楼盘出货少,一般只有置换需求才会卖出,相对来说也不容易找笋盘。涨的时候,也会相对涨得快一些。不过因为它供给少,成交少,价格体现不会很快,通常在牛市的时候会跳价很快。比如前一套成交后,几个月后才有后一套,然后马上就涨了几十万。同等情况下,我个人更加偏爱,体量小的楼盘,2000套以下的楼盘。楼市下行期,相对来说找笋容易些,应该优先考虑体量小的楼盘。

提问:曾叔,你好,1.如何看浦东前滩,张江和龙阳路这三者的势能潜力?2.自住加增值,怎么看三林那边的三林新村,永泰花苑,三林世博家园,张江的申城佳苑,川杨新苑,龙阳路那边的莲康苑等。3.以上区位是不是比御桥康桥周浦要强,增值性强?我是这么认为的,所以绿洲康城亲水湾,世贸云图之类的就干脆不考虑了。

回答:你好,前滩、张江非常好,龙阳路比较好。动迁房都是可以考虑的,但要花一些心思选。绿洲康城亲水湾和世茂云图是有品质的房子,更适合自住,当下这个阶段客户对品质要求还是有的,不能完全看地段。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问:你好,曾叔,目前手里有笔资金想用于房产投资,名下已经有两套房,还有家里双方老人的房票可用,请问可以购买另外的房产吗?买房在地段、产品、户型等等方面有什么需要注意的问题吗?

回答:你好,有资金又有房票,进行房产投资是可以的,只是要注意不可以过度利用杠杆,贷款尽量控制在承受范围之内。纯住宅投资风险小,产品品类也不错,是一个比较好的选择。买房时,在地段上,一般来说不要选择远郊,尽量选择核心地段,市区>近郊>远郊,最好选择发展成熟,带有景观资源与丰富商业的中心区。产品上,首先是开发商品牌,最好选择有口碑的开发商,参考开发商的楼盘质量进行挑选,并不是国营开发商一定比品牌开发商更有价值,关键还是在于产品质量;产品户型选择90-120平米的最合适,这样的面积更适合居住需求,未来接盘的人更多。不建议投资酒店式公寓,回报率偏低。相对来说,精装的回报率会比毛坯房低,由开发商的溢价。选择新房还是二手房,新房限售,差价缩小的情况下比较建议淘二手笋盘,更容易抛出。

提问:你好,曾叔,我在上海有过一套购房贷款记录,再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右,所以房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040,均价4.6万;临港主城区的钻石湾,均价3.5万(要茶水费5000一个平方);和嘉定的封浜(没有看过楼盘)。不知道该怎么选择?

回答:你好,祝桥公元2040自住不错,也适合周边上班,东站的规划对祝桥是个利好,可考虑;钻石湾近滴水湖,自住养老还可以,目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑,14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。具体选筹都要反复斟酌,精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问:你好,曾叔,目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子?

回答:你好,年限主要看几个方面:1、申请商业贷款,通常楼龄超过30年有歧视,部分银行楼龄超过25年就会有歧视的。2、楼龄与贷款年限的关系,不同银行有一些要求。有的银行楼龄加贷款年限不得超过50年,故而楼龄超过20年,难以申请30年不过有的银行不超过55年,所以超过25年楼龄的就难以申请30年贷款了;有的则是看土地出让金年限,所以楼龄超过30年,也有可能可以申请到30年的3、看贷款产品,你问的是纯商业,房贷,这个最高可以30年,如果申请其他贷款,有可能贷款产品本身就无法申请30年的,与楼龄无关。4、也看房子的结构,比如混合结构的房子,楼龄通常也不会低的,通常贷款年限不会超过15年,首付也不会低。5、房子如果有好的学位,也是容易贷款的(不仅仅评估值高)。6、当然,也看借款人的资质,资质好的人贷款年限也可能会长一些(不过不能突破30年)

提问:曾叔你好,请问曾叔在上海怎么买到好房子呢?

回答:你好,好的房子一定要有适合生活居住的环境,考虑到日常生活所需,房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比最高的楼盘,详见知识内部资料分享。

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