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华润、腾讯抢跑,一口吃下特区41年经验!深圳这区又憋大招?

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从边陲“小渔村”,到跻身一线城市,串联广州、香港、澳门奏响湾区四手联弹,屡创奇迹的深圳,只花了不到41年。

深圳的成功令人羡慕,但人地矛盾越发突出。下一个十五年,深圳如何破题突围?谁能接棒深圳奇迹?

此前官宣的两份重磅文件给出了答案。

在深圳十四五规划中,将深汕放之高位。不仅是都市圈的副中心,还担起培育带动粤东经济崛起的重任。

2035国土空间规划更是将“高标准建设深汕特别合作区”作为专题,单列出来,可见其重要性。


01.

41年特区经验催生超级试验田

重仓深汕为哪般?

目前,深圳实际管理人口达2072.9万人(来源:晶报),“三孩”浪潮之下,深圳的人口、居住、教育等需求将继续膨胀,深圳本土压力山大。


▲来源:晶报

显然,拥有更广阔空间和发展潜能的深汕特别合作区(以下简称深汕)成为缓解深圳大城市病的绝佳突破口 。


1、发展深汕,是深圳打造全球标杆的必然。

首先,深圳缺地,本土的土地开发强度接近50%,远高于30%的国际警戒线,已基本没有可供成片开发的土地。目前以存量土地为主,由于历史遗留问题,产权统筹复杂。

例如,罗湖的木头龙旧改,从2007年开发商进驻,2010年纳入旧改,到2019年10月,长达10年的拉锯战才结束。

期间,49名业主在等待中离世,旧改之漫长令人唏嘘……


▲木头龙旧改拆除现场(2019.11)

反观深汕,有近1/4的深圳面积,并且是深圳唯一拥有农村的区域。

可开发土地约120平方公里,并且大量土地在村集体手中,空地以农用地为主。这类土地产权简单,从征收到土地平整和建设速度很快,可以为深圳的扩张提供充足的土地资源;也可以改善当地村民的收入。

关于深圳与深汕的关系,中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师认为:

深圳缺地,深汕给深圳带来了巨大的土地供应,给深圳未来经济的持续发展提供一个新空间。

深圳的很多产业,例如制造业、科技研发等都会转移到深汕, 对深圳经济的持续发展有一个重要的传承意义。

2、由深圳主导开发,是深汕最好的背书!

作为深圳的第十一区,深圳一直将深汕放在与其他各区同等的地位对待。

对此 ,宋丁老师表示 :

虽然深汕在惠州东部, 但它最大的好处在于属于深圳直接管辖 ,所有的资源调配、人口调动都由深圳出面,与深圳的合作是一体化的、一家人模式。

虽然常说深莞惠都市圈,但都市圈与深汕所处的内部资源调配在两个层级上 ,相较而言,深汕更便于深圳发展规划的落实,其便利性高于莞惠。

可见,与临深的莞惠等地相比, 深汕是深圳亲自主导、开发,加上深圳近41年丰富的改革经验积累,实实在在的投入到深汕建设当中,并且成效 卓著。

在深圳的大手牵引下,深汕无论是基建还是产业的推进,仿佛都坐上了火箭。

去深汕会发现许多熟悉的身影,例如北大深圳医院、南山外国语学校等,还可以看到不少深圳公司的深汕分部。


▲壹地产实拍

综上,无论深圳未来是否“扩容”,深汕都是深圳再生长和城市扩张、空间外延的首要腹地;而深圳也正将改革成功的经验充分运用到深汕建设当中。

02.

从深圳主导到深汕反哺

深汕经历了什么?

深圳大手笔建设深汕的过程中,首要就是把交通路网打通把产业引进去类似南山蛇口模式。

与此同时,区域内的教育、住房、市政配套等基础工程也齐头并进! 让人才和企业不仅能“想进来”,更能“留得住”。

其一,深汕正布局以轨道+高速+港口+机场于一体的多维交通网,推进速度很快。


7月13日,广汕高铁深汕站正式开始建,标志着深汕综合交通枢纽“前哨战”打响!(来源:深汕视点)

其中,深汕综合交通枢纽总规模5台13线,相当于8个鲘门站。将联通时速350公里的深汕高铁、广汕高铁,以及规划中的深汕城际,还规划了中小运量的城轨线路。


值得一提的是,今年动工的深汕高铁,全长129公里,将于2025年通车,直接将深汕拉入南山西丽半小时生活圈。

另外,在建的广汕高铁将于2023年通车运营,将助推粤东地区加快融入湾区的进程。

而提速后的厦深高铁,从深圳北出发前往鲘门站最快仅39分钟!

不仅如此,十四五期间,深汕还将建设深汕机场、小漠港等,丰富内外交通网络。

其二,深汕已是产业创新的热土,有望晋升南山2.0版本。

南山“总部+基地”的模式创造了深圳奇迹;而深汕 “总部+基地、研发+生产、智慧+运用” 的模式,堪称南山2.0版本,蓄力更猛!

首先,深圳的明星企业,华润、腾讯、天威视讯等先后将数据中心、企业总部落户于此。


▲ 壹地产实拍

紧接着,去年4月,深汕就与南山联姻共建高新园,近期这一规划曝光,非常惊艳,打破空间壁垒,联手之下是更大的机遇。


如今,随着 深汕湾机器人小镇、深汕海洋智慧港、深汕工业互联网制造业 基地的落成,深汕的高新产业已经初具规模。

截至目前,总计有96家企业进驻深汕合作区,其中8成来自深圳,总投资537亿,其中1/3已经投产,1/3正在动工,未来将增加7万多个劳动岗位。(来源:深汕视点)

深圳对深汕的投入见效很快,直接导致了过去两年间,深汕人口、经济的飞升。


2020年统计数据显示, 深汕常住人口约13万人,比2018年的7.51万人,翻了近一倍。

去年疫情期间,深汕成为深圳GDP增速超过5%的区域,与南山、光明、盐田比肩。今年预计GDP增速约10%,稳居深圳Top1。


而伴随着交通、产业的推进,学校、医院、住房的落成, 深汕也开始反哺深圳,全方位治疗深圳焦虑。

1、大规模引进深圳本土名校,解决教育痛点。

目前,南山外国语深汕学校已经开学;

百合外国语确定落户深汕,拟建一所十二年一贯制学校,预计可提供5000个学位;

这里还规划了深圳首座高中园,其依托的10平方公里科教小镇成为最大亮点。

当前,深汕高级中学正在火热建设中,将规划60班寄宿制高中,可提供约3000个学位,预计明年秋季招生,由南外集团独立运营。


▲ 壹地产实拍

很快,这里将诞生5所高中, 包括深汕高中园 (3所公办高中+1所综合高中); 一所职高,将规划约3500个学位,彻底解决深圳近一半学生不能读高中的难题。


此外,这里还将规划城市大学组团、技术转化组团、共享客厅等,沿科教大道形成产学研一体化的格局。

高中园+科教小镇的落成,既为 深圳紧缺的教育资源补足短板,也为深汕产业发展提供了后备军。

2、比肩深圳的营商环境,从追兵到尖兵。

从十四五规划看,深汕与深圳不再是单向投入,而是互利共赢, 深汕正在积极反哺深圳,实现了从追兵到尖兵的跨越。


目前,鹅埠已经引入78个产业园,初步形成以电子信息 、新材料、智能制造为主的产业集群。

从成本看,深汕的土地成本更低,并且还可享受深圳+深汕的双重补贴政策 ,也吸引了一大波企业入驻,并且收获好评。

“没赶上40年前的蛇口,可不能错过今天的深汕。”哈工大机器人集团高级副总裁刘平凡表示,这儿像极了改革开放初期的深圳。 (来源: 深圳新闻网、深汕网)

迈瑞德电子有限公司总经理陈伟胜说,“我们除在深圳保留了营销中心以外,研发、生产都搬迁到了深汕合作区,这是公司基于深汕合作区良好发展前景的战略布局。”(来源:深圳新闻网、深汕网)

03.

华润入场造城

深汕中心区扶摇直上

在深圳发展的过程中,出现了不少优秀的企业,例如 积极参与深圳城市建设的央企华润, 进入深圳的二十年间,几乎与深圳同生共长。

1、华润创造的“南山模式”已经取得了巨大的成功。

首先,华润推进了南中国最大的城中村改造——(总建面约280万㎡)大冲村旧改。脏乱差的城中村一夜之间“脱胎换骨”,变身为时尚、现代化的商务中心和居住高地。


▲大冲旧改前


▲华润城改造后全景图(图源:华润官微)

如今,这里早已成为产城融合的典范, 产业平台目标管理超1700亿的资金规模,打造成为年产值逾1000亿的科技金融聚集地。

加上华润万象城和学校的加持,片区身价暴涨。


其次,在华润的运营下, 后海 汇聚了阿里巴巴、腾讯、华润集团等20余家知名总部企业; 大沙河生态长廊 ,由“黑臭河”提质为生态标杆。

最后,华润打造的华润 前海、华润深圳湾、罗湖万象城 等,共同串成深圳新名片。


▲图源:华润置地官微

2、华润始终与深圳同频,在深圳进入深汕的重要节点,华润也把南山模式带到了深汕。

2018年,华润布局深汕首个“城市生态休闲会客厅”—— 华润赤河广场 。


▲赤河广场效果图

项目一期已经投入使用,二期还将规划建设体育公园精品酒店及民宿等, 成为片区商业综合体标杆,可比肩 罗湖万象城、福田 COCOpark。


▲赤河广场-壹地产现场实拍

3、2019年12月,深汕管委会和华润置地签订战略合作框架协议,正式建立战略合作伙伴关系。

协议明确双方将在新城中心区望鹏和吉水门片区城市综合开发运营和产业发展方面开展深度合作。

4、华润还参与了深汕的其他项目建设。

2019年10月,华润代建南外深汕西中心学校开工,2020年9月开学, 从开工到入学仅历时10个月。

该校共54班,可提供2520个学位,也是深汕首个深圳标准的九年一贯制学校 ,带来教育的变革。


此外,华润与村集体合作,深汕“田寮模式”成为发展壮大集体经济的典范 。

2020年,总规划 约300公顷的望鹏山公园 正式开工,华润也参与其中,将打造成为代表深汕形象的城市会客厅。


望鹏山公园效果图

值得注意的是,华润深度参与深汕的造城计划,其中大都集中分布在深汕中心区,这也是深汕十四五发展的核心。


▲一心、两轴、三带、四组团示意图

在今年斥资200多亿开工的13个重大项目中,有6个都在深汕中心区 ,无疑是含金量最高的板块。


华润用南山经验给深汕带来了商业、教育、产业、文化的全进阶;在居住方面,华润也早有布局。

二月观察到,华润进入深汕中心的首发项目——华润半山润府列入了三季度入市计划,总建面约62.3万平,分三期开发,规划有住宅、幼儿园、商业等。


▲项目效果图

华润的造城能力有目共睹,伴随这波产品的入市,也将带来深汕人居的历史性变革。

重要提醒

目前深汕新房住宅货量不多

对深汕置业及半山润府感兴趣的小伙伴

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